香港楼市泡沫就要破裂了吗？
周一，香港股市地产板块股价承压，因为市场还在消化特区政府为了给香港房地产市场降温而意外出台的严厉楼市新措施。
通过实施一项针对外地购房者的新税，香港特区政府终于承认外地购房人的需求在香港过热的房地产市场所起到的作用。关键的措施是引入对外地购房者以及购买住宅物业的企业征收15%的买家印花税。
这一新税有违香港自由市场的风气，并有可能伤及一些意想不到的目标，比如在港居住的外籍人士。但这项措施看起来像是经过精心设计的，原因在于它应该能改变买家的行为，并立刻降低部分住宅物业的外部投资需求。
此前出台的两轮措施主要是对不到一定时间就转售房屋的业主进行征税，以及对抵押贷款的分配实行配给制。这些措施不会对最大的一个买房群体造成影响，这就是富裕的中国内地购房人，他们想利用香港这一避税港湾分散所持有的资产。
但这一税收新政也会带来一些潜在风险。最明显的就是，它可能颠覆香港的房地产市场。
由于香港政府一直等到今天才开始将目标瞄准海外买家造成的影响，现在需要应对的房地产泡沫要大得多。特区政府早在2009年就在告诫不断上涨的房价，但却始终忽略市场有关限制海外买家购房行为的呼声。
虽然新任香港特区行政长官梁振英今年7月就职时曾谈到要严厉打压房价过快上涨，但此后房价却出现进一步反弹。
今年以来香港房价累计上涨20%，目前已经超过1997年楼市泡沫期间的高位价格。1997年楼市泡沫破裂后，香港房价跌幅高达70%，导致香港陷入长达五年的通货紧缩。
如今，香港房价同香港居民的负担能力已经脱节到完全不合理的地步。巴克莱资本(Barclays Capital)认为，这是因为市场杠杆率的降低以及近年来自住购买人数的降低。
这造成的结果就是，香港房地产市场已经不再履行提供住房的职能，转而提供类似“保险箱”的职能，以便投资者在一个主要受净资产而非抵押贷款驱动的市场上持有投资。
这种区别非常重要。以净资产为基础的房地产市场往往波动比较大，因为它主要受投资需求变动以及对未来房价预期的驱动，而不是受人们关于将在哪里居住的决定影响。
如果这是对香港房地产特点的一个公正描述，那么最重要的问题是高房价背后的投资需求。基本面真的已经发生了变化吗？
投资者可能将开始重新考虑政治风险和政府进一步干预的可能。香港特区政府财政司司长曾俊华上周五说，政府准备好推出更多的措施，这些措施可能将包括进一步增税。
不过，对于中国内地投资者来说，支持投资香港房地产的理由有很多，其中包括将资金从内地转移出来以及香港更吸引人的税收制度。
另外一个不容忽视的问题是汇率。香港的联系汇率制一直是内地人投资的一个重要原因。
首先，在人民币近年来相对美元累计升值逾30%后，香港的联系汇率制意味着香港房地产显得没有以前那么贵。
此外，在香港保存一些资金或资产，也可以给所有投资者一个借可能的货币升值而大赚一笔的选择。
长期以来存在的一种想法是，港元最终应该与人民币或一篮子货币挂钩。不过，在中国准备好使人民币实现完全可自由兑换之前，预计港元不会与人民币挂钩。但这可能不止要取决于北京。
最新举措的另外一个风险是，它向国际投资者再次显示出实施了29年的联系汇率制在“热钱”流入之际所面临的压力。联系汇率制可能是香港当地资产价格上涨的根源，因为联系汇率制将美国的低利率和疲弱的币值强行输入到香港。
过去10天，香港金管局不得不一再介入，通过出售港元阻止港元走强。
一些投资者将把新税解读为这些压力正在升级的一个迹象。
人们已经在质疑新税对遏制更多的资本流入将产生多大的效果。一些房地产专家预测，新税将只会使投资转向商业和工业房地产。随着投资者努力避开政府提高住宅房地产市场印花税对转售进行限制的措施，已经出现了投资转向商业和工业房地产的一些迹象。
此类房地产价格上涨也将是个问题。这将意味着，在出口、零售额和股市成交量均纷纷下滑之际，企业成本上升。
总之，在解决资产泡沫方面，香港将难以找到一条轻松的道路。
(文章仅代表作者个人立场和观点)