杭州部分楼盘一夜跌回3年前

春节期间，记者走访杭州多个楼盘销售处，发现许多楼盘鲜有人问津，各楼盘的成交量可用“惨淡”来形容。

1月15日是春节前的最后一个周末，全市无楼盘开盘。截至当天19时，杭州透明售房网显示，全市（包含余杭、萧山）仅有一套预订。此前1月9日~15日一周期间，杭州市商品房新增供应量急剧下滑，仅仅只有绿城•明月江南一个楼盘领取预售证，新上市房源量仅为4套，合计0.23万平方米。

而新年第一周，杭州市区新房共签约416套，较上周的1427套急跌70.85%。其中主城区签约260套。与新房市场相同的是，二手房签约175套，其中住宅130套，大幅下降53.82%。

在限购、限贷、限价等一系列政策的调控下，2011年杭州房地产市场遭遇了“史上最强寒潮”。2012年新年伊始，楼市的寒潮并未退去，分析人士认为，当下购房者的购房意愿和对楼市的信心还在直线下降，楼市经济难免萧条。

促销降价成杭州楼市主旋律

统计数据显示，刚刚过去的2011年，杭州主城区共成交新房23346套，较上一年的35570套，下滑34.4%；较2009年的65715套，下滑64.4%。如果把数据细分，从对市场来说更具指标意义的住宅成交量来看，2011年，杭州主城区住宅成交12784套，比上一年25201套下滑49.2%，而与2009年的54073套相比，下滑幅度高达76.3%。

在一系列调控政策的紧逼下，2011年的杭州楼市可以用“惨淡”来形容，“存抵活动”、“特价房”、“团购”、“低起价”、“降价补差”等促销广告经常见诸当地的各大媒体，降价潮一浪接一浪形成蔓延之势。

2011年年底，杭州楼市价格战更是此起彼伏。先是位于桥西板块的顺发吉祥半岛与名城公馆“贴身肉搏”。12月5日，“吉祥半岛”正式对外宣布“起价15800元/平方米，均价17800元/平方米”，这如同在价格一向坚挺的桥西板块扔下一颗炸弹。一街之隔、此前已经开盘的“名城公馆”同样举起降价的大旗，将均价由22000元/平方米调整为18500元/平方米。

2011年12月16日，位于金沙湖板块的“龙湖•滟澜山”推出6折房源，折后均价12900元/平方米；22日，位于九堡的泊林印象宣布均价直降5000元，将原本20000元/平方米的均价下调至14800元/平方米。与此同时，位于城北华盛达阅城的商业部分悦公馆也推出特价房源，起价9484元/平方米，均价11000元/平方米，比原先的15000元/平方米下调不少。

进入2012年，杭州楼市价格依然“战事”不休。1月9日，“龙湖•滟澜山”继上次推出6折房源后再次加推精装修的70年产权公寓，折后销售均价14000元/平方米。但和之前12900元/平方米的价格比起来，其中多了包含2500元/平方米的精装修。

除此之外，“戈雅公寓”组团府尚公馆以均价9000元/平方米开盘，将闻堰板块的房价拉低至万元以下。罗兰春天、世茂•江滨花园、戈雅公寓以及桥西某楼盘也均传出近期大幅降价的消息，其中罗兰春天推出5.5折团购；世茂•江滨花园清盘，均价10000元/平方米，价格一夜跌回3年前。

当不少楼盘在价格上做减法的时候，一些房产商则选择在产品上做加法。位于老余杭的“大华海派风范”推出88平方米可变四房，实际使用面积达到120平方米左右。虽然9000元/平方米的均价处于板块的正常水平，但有了较高的空间利用率。

价格成撬动低迷楼市最有力杠杆

尽管刚刚过去的2011年，降价促销成了杭州楼市主旋律，但成交量依旧从平稳走向萧条。对许多开发商来说，这是销售额遭遇“滑铁卢”的一年。杭州主城区成交23346套，是近5年来倒数第二的成绩。据称，许多房企的年销售额，只有计划的三四成甚至更少。

据杭州市透明售房网统计，2011年主城区个盘成交10强中，由外来开发商开发的楼盘占到8个，而在各个公司销售金额排行10强的榜单上，外来房企占据6席。

仔细分析，这些楼盘的“好成绩”，几乎都跟降价有关。价格，无疑成了各楼盘撬动低迷楼市的最有力杠杆。

如保利湾天地，在市场一片观望气氛的时候，推出千人大团购“单价直降4000元”，最终以其“起价7280元/平方米，均价8900元/平方米”的定价，大幅降价甩卖，结果交出了成交1963套、成交额16.5亿元的销售成绩单。价格无疑是其稳坐杭州楼市成交冠军宝座的重要原因。

同样，中海紫藤苑，也在去年6月初推出“千人大团购”，推出的338套房，虽是精装修房，但全部改为按毛坯房价格出售，由此，总价直接降了二三十万元。

而龙湖滟澜山，虽然临近年底才开始发力，但这个以12900元/平方米超低均价入市的楼盘，跟周边楼盘相比几乎打了6折。降价后的龙湖滟澜山，让购房者们看到了楼盘的价值，欣然入市，一经推出便取得“日光”佳绩。吉祥半岛和名城公馆，据称预订均超过8成，目前正在陆续签约中。

