杭州部分樓盤一夜跌回3年前

春節期間，記者走訪杭州多個樓盤銷售處，發現許多樓盤鮮有人問津，各樓盤的成交量可用「慘淡」來形容。

1月15日是春節前的最後一個週末，全市無樓盤開盤。截至當天19時，杭州透明售房網顯示，全市（包含餘杭、蕭山）僅有一套預訂。此前1月9日~15日一週期間，杭州市商品房新增供應量急劇下滑，僅僅只有綠城•明月江南一個樓盤領取預售證，新上市房源量僅為4套，合計0.23萬平方米。

而新年第一週，杭州市區新房共簽約416套，較上週的1427套急跌70.85%。其中主城區簽約260套。與新房市場相同的是，二手房簽約175套，其中住宅130套，大幅下降53.82%。

在限購、限貸、限價等一系列政策的調控下，2011年杭州房地產市場遭遇了「史上最強寒潮」。2012年新年伊始，樓市的寒潮並未退去，分析人士認為，當下購房者的購房意願和對樓市的信心還在直線下降，樓市經濟難免蕭條。

促銷降價成杭州樓市主旋律

統計數據顯示，剛剛過去的2011年，杭州主城區共成交新房23346套，較上一年的35570套，下滑34.4%；較2009年的65715套，下滑64.4%。如果把數據細分，從對市場來說更具指標意義的住宅成交量來看，2011年，杭州主城區住宅成交12784套，比上一年25201套下滑49.2%，而與2009年的54073套相比，下滑幅度高達76.3%。

在一系列調控政策的緊逼下，2011年的杭州樓市可以用「慘淡」來形容，「存抵活動」、「特價房」、「團購」、「低起價」、「降價補差」等促銷廣告經常見諸當地的各大媒體，降價潮一浪接一浪形成蔓延之勢。

2011年年底，杭州樓市價格戰更是此起彼伏。先是位於橋西板塊的順發吉祥半島與名城公館「貼身肉搏」。12月5日，「吉祥半島」正式對外宣布「起價15800元/平方米，均價17800元/平方米」，這如同在價格一向堅挺的橋西板塊扔下一顆炸彈。一街之隔、此前已經開盤的「名城公館」同樣舉起降價的大旗，將均價由22000元/平方米調整為18500元/平方米。

2011年12月16日，位於金沙湖板塊的「龍湖•灧瀾山」推出6折房源，折後均價12900元/平方米；22日，位於九堡的泊林印象宣布均價直降5000元，將原本20000元/平方米的均價下調至14800元/平方米。與此同時，位於城北華盛達閱城的商業部分悅公館也推出特價房源，起價9484元/平方米，均價11000元/平方米，比原先的15000元/平方米下調不少。

進入2012年，杭州樓市價格依然「戰事」不休。1月9日，「龍湖•灧瀾山」繼上次推出6折房源後再次加推精裝修的70年產權公寓，折後銷售均價14000元/平方米。但和之前12900元/平方米的價格比起來，其中多了包含2500元/平方米的精裝修。

除此之外，「戈雅公寓」組團府尚公館以均價9000元/平方米開盤，將聞堰板塊的房價拉低至萬元以下。羅蘭春天、世茂•江濱花園、戈雅公寓以及橋西某樓盤也均傳出近期大幅降價的消息，其中羅蘭春天推出5.5折團購；世茂•江濱花園清盤，均價10000元/平方米，價格一夜跌回3年前。

當不少樓盤在價格上做減法的時候，一些房產商則選擇在產品上做加法。位於老餘杭的「大華海派風範」推出88平方米可變四房，實際使用面積達到120平方米左右。雖然9000元/平方米的均價處於板塊的正常水平，但有了較高的空間利用率。

價格成撬動低迷樓市最有力槓桿

儘管剛剛過去的2011年，降價促銷成了杭州樓市主旋律，但成交量依舊從平穩走向蕭條。對許多開發商來說，這是銷售額遭遇「滑鐵盧」的一年。杭州主城區成交23346套，是近5年來倒數第二的成績。據稱，許多房企的年銷售額，只有計畫的三四成甚至更少。

