移民前的實地考察應該去看什麼？

【看中國2013年06月17日訊】近年來，越來越多的人走出國門睜開眼睛看世界，很多朋友的移民計畫也擺上了桌面。但市場上太多的移民選擇讓人挑花了眼，不但可選擇的移民國家多，而且每個國家的項目也很多，很多人感覺無從下手。如何作出適合自己家庭的移民選擇，在作出選擇之前，是否要親身到目的國考察項目，如果去考察，應該考察哪些方面?

美國實地考察應注重項目方的實力

Q：在作選擇前，是否需要考察?如果申請者希望去實地看看，那麼，對目前的熱門移民目的國美國來說，該去調查哪些方面?

根據多年的從業經驗，我認為是否去實地考察並不是非常重要，因為考察得到的信息量有時候並不比書面材料得到的信息量大，但依照一定的程序對項目作全面的考察和判斷是非常重要的。我認為應該依照以下的程序對項目進行考察和判斷：項目是否符合移民政策;項目本身的安全性如何;美國項目運作方的實力如何;推廣項目的中介公司的實力如何;項目實地考察得到的信息是否與書面材料信息相符。

首先，美國投資移民政策是要求申請人投資100萬美元(經濟特區為50萬美元)到美國，並且創造至少10個就業機會。目前市場上主流的項目是50萬美元的項目，那就需要仔細查驗項目是否處於經濟特區，該文件是由美國移民局簽發，如果該經濟特區是多年前批准的，還需查驗該區域如今是否還屬於政府劃定的經濟特區。判斷項目能否創造10個就業機會就比較複雜一些，需要結合後續的多個情況作綜合判斷，但詳細研究項目的書面經濟計畫和用工計畫是必要的。

然後就是項目本身安全性的問題，這裡涉及資金的安全和創造就業的安全，影響因素比較多。我認為可以從移民投資人資金佔比這一點作出一定的判斷，移民投資人資金佔比越低，則移民投資人資金可能得到的抵押擔保就越多，資金就越安全，相應的每個投資人所分得的就業人數就越多，這是一個簡單的判斷，不過很多時候可以立馬分出項目的優劣。

美國項目方的實力和推廣項目的中介公司的實力也是考察的重點，我認為實力包括規模和經驗兩個方面。經驗越豐富，規模越大，實力就越強，項目成功運營就越有保障。反之，經驗少，規模小，項目就容易出狀況，更大的問題是項目萬一出狀況，可能會出現人間蒸發的現象。

最後是項目的實地考察，我認為應注重考察美國項目方的運營情況：項目方是否有一定規模的辦公場所;是否有專業的人士在管理和運營項目;哪位人士做哪一個方面的工作;項目是否有相應的運營的記錄;項目是否已動工，是否有完工保險;項目周邊的環境及交通是否如書面材料所描述;很重要的一個考察點是項目涉及的產權或交易等應在政府備案的細節，是否可以在政府部門查詢到，如上面提及的完工保險的購買文書，建築中地皮的持有文書，地皮的買賣文書等。

葡萄牙購房掀起歐洲移民潮

Q：隨著歐洲各國家購房移民的全面開放，很多中介組織申請者進行實地考察，能否以你們考察過的例子，說明這種購買房產的實地考察須看哪些方面，不同的地段、房子類型等有何區別?

隨著葡萄牙「黃金移民計畫」的推行，由於其投資門檻低、申請時間短、居住條件縮短等特色，一推出就吸引了眾多申請者的眼球，2013年也隨之被升之為「歐洲移民年」，但隨著葡萄牙移民的興起，有關如何選擇房產、投資收益等質疑也塵囂而上。為此，我們認為選擇此類移民項目實地考察很有必要。

葡萄牙購房商務考察里斯本世博區房產成中國人首選

葡萄牙大多數房產都依山傍海，居住環境十分舒適。所以常年的購房、租房需求量都很大，尤其是海景房。在去葡萄牙的房產考察時瞭解到，從3月份開始以來，短短不到兩個月的時間，就有近百個家庭與當地中介簽約，選擇購買海景房。以我們實地考察的經驗是：葡萄牙的首都里斯本市的房產最受投資者青睞，主要集聚在世博區、老市區、市北區和卡斯里塔斯四個區域。其中世博區又稱富人區，整體環境非常現代，眾多國際大公司的辦公室都安置在這裡，很多房產都是一線的海景房，中國的客人選擇世博區的較多，不過由於客人湧入的較多，世博區的房產價格也變得堅挺;老市區的文化底蘊比較濃厚，不過由於里斯本是建在幾個山坡上的，市區的道路非常陡峭，有的坡度都高達45度，停車都非常困難，道路也比較窄，所以中國申請者選擇的較少。據悉，卡斯里塔斯區位於里斯本的西南方向，多以別墅為主，又稱貴族區。

穩定的投資收益，歐盟身份盡享福利

50萬歐元的投資款可以選購到一處中高端海濱別墅，加上近幾年來受金融危機的影響，葡萄牙房產價格處於極低的價位，而目前已出現回升趨勢，正是抄底的最好時機。葡萄牙很多物業出售時都包含五年管理帶租約，可確保年收益率在4%-5%。在葡萄牙，「購買房產後各種稅付很高，買得起房住不起房」的說法事實上沒有人們想像中那麼高，以一個50萬歐元的房子為例，每年的成本總和大約是6350歐元左右，包含(居留許可費用、物業管理費、代表&付款、房產市政稅和保險費)五大類。而且，50萬歐元可購買多套房產，且不限定房產類型，無論住宅還是商鋪均符合要求，這樣更能確保有穩定的投資回報。因此所購房產五年後還可以自由出售，絲毫不影響永居身份。

商務考察對於不同類別移民意義有別

Q：目前市場上的幾種投資移民形式是否均須商務考察?進行商務考察需要看哪些方面?

