“斗地主”游戏下风险正在积聚

或许，市场中有一些人已经意识到土地市场高烧之下，风险正在积聚。

5月27日上午，已获得7次报价，原计划于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地被暂停出让。据报道，这幅地块十分稀缺，一经挂牌即受到企业广泛关注，料地块现场拍卖将会产生激烈的竞争，最终很可能刷新北京年内单价地王纪录。

目前北京市土地整理储备中心没有透露暂停出让原因。

CRIC研究中心指出，不断沸腾的土地市场与北京严格执行价格管控形成鲜明反差，为了实现房价控制目标，北京市政府严格审批预售证，限制房价涨幅，积极着手准备限价管理序列事宜，并计划在下半年出让的商品房用地中有45%采用“限房价、竞地价”的竞拍方式，这一系列举措都反映北京市政府对于房价目标控制的重视度。在这一敏感期出现新地王将进一步加剧市场对房价上涨的预期，不利于房价控制，这很可能是本次夏家胡同地块暂停出让的主要原因。

这也是不少市场人士所担忧的——不断冒出的地王以及高溢价地块势会对市场预期造成影响，产生土地成本转嫁购房成本的顾虑，购房者或将恐慌入市。

另一方面，当前房地产市场处于宏观调控常态化的阶段，从历次房地产市场波动的过程来看，一旦政策加码，地王项目将首当其冲担上风险，并会对房企形成拖累——从2007年、2010年的两拨地王潮的例子中可以清晰地看到，一旦遭遇调控等风险，地王项目常常难以招架，且往往通过“拖”字诀来等待出售时机，从拿地到开盘的时间明显拉长，从而项目周转及销售回款速度放缓，也在很大程度上影响企业资金链状况。

CRIC研究中心研究经理杨晨青为此简单算了一笔账：今年一线城市全面执行限价，大多和人均可支配收入挂钩，那么项目价格年涨幅大致在10%以内。而目前房企每年的资金成本是多少呢？传统的银行渠道是7%~8%，海外平台可能更低一点，这两年最常用的信托等渠道大概是10%~12%。但是，地方性中小企业大多没有前两个渠道的支持，那么，这些企业的资金成本大致就是每年10%。“结论很简单，一边是房价一年只允许涨10%以内，另一边是每年的资金成本要10%，如果限价再多限1~2年，这些地王项目恐怕是死路一条。”

近日，就连一向激进的央企也感觉到了危险的苗头。一位央企开发商在接受本报记者采访时大呼土地市场“太热了”，“我们现在也还在找地，但绝不会像最近在拿地王的房企那样，他们都太疯狂了，这样下去，市场很快又要陷入另一个僵局中去了。”

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