梳理杭州销售较好的楼盘，中天西城纪、龙湖香醍溪岸、世茂COSMO、中海紫藤苑、东港花苑，可以发现凡排进月销售前十榜单的楼盘，多数都有价格上的优势。那些价格一步降到位的楼盘，则连续上榜，并排进年度销售前十的榜单。

今年杭州或将有5.7万套住宅上市

数据显示，在经历一年的楼市淡季后，杭州存量住宅房源规模已经非常庞大。

据统计，2011年杭州市区（含萧山、余杭）共成交商品住宅326万平方米（29185套），与近6年（2006年~2011年）508万平方米的年平均住宅消化量相比，减少182万平方米。

2011年年初，杭州住宅存量房源为322万平方米，当年新增住宅房源674万平方米。也就是说，2011年年底杭州市区的住宅存量房源，已高达670万平方米。这一数据，为近6年来最高。

结合各房产公司2012年的推盘计划，相关人士预计，2012年杭州市的新增楼盘数量将接近80个，住宅新增供应量将在640万平方米。如按2011年已售住宅112平方米的套均面积计算，2012年杭州上市的住宅房源将达5.7万套。与存量房源相加，今年总计上市的杭州住宅房源，高达1312万平方米，这一数字可以用“惊人”两个字来形容。

但面对开始下降的房价，许多购房者却选择持币观望。

今年35岁的孙林兵是杭州一家私企的中层管理人员。为物色一套住房，从去年上半年开始，他就看过多个楼盘，“本来已相中几个，准备春节前出手。”孙林兵说。

但最近，孙林兵又犹豫了起来，“之前比较满意的几个楼盘隔三岔五地打电话或者发短信，称要搞活动、搞促销，且优惠幅度很大。”孙林兵说，有的甚至宣称有限量版的“降价房”。

“现在楼盘的促销广告铺天盖地，感觉房价还会降，我想再等等，看看今年上半年的情况再说。”孙林兵认为，目前很多楼盘的降价、优惠大多是促销手段，实际价格仍有下行空间，目前持币观望更加稳妥。

不少业内人士表示，许多购房者，特别是刚性需求者，都认为目前楼市走向还不明朗，在等待抄底的最佳时机。相关调查显示，有近七成网友认为今年房价会下跌。

而前不久出炉的《浙江蓝皮书•经济卷》也对今年的房价走势作出了判断。该报告预计，2012年，国家针对房地产行业的调控政策仍将维持从紧趋向，地方限购政策即使到期也将继续延续，总体形势不容乐观。该报告还判断，2012年的房价将走出上半年以降价为主、下半年趋于稳定的L形走势。

房产业内人士称，目前购房者信心明显不足，最直接的表现就是越来越多的人推迟了购房计划，甚至取消购房计划。

而有消息说，杭州2326家注册的房产中介经纪公司，目前处于“正常”状态的仅有756家。

调整将是主旋律

岁末年初，杭州楼市最为热门的话题，无疑是绿城集团密集的股权出让。

面对房子销售受阻、资金链日益紧绷的困境，从2011年12月9日开始，绿城集团接连出让5个项目的部分股权，将旗下无锡项目、上海东海广场项目和杭州的兰园、新华造纸厂项目以及被誉为上海外滩之王的“海之门”项目的全部或部分股权转让，回收现金13.35亿元。值得一提的是，杭州的兰园和新华造纸厂曾是绿城集团最重视的项目之一。

对这种出让股权的做法，业内人士分析，一方面说明深度调控下，绿城集团资金链紧张，另一方面也说明绿城集团正在通过调整来适应市场。

对于房企来说，出让股权多少有些“无奈”。事实上，绿城集团的处境正是当下一些房地产开发商生存状态的一个缩影。

在不断加码的楼市调控政策作用下，曾经的“一房难求”盛景不再，待售的房子无人问津，成交量降到了“冰点”。业内人士认为，调整无疑将成为今年杭州楼市的主旋律，在今年调控持续的政策背景下，可能有更多房企也会以这样的方式来面对现实的生存问题。

郡原地产确定了未来发展战略，在产品线上，以普通住宅为主，向老年地产、休闲度假地产、特色商业地产延伸。据悉，该公司目前在全国各地的酒店项目达6个，其中还有为数众多的特色商业项目。

老牌开发商宋都集团，也借上市的契机重新确定了发展战略，即“以住宅开发为核心业务，以商业地产为结构性补充和未来的利润点”，形成专业化的经营模式和多元化的资本投资，让宋都在房地产、商业地产等领域不断获取更大的发展空间。

昆仑置业则从原来的以中高端住宅为主，调整到更多以城市综合体的形式呈现。据了解，昆仑2012年商业综合体项目有近10个，为了更好地运营商业项目，该公司还将专门成立商业运营公司。

业内人士认为，将原有的配置降低，精装修房改毛坯房出售，豪宅变身平民楼盘，这样的做法可能会在2012年大量出现。

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