房产景观价值几何?

2013-03-04 09:40 作者:Kris Hudson 桌面版 正體 0
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丹佛Grant Ranch住宅区的一些居民称,当Dish Network的董事长、亿万富翁查理•厄根(Charlie Ergen)在他们住宅的附近买下一座地皮35英亩(约合14公顷)的房子并计划保留这处房产时,他们感到很是高兴。

然而,他们没有预料到接下来发生的事情──为厄根干活的工人从11月份开始用泥土修建一条六英尺(约合1.8米)高、半英里(约合804米)长的边道把大部分地皮围了起来,并且在边道上种植了成年的常青树。该屏障虽然保证了这块地皮上这座唯一的房子的隐秘性,但是却挡住了邻居们欣赏开阔的原野和附近鲍尔斯湖(Bowles Lake)的视线。

西贝尔家的卧室窗户正对着一堆泥土,这些泥土将被用来修建一条边道。西贝尔担心边道和常青树将会影响她们房子的价值。土木工程师拉里•阿尼森(Larry Arneson)说:“我们对修建这条边道以及边道上树木的高度和密度给我们房产的价值以及我们的生活质量带来的损失感到担忧。”阿尼森那座带三间卧室和两个半卫生间的房子就位于厄根房产的后方。

房产中介公司Urban Cos.的房产顾问、在Grant Ranch售房的吉姆•厄本(Jim A. Urban)指出,在近些年,该地区可观赏鲍尔斯小湖和附近其他水景的房产的售价平均比不带此类景观的同类房产高出50,000至100,000美元。房产信息服务网站Zillow的数据显示,厄根房产邻近住宅的价值大约在325,000美元至110万美元之间。

丹佛的此番争议凸显出“地段、地段、地段”这个口号最终还是取决于房产的景观。学术研究和估价师指出,自然景观,特别是湖景或海景能使房产的价值提升5%至近30%,升幅依视野的范围和景观类型而有所不同,更常见的升值范围在10%至15%。反之,此类景观若被阻隔则可能使房产价值贬损数万甚至是数十万美元。

然而,房主们若要恢复被阻隔的视野,可以借助的方法少之又少,除非当地法令提供解决纠纷的视野保护或相关规程。假如没有相关的市政规定,业主可随意使用自己的房产,其中包括种植高大的树木。

Grant Ranch的一群居民称,他们正与厄根的代理人协商,希望他会同意对边道略作改动,比如说改变它的高度、移走一些树、在边道旁安装铁艺围栏而不是链索围栏。迄今为止,他们取得的进展甚微。他们聘请了一名律师帮助他们与厄根谈判,但他们表示他们不大可能会起诉。厄根在30多年的时间中将Dish Network缔造为一个拥有1400万订户的卫星电视巨头,他也因此而名声远扬。

让这个关于边道的纷争更加复杂的是,这两方隶属不同的城市管辖。虽然Grant Ranch的那些住宅与厄根的房产相隔还不到100码(约合91米),但前者基本上位处丹佛,而后者则位于科罗拉多州的波玛(Bow Mar)。

厄根住在波玛,但不是住在这处35英亩的房产中,他拒绝就此事置评。波玛的官员表示,边道的修建和设计符合市政规定,他们没有责任去保护该市以外居民的视野。

关于住宅景观的研究表明,景观价值的决定可能会比较主观,结果会相差很大。克莱姆森大学(Clemson University)教授史蒂芬•斯佩里(Stephen Sperry)及研究员戴维•怀曼(David Wyman)在2010年发表了一篇研究论文,该研究调查了高尔夫社区、南卡罗来纳州的基奥维湖保护区(Reserve at Lake Keowee) 600块地皮的销售数据,他们发现可观赏高尔夫球场球道的地皮的售价比不带景观的类似地皮的售价高42%。他们还发现,带湖景的地皮的售价比无景观的地皮要高94%,而既带湖景又带山景的地皮的售价则要高出133%。

