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“斗地主”游戏下风险正在积聚

2013-05-30 23:37 作者:徐健 桌面版 正體 0
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或许,市场中有一些人已经意识到土地市场高烧之下,风险正在积聚。

5月27日上午,已获得7次报价,原计划于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地被暂停出让。据报道,这幅地块十分稀缺,一经挂牌即受到企业广泛关注,料地块现场拍卖将会产生激烈的竞争,最终很可能刷新北京年内单价地王纪录。

目前北京市土地整理储备中心没有透露暂停出让原因。

CRIC研究中心指出,不断沸腾的土地市场与北京严格执行价格管控形成鲜明反差,为了实现房价控制目标,北京市政府严格审批预售证,限制房价涨幅,积极着手准备限价管理序列事宜,并计划在下半年出让的商品房用地中有45%采用“限房价、竞地价”的竞拍方式,这一系列举措都反映北京市政府对于房价目标控制的重视度。在这一敏感期出现新地王将进一步加剧市场对房价上涨的预期,不利于房价控制,这很可能是本次夏家胡同地块暂停出让的主要原因。

这也是不少市场人士所担忧的——不断冒出的地王以及高溢价地块势会对市场预期造成影响,产生土地成本转嫁购房成本的顾虑,购房者或将恐慌入市。

另一方面,当前房地产市场处于宏观调控常态化的阶段,从历次房地产市场波动的过程来看,一旦政策加码,地王项目将首当其冲担上风险,并会对房企形成拖累——从2007年、2010年的两拨地王潮的例子中可以清晰地看到,一旦遭遇调控等风险,地王项目常常难以招架,且往往通过“拖”字诀来等待出售时机,从拿地到开盘的时间明显拉长,从而项目周转及销售回款速度放缓,也在很大程度上影响企业资金链状况。

CRIC研究中心研究经理杨晨青为此简单算了一笔账:今年一线城市全面执行限价,大多和人均可支配收入挂钩,那么项目价格年涨幅大致在10%以内。而目前房企每年的资金成本是多少呢?传统的银行渠道是7%~8%,海外平台可能更低一点,这两年最常用的信托等渠道大概是10%~12%。但是,地方性中小企业大多没有前两个渠道的支持,那么,这些企业的资金成本大致就是每年10%。“结论很简单,一边是房价一年只允许涨10%以内,另一边是每年的资金成本要10%,如果限价再多限1~2年,这些地王项目恐怕是死路一条。”

近日,就连一向激进的央企也感觉到了危险的苗头。一位央企开发商在接受本报记者采访时大呼土地市场“太热了”,“我们现在也还在找地,但绝不会像最近在拿地王的房企那样,他们都太疯狂了,这样下去,市场很快又要陷入另一个僵局中去了。”


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