目前，移民市場上的類別中，主要有投資移民、商業移民以及其他類別的移民方式。投資移民目前主要包括金融移民和房產移民兩種方式。

金融移民，通常不需要商務考察

投資移民中的金融移民項目，因為其主要採用被動投資方式進行操作，某種意義上政府做了擔保，所以相對比較安全。另外，此類別項目通常一步到位拿身份，不需要考察其運商業營狀況，不需要「分步走」，所以備受青睞，是目前移民市場上的主流方式。此類主要包括加拿大投資移民、新加坡投資移民、英國投資移民、澳大利亞500萬澳元重大投資者計畫等，門檻相對較高，基本無須商務考察，只要根據條款要求，完成相應的金融投資即可。對於投資人而言，避免大費周折，節省了投資成本，同時也節省了辦理週期。

房產移民，通常需要進行商務考察

房產移民即根據移民法律要求，通過購置海外房產，投資於具體產權物業，並最終獲得移民身份的方式。房產移民，由於投資於房產，房產的價值直接決定了投資的價值，從而影響最終的移民結果。而戶型結構、物業管理、周邊環境、出租回報、委託辦理機構的合法性、法律批文、經濟環境、投資前景等等，所有涉及房產投資的方方面面，都決定了房產的投資價值，因此商務考察顯得格外重要。此類別主要包括的項目有葡萄牙投資移民、塞普勒斯投資移民等。

商務考察對於商業移民至關重要

商業移民是指通過商業運轉獲得移民申請機會，並最終獲得移民身份的移民類別。通常此類別的項目需要真實商業運營，需要有明確的商業投資計畫，實地投資經營，實地居住，並在一定時期內達到營業要求，繳納稅收，提供一定的工作崗位，雇佣一定的員工等。商業移民的成敗取決於商業運作的成敗，而商務考察對於商業運作至關重要。商務考察的意義即對於投資項目、投資價格、商業漏洞或商業陷阱等各個方面進行發現，並作出理性判定和選擇，降低投資風險，提升成功概率。此類別項目主要包括美國投資移民、加拿大各個省提名計畫、歐洲部分投資定居項目等。

移民塞普勒斯前商務考察記

Q:近期歐洲項目開始興起，很多國人在旅遊度假之際，或者參與移民中介組織的考察活動，去往實地考察。您認為，對於歐洲小國來說，在出國考察前需要做哪些準備?到了目的國，該如何根據政策進行考察和瞭解?最近有哪些實地考察項目比較熱門?

2012年初塞普勒斯移民政策的正式落地。一時間在移民業激起千層浪。歐盟國待遇、流程簡單、申請時間短、資金要求低等一系列利好消息衝擊著移民市場。隨著該項目的日益火爆，近日陪同簽約客戶前往塞普勒斯進行了為期6日的買房考察。從自己的角度近距離瞭解塞普勒斯。

我們此次商務考察的目的在於陪同相關簽約客戶實地考察塞普勒斯房產，因此一行人在當地人員陪同下實際考察了位於帕福斯及拉納卡的幾處房產。在這裡我們並不想過多的介紹當地的房型有多麼好，配備有多麼完善等。我們踏入房間的第一印象就是開闊，面朝大海。這樣的感覺不同於周邊幾十棟高層依次排開顯得十分擁擠的國內海景房。

從房型來看，使得我們此次考察房產中包括一處原來作為英國王室行宮的花園別墅。在這裡我們必須指出的是國內客戶對於海外房產的幾處誤區，首先國內所謂的精裝修以及簡裝修的概念完全不適用於塞普勒斯。我們跟隨客戶親自考察了幾處所謂簡裝修的房產，客戶普遍反應這些所謂簡裝修的房產在國內完全可以稱之為精裝修。所謂的簡單裝修除了配備基本的設施外還包括洗碗機、烤箱、消毒櫃等。其次在塞普勒斯購買房產後所享有的所有權是無時間期限的，而不是國內所謂70年的使用權。同時，在與塞方合作獨家獲得了位於帕福斯及拉納卡的稀有珍藏房產資源，無論是房產本身還是相關周邊配套設施都十分完善，而該區域也是目前兩個城市地區最受俄羅斯富豪們歡迎的高品質區域。

眾所周知，投資人在選擇移民項目時，往往從經商環境、子女教育、養老福利等方面綜合考量，塞普勒斯買房移民項目的適時推出，對於有歐洲移民夢想的人士來說無疑是多了一個絕佳的選擇。最近，中際有客戶72小時內閃電獲批，使其當仁不讓地成為國內塞普勒斯買房移民領軍機構。