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房价是怎么上涨的?

2013-03-28 11:51 桌面版 正體 1
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房价究竟是怎么上涨的?恐怕很多业外人士不明白。

2008年北京奥运会前夕,房价开始下跌,市场一度陷入低迷。市场猜测,奥运会后,房价是不是该回归理性了?甚至有人认为北京房价必定会出现暴跌。只有少数人认为,为了办奥运会政府投入了几千亿元,城市面貌、环境改善了,举办奥运会北京美誉度大大提升,房地产前景更好。

在这之前,北京房价经历了最疯狂的一轮上涨,很多项目单价一月上涨几千元,最恐怖的是房价月月上涨、乃至天天上涨。

这轮房价最疯狂的上涨已是五六年前的事情了,最近北京又出现了这样的苗头。以华远地产(600743)在通州开发的华远铭悦为例,去年6月开盘的一期精装房每平方米一万八九千元,目前一期尾房已经上涨到两万五千元,二期毛坯房也在两万两千元,短短九个月左右的时间,每平方米房价上涨了六七千元。

最近半年,北京房价单价上涨幅度在三五千元的不少,以城南房山和大兴最为突出。房山良乡去年上半年很多项目价格才一万三四千元,现在已经普遍逼近两万元了。

除了住宅,商业地产市场也很火爆。如上周末开盘的富力盛悦居商业VIVA项目,位于旧宫区域。开盘当天就吸引了金百万、权金城、星巴克以及优衣库等50名品牌商家前去捧场。

近几年,随着地铁开通,城镇化的快速推进,旧宫跟主城区面貌已经没有多大区别。两年前,旧宫区域还有一万一二千元的二手房价,现在这一区域住宅已经快翻番了。

房价上涨其实有一定的规律可循,很多都与概念有关。比如前面提及的北京最疯狂的一轮房价上涨,说到底就是奥运概念,奥运村的项目涨价了,周边也跟着上涨,房价也就跟着水涨船高。前文提到的通州、房山、大兴等区域房价上涨,也都与概念有关。前者概念是北京着力打造的副中心,后两者则与政府投资大力开发南城有关。

华远铭悦的销售总监曾是缘希堂的销售冠军,据其透露,缘希堂2003年单价不到两万元,现在单价最高已经到了15万元。事实上缘希堂也有炒概念的情况,紧邻玉渊潭就是这个项目最核心的概念。地段稀缺往往是项目价格飙升的主要因素,有的开发商仅凭炒作概念就可以频频抬价。

除了概念之外,项目预售和分期销售的模式也是导致房价升高的因素。对于开发商来说,项目销售前期是最艰难的,为了打开销售局面,快速回笼资金,往往首期价格不一定定得很高,随着项目销售进入良性轨道,项目打造成熟,资金回笼压力减轻,也为了给购房者营造项目不断升值的印象,有时甚至是为了捂盘惜售,开发商一般都要不断调高售价。

房价上涨的因素非常复杂,有成本增加、供不应求、土地稀缺、通货膨胀等种种因素,但就具体的项目而言,有些因素可能只是开发商打出的幌子,随行就市、追求利益最大化才是房价上涨的根本原因。

不过,房价上涨有一个前提,就是要不断地花钱,有人埋单。同一个区域,无论是政府投入巨资,还是开发商扎堆投入大量资金开发,都可以促使该区域市场不断升温,伴随着区域面貌的改变,生产生活环境的改善,土地的升值,一般来说房价就有可能上涨,但这并不是必然趋势。如果开发商扎堆,埋单的人不积极,出现供大于求,开发商为了生存就可能选择降价。

目前中国处于城镇化快速发展时期,经济高速发展,人们对前景预期普遍看好,大家都敢于花钱,踊跃埋单。而如果经济发展一旦失速、停滞或下滑,人们对前景预期普遍悲观,就会捂紧钱袋,很多行业便会生存艰难,房价出现下降甚至暴跌都是可能发生的事情。


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