房地产交易创生大量广义货币
据统计，中国房地产企业的资产负债率高达76%，随着房价的快速上扬，房地产开发商和购房者购房的贷款表现出快速的上升趋势。
记者：商业银行贷款急剧膨胀能理解为主要是由房地产所带动的吗？
韦森：近几年房价的快速上涨，房地产交易量的快速攀升，正是中国广义货币快速增加的一个主要贡献因素。房价快速上涨，房地产开发商和购房者购房贷款的快速增加，实际上导致了更多的广义货币被创生出来，由此我悟出了一个新观点：过去十几年来，从某种程度上来说房地产是中国广义货币的创生机器。
具体说来，前些年房价疯狂上涨，购房者尤其是炒房者需要通过昼夜排队贷款购房，旺盛的需求推动着房价的不断上涨，进而激励着房产商持续不断地开建新楼盘。在此过程中，多数购房者需要通过银行贷款预交首付，而随着房价的上涨，其首付会越来越高，也为房产商带来更大的利润。房产商将这部分贷款转存银行，到了他们的银行存款账户中，就在央行的统计数据库中就变成了广义货币。
另一方面，地产商在获得土地之前，也需要向银行贷款。据统计，房地产企业的资产负债率高达76%。通过银行贷款，地产商获取资金，转给政府进而获得土地，政府又将这部分贷款存入银行，又转而投入其他更大的开发项目，最后又变成了一些开发商的银行的存款，最后政府的投资，又变成了一些开放商和建筑商的存款，最后又在商业银行的存款账户中汇集而成“广义货币”存量。
这样一来，在过去几年中国房地产的繁荣时期中，在房价快速上涨的热潮中，银行对购房者的巨额贷款变成了开发商的存款，银行对开发商的贷款又变成政府的存款，政府从银行贷款的投资又变成了其他开发商的银行存款，最后汇集到所有商业银行的存款数字中，被央行统计下来，就成了广义货币。再说一遍，广义货币M2，说来不是钞票，它实际上绝大部分由有存款所构成，因而实质上仅仅记录了市场交易的结果，仅仅是一些数字而已。由此我们也可以预期到，如果央行现在放开乃至鼓励银行信贷，如果全国的房价、低价再来一轮快速上涨，也必然伴随的一个结果是，广义货币又会快速增加。如果今年银行贷款超过10万亿，中国的广义货币会轻松地超过100万亿元。这个天文数字的货币，对中国经济的未来意味着什么？对老百姓的生活意味着什么？我们的总理、我们的央行行长，我们的政府决策层想过没有？中国经济这样下去，将奔向何方？谁来回答这个问题？等房价、资产价格、古玩市场等价格破灭了，谁又来收拾局面？
房地产调控核心是管理预期
去年至今，中国对房地产价格的调控主要靠政府行政手段，以限购令、房产税等方式抑制房价的快速上扬。数据显示，2009年中国商品房价格上涨23.2%，2010年上涨7.5%，去年上涨6.9%。而近期，国土资源部就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹。
记者：对于目前房地产市场的“限购”措施，您怎样看？您认为房地产调控将何去何从？
韦森： 中国的房价已经高得十分离谱，已无法与我们普通居民的收入水平相匹配，这显然是不合理的。但随着劳动人口的下降、人口老龄化的增加，房价必然也会有下跌的时候。
目前，中国的股市不景气，银行存款利率跑不过通货膨胀率，由此严重阻碍甚至堵塞了中国居民家庭和企业的投资渠道。中产阶级没有有效的投资渠道，多数家庭资产又很难且不大愿意将有限的资产转移到海外，故一看到房价有抬头，觉得房地产有投资机会了，就会纷纷转头涌入楼市，进而造成房价上升，进一步吹大房价的泡沫。
记者：您认为目前中央对房地产的调控的手段合适吗？
韦森：在20世纪最伟大经济学家凯恩斯的经济学理论中，有一个核心的理念，就是“管理预期”。对于房地产，在一定时候确实需要政府“管理预期”，不能大家都相信今后房价仍会继续上涨，无限的上涨。倘若大家预期房价会上涨，纷纷抢购住房投资或把资产保值，房地产泡沫就会越来越大。
