移民前的实地考察应该去看什么？

【看中国2013年06月17日讯】近年来，越来越多的人走出国门睁开眼睛看世界，很多朋友的移民计划也摆上了桌面。但市场上太多的移民选择让人挑花了眼，不但可选择的移民国家多，而且每个国家的项目也很多，很多人感觉无从下手。如何作出适合自己家庭的移民选择，在作出选择之前，是否要亲身到目的国考察项目，如果去考察，应该考察哪些方面?

美国实地考察应注重项目方的实力

Q：在作选择前，是否需要考察?如果申请者希望去实地看看，那么，对目前的热门移民目的国美国来说，该去调查哪些方面?

根据多年的从业经验，我认为是否去实地考察并不是非常重要，因为考察得到的信息量有时候并不比书面材料得到的信息量大，但依照一定的程序对项目作全面的考察和判断是非常重要的。我认为应该依照以下的程序对项目进行考察和判断：项目是否符合移民政策;项目本身的安全性如何;美国项目运作方的实力如何;推广项目的中介公司的实力如何;项目实地考察得到的信息是否与书面材料信息相符。

首先，美国投资移民政策是要求申请人投资100万美元(经济特区为50万美元)到美国，并且创造至少10个就业机会。目前市场上主流的项目是50万美元的项目，那就需要仔细查验项目是否处于经济特区，该文件是由美国移民局签发，如果该经济特区是多年前批准的，还需查验该区域如今是否还属于政府划定的经济特区。判断项目能否创造10个就业机会就比较复杂一些，需要结合后续的多个情况作综合判断，但详细研究项目的书面经济计划和用工计划是必要的。

然后就是项目本身安全性的问题，这里涉及资金的安全和创造就业的安全，影响因素比较多。我认为可以从移民投资人资金占比这一点作出一定的判断，移民投资人资金占比越低，则移民投资人资金可能得到的抵押担保就越多，资金就越安全，相应的每个投资人所分得的就业人数就越多，这是一个简单的判断，不过很多时候可以立马分出项目的优劣。

美国项目方的实力和推广项目的中介公司的实力也是考察的重点，我认为实力包括规模和经验两个方面。经验越丰富，规模越大，实力就越强，项目成功运营就越有保障。反之，经验少，规模小，项目就容易出状况，更大的问题是项目万一出状况，可能会出现人间蒸发的现象。

最后是项目的实地考察，我认为应注重考察美国项目方的运营情况：项目方是否有一定规模的办公场所;是否有专业的人士在管理和运营项目;哪位人士做哪一个方面的工作;项目是否有相应的运营的记录;项目是否已动工，是否有完工保险;项目周边的环境及交通是否如书面材料所描述;很重要的一个考察点是项目涉及的产权或交易等应在政府备案的细节，是否可以在政府部门查询到，如上面提及的完工保险的购买文书，建筑中地皮的持有文书，地皮的买卖文书等。

葡萄牙购房掀起欧洲移民潮

Q：随着欧洲各国家购房移民的全面开放，很多中介组织申请者进行实地考察，能否以你们考察过的例子，说明这种购买房产的实地考察须看哪些方面，不同的地段、房子类型等有何区别?

随着葡萄牙“黄金移民计划”的推行，由于其投资门槛低、申请时间短、居住条件缩短等特色，一推出就吸引了众多申请者的眼球，2013年也随之被升之为“欧洲移民年”，但随着葡萄牙移民的兴起，有关如何选择房产、投资收益等质疑也尘嚣而上。为此，我们认为选择此类移民项目实地考察很有必要。

葡萄牙购房商务考察里斯本世博区房产成中国人首选

葡萄牙大多数房产都依山傍海，居住环境十分舒适。所以常年的购房、租房需求量都很大，尤其是海景房。在去葡萄牙的房产考察时了解到，从3月份开始以来，短短不到两个月的时间，就有近百个家庭与当地中介签约，选择购买海景房。以我们实地考察的经验是：葡萄牙的首都里斯本市的房产最受投资者青睐，主要集聚在世博区、老市区、市北区和卡斯里塔斯四个区域。其中世博区又称富人区，整体环境非常现代，众多国际大公司的办公室都安置在这里，很多房产都是一线的海景房，中国的客人选择世博区的较多，不过由于客人涌入的较多，世博区的房产价格也变得坚挺;老市区的文化底蕴比较浓厚，不过由于里斯本是建在几个山坡上的，市区的道路非常陡峭，有的坡度都高达45度，停车都非常困难，道路也比较窄，所以中国申请者选择的较少。据悉，卡斯里塔斯区位于里斯本的西南方向，多以别墅为主，又称贵族区。

稳定的投资收益，欧盟身份尽享福利

50万欧元的投资款可以选购到一处中高端海滨别墅，加上近几年来受金融危机的影响，葡萄牙房产价格处于极低的价位，而目前已出现回升趋势，正是抄底的最好时机。葡萄牙很多物业出售时都包含五年管理带租约，可确保年收益率在4%-5%。在葡萄牙，“购买房产后各种税付很高，买得起房住不起房”的说法事实上没有人们想象中那么高，以一个50万欧元的房子为例，每年的成本总和大约是6350欧元左右，包含(居留许可费用、物业管理费、代表&付款、房产市政税和保险费)五大类。而且，50万欧元可购买多套房产，且不限定房产类型，无论住宅还是商铺均符合要求，这样更能确保有稳定的投资回报。因此所购房产五年后还可以自由出售，丝毫不影响永居身份。

商务考察对于不同类别移民意义有别

Q：目前市场上的几种投资移民形式是否均须商务考察?进行商务考察需要看哪些方面?