斯佩里称,视线越远,视野越广,价值就越高,临水的房产更是如此。

不一定非得是自然景观才有价值。内布拉斯加大学奥马哈分校(University of Nebraska at Omaha)的教授史蒂文•舒尔茨(Steven Shultz)及一名研究助理发表于2008年的一篇研究论文指出,可欣赏内布拉斯加两个人工湖中一个人工湖的景观的住宅的售价分别比同一街区不带湖景的住宅高7.5%和8.3%。

房产估价师也常常会发现类似的价格差距。在纽约,房产估价公司Miller Samuel的总裁及首席执行长乔纳森•米勒(Jonathan Miller)称,能够观赏曼哈顿中央公园(Central Park)景色的公寓的售价可比同一栋楼中不带公园景观的公寓高出50%。

由于景观具备如此大的价格优势,任何阻挡景观的事物都可能会引发争吵,有时还会引发诉讼或是市政干预。2010年,软件业巨头拉里•埃里森(Larry Ellison)就起诉其旧金山的邻居为保护隐私而栽种的树木挡住了他从自己的四层豪宅观赏旧金山湾(San Francisco Bay)的视线。这件案子在2011年达成和解,那些邻居修剪了树木恢复了埃里森家的景观。

另一件类似的案子发生在加州的蒂布伦(Tiburon),一位邻居在2006年栽种的一些树木挡住了默顿•劳威尔(Merton Lawwill)从其带四间卧室和三个半卫生间的住宅眺望旧金山湾全景的部分视线。在劳威尔申请仲裁和提起诉讼的同时,房产估价公司North Bay Real Estate Appraisals的估价师科特•索尔(Curt Thor)估算视线受阻使劳威尔价值260万美元的房产损失了17%至20%。双方均称这件案子最终在2009年和解,那位邻居同意将一部分树移至他处并修剪其他树木。劳威尔说,他花费了200,000美元(法务费用)来保存自己的视线,而且还度过了苦恼的三年。

要确定关于厄根所建边道的那个案子将如何解决还为时过早。有一点倒是大家几乎都认同的:现在的情况还不算是糟糕的。这块地此前是已故房地产开发商、杂货店业巨头劳埃德•金(Lloyd King)的房产,他曾打算把这块地卖给开发商建造40栋房子,后来他在2011年选择把它卖给了厄根。土地产权公司Land Title Guarantee的数据显示,这块地的售价是700万美元。

当地居民马克•格里菲斯(Mark Griffiths)说,相比多出一大批巨无霸式房子,他宁愿看到的是树。他那座2,400平方英尺(约合223平米)的房子就位于边道的后方。

还是有些人担心他们将永远无法重获以往的景观。西贝尔•英格里希(Sybille English)和她丈夫鲍勃(Bob)所有的那座4,700平方英尺(约合437平米)的房子紧邻着边道,她说:“它看起来不美观,无论是潜在购房者还是我们自己看到它都觉得不舒服。”

保卫视线

有一些保护措施可以帮助你保护自己房子的视野,具体情况因地域而异。以下一些措施可供参考:

切莫以为空地最终不会被开发,除非它被指定为开放空间。

加州诺瓦托(Novato)房产估价公司North Bay Real Estate Appraisals的估价师科特•索尔(Curt Thor)说,在买房之后把房子能看到的景观拍下来,然后把照片收好,以防日后需要用它们来展示因为视线受阻所产生的损失。

查看市政规定是否含有限制楼房或树木高度的规定。例如,圣安东尼奥(San Antonio)和科罗拉多博尔德郡(Boulder County)的某些地区就有高度限定。

咨询所在城市是否有关于恢复视野或解决视野受阻问题的规程,这些规程能为解决视野纠纷设立程序,通常是通过仲裁或调解,拥有此类规程的城市包括加州的马里布(Malibu)和圣巴巴拉(Santa Barbara)等。

与邻居达成向其购买地役权的交易,根据该交易该邻居必须保证今后不会阻挡你的视野。

 

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