从自由主义经济学的立场来看，我们坚持市场需要自行运作，不能由政府来时时调控物价。政府的最大责任，不是限购令，不是行政手段控制房价，而是需要让大家知道，中国的房价相对于普通居民收入，已经是很高了。在金融市场中，人们长警告说：“股市有风险，投资须谨慎”。现在要让中国老百姓明白：“房市有风险，投资也须谨慎”。且房地产一旦投进去，当泡沫破裂时，想像股市那样尽快“斩仓出来”，可不是那样容易！等到大家都要买房套现时，你是很难“斩仓”出来的。
在房地产方面，我没多少研究，不敢乱说。但是，我看到的资料是，中国人的自有住房率已经差不多是世界最高的了，中国的房价，也差不多是世界最高的了。如果从一胎化政策和中国人口老龄化的长期趋势来看中国房地产市场的走势，我觉得中国的房价似乎是不能再上升了。现在人人有房，家家有房，甚至不少家庭有数套房。且奶奶爷爷有房，外公外婆有房，爸爸妈妈有房，岳父岳母有房，且老人家们又帮助我和太太买了房，我也贷款给儿子或女儿先买了房。但是大家现在大都就一个儿子，或一个女儿，等爷爷奶奶、外公外婆过世了，等爸爸妈妈老了，岳父岳母老了，我们将留给儿子儿媳几套房？到那时候，中国的房子将空闲多少？谁来住？租给谁？那还有不跌的时候？
最近我认识了一个美国的奥地利学派的经济学家Fred E. Foldvary，中文可以把他的名字翻译成“弗雷德•福德怀雷”吧！这福德怀雷老兄，可真是一个奇人！2007年，他出版了一本只有34页的小册子（第二版），书名就叫《2008年的大萧条》。给他聊天之后，我马上从他的个人主页上挡下来了这本小册子的PDF版。粗略翻了一下，发现这是我到目前看到的唯一一本能在之前能预测2008～2009年这次世界经济衰退的著作。这位长期研究商业周期现象的奥地利学派经济学家，在这本薄薄的小册子中，警告世人，现代社会的大萧条，起因都是房地产泡沫。福德怀雷把哈耶克的商业周期理论与Henry George等经济学家的土地价值理论结合起来，惊人地发现，自1818年以来美国差不多200年的历史中，每次经济衰退（recession），尤其是大萧条（depression），都是与房地产的“实周期”有关，且都是在低价、房屋建设和房价的最高峰后一两年之后发生的，200多年来，几乎没有例外。与Homer Hoyt和Fred Harrion等经济学家一样，福德怀雷也发现，在过去200多年间里，美国房地产的实周期大约是18年，之后一两年肯定跟着一个大的经济衰退。根据1990年美国发生了一次由房地产“实周期”引发的一场小的经济衰退，他在1996年就预测大约在2008年美国会有一次大的经济衰退，并在2007年出版了这本小册子的第二版，明确提出这一点。果不其然，2008年下半年，美国经济急遽下滑，GDP总量在2008年下半年和2009年上半年萎缩了16％还多。刚读过他的这本小册子，一方面为他的发现所震惊，一方面也心里直发怵。当中国的这一轮地价、房价和房地产建设的高峰期过去后，中国将会发生什么？中国的房地产周期，又将是多少年？大家想过这个问题没有？
服务业将是未来中国经济新的增长点
当前国内外经济正处复杂多变、各国正处于政策面临抉择的关键时期，而中国“三驾马车”止步不前给中国经济带来一个尖锐的问题——什么将是中国经济新的增长点？怎样的发展将帮助中国在走出全球经济阴霾上发挥作用，并以此点燃世界经济复苏的希望之光。
记者：有学者认为，中国经济增长的红利都已基本耗尽了，中国将告别高速增长阶段。您怎样看这个观点，您认为未来中国经济新的增长点在哪里？
韦森：回顾自1978年以来中国的三十多年改革过程，农村家庭联产承包责任制、邓小平南巡、加入WTO，代表了中国三次潜在劳动生产率的提高。但自2007年以后，中国经济的潜在增长率开始逐年下降，这也意味着改革开放的红利我们已经快吃尽了。