目前，移民市场上的类别中，主要有投资移民、商业移民以及其他类别的移民方式。投资移民目前主要包括金融移民和房产移民两种方式。

金融移民，通常不需要商务考察

投资移民中的金融移民项目，因为其主要采用被动投资方式进行操作，某种意义上政府做了担保，所以相对比较安全。另外，此类别项目通常一步到位拿身份，不需要考察其运商业营状况，不需要“分步走”，所以备受青睐，是目前移民市场上的主流方式。此类主要包括加拿大投资移民、新加坡投资移民、英国投资移民、澳大利亚500万澳元重大投资者计划等，门槛相对较高，基本无须商务考察，只要根据条款要求，完成相应的金融投资即可。对于投资人而言，避免大费周折，节省了投资成本，同时也节省了办理周期。

房产移民，通常需要进行商务考察

房产移民即根据移民法律要求，通过购置海外房产，投资于具体产权物业，并最终获得移民身份的方式。房产移民，由于投资于房产，房产的价值直接决定了投资的价值，从而影响最终的移民结果。而户型结构、物业管理、周边环境、出租回报、委托办理机构的合法性、法律批文、经济环境、投资前景等等，所有涉及房产投资的方方面面，都决定了房产的投资价值，因此商务考察显得格外重要。此类别主要包括的项目有葡萄牙投资移民、塞浦路斯投资移民等。

商务考察对于商业移民至关重要

商业移民是指通过商业运转获得移民申请机会，并最终获得移民身份的移民类别。通常此类别的项目需要真实商业运营，需要有明确的商业投资计划，实地投资经营，实地居住，并在一定时期内达到营业要求，缴纳税收，提供一定的工作岗位，雇佣一定的员工等。商业移民的成败取决于商业运作的成败，而商务考察对于商业运作至关重要。商务考察的意义即对于投资项目、投资价格、商业漏洞或商业陷阱等各个方面进行发现，并作出理性判定和选择，降低投资风险，提升成功概率。此类别项目主要包括美国投资移民、加拿大各个省提名计划、欧洲部分投资定居项目等。

移民塞浦路斯前商务考察记

Q:近期欧洲项目开始兴起，很多国人在旅游度假之际，或者参与移民中介组织的考察活动，去往实地考察。您认为，对于欧洲小国来说，在出国考察前需要做哪些准备?到了目的国，该如何根据政策进行考察和了解?最近有哪些实地考察项目比较热门?

2012年初塞浦路斯移民政策的正式落地。一时间在移民业激起千层浪。欧盟国待遇、流程简单、申请时间短、资金要求低等一系列利好消息冲击着移民市场。随着该项目的日益火爆，近日陪同签约客户前往塞浦路斯进行了为期6日的买房考察。从自己的角度近距离了解塞浦路斯。

我们此次商务考察的目的在于陪同相关签约客户实地考察塞浦路斯房产，因此一行人在当地人员陪同下实际考察了位于帕福斯及拉纳卡的几处房产。在这里我们并不想过多的介绍当地的房型有多么好，配备有多么完善等。我们踏入房间的第一印象就是开阔，面朝大海。这样的感觉不同于周边几十栋高层依次排开显得十分拥挤的国内海景房。

从房型来看，使得我们此次考察房产中包括一处原来作为英国王室行宫的花园别墅。在这里我们必须指出的是国内客户对于海外房产的几处误区，首先国内所谓的精装修以及简装修的概念完全不适用于塞浦路斯。我们跟随客户亲自考察了几处所谓简装修的房产，客户普遍反应这些所谓简装修的房产在国内完全可以称之为精装修。所谓的简单装修除了配备基本的设施外还包括洗碗机、烤箱、消毒柜等。其次在塞浦路斯购买房产后所享有的所有权是无时间期限的，而不是国内所谓70年的使用权。同时，在与塞方合作独家获得了位于帕福斯及拉纳卡的稀有珍藏房产资源，无论是房产本身还是相关周边配套设施都十分完善，而该区域也是目前两个城市地区最受俄罗斯富豪们欢迎的高品质区域。

众所周知，投资人在选择移民项目时，往往从经商环境、子女教育、养老福利等方面综合考量，塞浦路斯买房移民项目的适时推出，对于有欧洲移民梦想的人士来说无疑是多了一个绝佳的选择。最近，中际有客户72小时内闪电获批，使其当仁不让地成为国内塞浦路斯买房移民领军机构。