去年，中国外贸出口总量虽然较前一年增加20.3%，但对GDP的贡献却跌至-5.8%，而另一方面，政府和民间投资都在逐年减弱。随着土地收益的下降，地方政府要借新债还旧债，还要发新债来谋发展。目前的这种由政府所推动的经济增长方式，就犹如“抽鸦片的瘾君子”一样，长期难以为继。如果继续依靠贷款推动铁、公、基投资，以求以此来寻求中国经济增长动力，我们的经济不但可能走不远了，可能还会造成巨大的资源浪费，甚至蕴生大的经济危机。综合各种可能因素，我觉得发展服务业将是中国未来经济的新的增长点。
目前，发达国家服务业占全部GDP的份额大致70%左右，墨西哥占比约为60%，印度也已达到50%左右，中国的服务业仅占GDP的42%。以去年美国的GDP总量为15万亿多一点，而中国GDP按现下汇率计算大约为7.5万亿美元，正好是美国的一半。但中国的汽车产量、钢铁、水泥、煤炭等产量都远高于美国，但为什么GDP总量只有美国的一半？主要差距就在服务业上，尤其是金融服务业上。这说明，中国的服务业还有很大的发展空间。我们国家的未来增长，不应该更多地向更多和更大规模的基建投资中去追求了，而应该转向发展服务业，尤其是金融服务业。
目前美国的服务业很大程度依赖于金融服务业，其多年的不断扩张，与自身法律制度建设紧密相连。倘若有一个良序的法律制度体系，将能确保交易合约的实施，带动整个服务业的发展。2007年，中国的证券化率最高为151.5%，即一元GDP有一块五毛二左右的股票和各种有价证券。2009年以来这3年多的时间里，沪深股市通过IPO、增发和配股的募集资金两万多亿元，但中国的证券化率却在萎缩，目前大致还不到70%，下降了一半还多。
股市的萎缩，也自然意味着金融服务业所创造的GDP在萎缩，如果股市繁荣，中国的证券化率就会提高，进而带动GDP的增长。这个道理，我们决策层好像还没弄明白，或者说还没有意识到。按照我的好友陈志武教授的一项研究，早在1880年，美国的金融票据证券总值与GDP之比就超过了200％，到2005年后，已经达到1美元GDP近10美元金融票据证券了。2006年下半年的金融风暴之后，美国的金融证券化率有所下降，但目前这个比率可能也不低于800％。这应该是虽然美国许多制造业的产量和产值都没有中国大，但是GDP却仍然是中国的两倍的主要原因。由此来看，我们讲要转变经济增长方式，提高居民消费占GDP的比重只是一个方面，更重要的是要从靠投资和基建来驱动的经济增长，慢慢转向发展服务业和服务业占GDP比重占大头的经济增长方式。服务业的发展，也应该与富民和增加老百姓的收入形成一个良性的互动，尤其是中国家庭的资产收益的增加连在一起。消费的增长，居民消费占GDP的份额的增加，应该是其中的一个自然结果。只有这样，中国经济才有望能在未来走向较稳定的长期发展轨道。
但是，发展服务业，有一个严苛的条件，那就是需要完备的法律制度保障。我们国家现在的问题是，法律法规很多，甚至一点也不缺，但法制却有很大问题。严重的法院和司法腐败，像毒瘤一样正在侵蚀着我们的社会机体。没有良好的法制，法治国建设还只是一个遥远的理想，那服务业又怎么能有较快的发展？法制说到底与我们的政治体制是连在一起。因此，只有深化政治体制改革，建立了现代民主政治，政府的权力有了真正的制衡，才有望能改变这种政府主导的市场经济发展模式，才能期望中国的服务业尤其是金融服务业有个大幅度的增加。正是从这个意义上，我同意一些经济学家的说法，如果说1978年到现在三波经济增长（土地承包责任制、邓小平南巡后的改革开放以及中国加入WTO）主要是靠我们吃“市场化改革的红利”和“对外开放的红利”所推动的话，那么，未来金融服务业的长足增长，中国服务业占GDP的比重的大幅度提高，就需要靠吃“制度化改革的红利”来推动了。但是，这可以就是一个要对体制进行伤筋动骨的大事了，目前看来还只能说是我们所希望和期盼着事。因为，一个体制一旦形成，其自我维系的力量很强大，或反过来说改革的张力也很大，这才是当今中国社会进步和经济发展的真正难题。
看完这篇文章觉得
排序