據杭州市透明售房網統計，2011年主城區個盤成交10強中，由外來開發商開發的樓盤佔到8個，而在各個公司銷售金額排行10強的榜單上，外來房企佔據6席。

仔細分析，這些樓盤的「好成績」，幾乎都跟降價有關。價格，無疑成了各樓盤撬動低迷樓市的最有力槓桿。

如保利灣天地，在市場一片觀望氣氛的時候，推出千人大團購「單價直降4000元」，最終以其「起價7280元/平方米，均價8900元/平方米」的定價，大幅降價甩賣，結果交出了成交1963套、成交額16.5億元的銷售成績單。價格無疑是其穩坐杭州樓市成交冠軍寶座的重要原因。

同樣，中海紫籐苑，也在去年6月初推出「千人大團購」，推出的338套房，雖是精裝修房，但全部改為按毛坯房價格出售，由此，總價直接降了二三十萬元。

而龍湖灧瀾山，雖然臨近年底才開始發力，但這個以12900元/平方米超低均價入市的樓盤，跟周邊樓盤相比幾乎打了6折。降價後的龍湖灧瀾山，讓購房者們看到了樓盤的價值，欣然入市，一經推出便取得「日光」佳績。吉祥半島和名城公館，據稱預訂均超過8成，目前正在陸續簽約中。

梳理杭州銷售較好的樓盤，中天西城紀、龍湖香醍溪岸、世茂COSMO、中海紫籐苑、東港花苑，可以發現凡排進月銷售前十榜單的樓盤，多數都有價格上的優勢。那些價格一步降到位的樓盤，則連續上榜，並排進年度銷售前十的榜單。

今年杭州或將有5.7萬套住宅上市

數據顯示，在經歷一年的樓市淡季後，杭州存量住宅房源規模已經非常龐大。

據統計，2011年杭州市區（含蕭山、餘杭）共成交商品住宅326萬平方米（29185套），與近6年（2006年~2011年）508萬平方米的年平均住宅消化量相比，減少182萬平方米。

2011年年初，杭州住宅存量房源為322萬平方米，當年新增住宅房源674萬平方米。也就是說，2011年年底杭州市區的住宅存量房源，已高達670萬平方米。這一數據，為近6年來最高。

結合各房產公司2012年的推盤計畫，相關人士預計，2012年杭州市的新增樓盤數量將接近80個，住宅新增供應量將在640萬平方米。如按2011年已售住宅112平方米的套均面積計算，2012年杭州上市的住宅房源將達5.7萬套。與存量房源相加，今年總計上市的杭州住宅房源，高達1312萬平方米，這一數字可以用「驚人」兩個字來形容。

但面對開始下降的房價，許多購房者卻選擇持幣觀望。

今年35歲的孫林兵是杭州一傢俬企的中層管理人員。為物色一套住房，從去年上半年開始，他就看過多個樓盤，「本來已相中幾個，準備春節前出手。」孫林兵說。

但最近，孫林兵又猶豫了起來，「之前比較滿意的幾個樓盤隔三岔五地打電話或者發簡訊，稱要搞活動、搞促銷，且優惠幅度很大。」孫林兵說，有的甚至宣稱有限量版的「降價房」。

「現在樓盤的促銷廣告鋪天蓋地，感覺房價還會降，我想再等等，看看今年上半年的情況再說。」孫林兵認為，目前很多樓盤的降價、優惠大多是促銷手段，實際價格仍有下行空間，目前持幣觀望更加穩妥。

不少業內人士表示，許多購房者，特別是剛性需求者，都認為目前樓市走向還不明朗，在等待抄底的最佳時機。相關調查顯示，有近七成網友認為今年房價會下跌。

而前不久出爐的《浙江藍皮書•經濟卷》也對今年的房價走勢作出了判斷。該報告預計，2012年，國家針對房地產行業的調控政策仍將維持從緊趨向，地方限購政策即使到期也將繼續延續，總體形勢不容樂觀。該報告還判斷，2012年的房價將走出上半年以降價為主、下半年趨於穩定的L形走勢。

房產業內人士稱，目前購房者信心明顯不足，最直接的表現就是越來越多的人推遲了購房計畫，甚至取消購房計畫。

而有消息說，杭州2326家註冊的房產中介經紀公司，目前處於「正常」狀態的僅有756家。

調整將是主旋律

歲末年初，杭州樓市最為熱門的話題，無疑是綠城集團密集的股權出讓。

面對房子銷售受阻、資金鏈日益緊繃的困境，從2011年12月9日開始，綠城集團接連出讓5個項目的部分股權，將旗下無錫項目、上海東海廣場項目和杭州的蘭園、新華造紙廠項目以及被譽為上海外灘之王的「海之門」項目的全部或部分股權轉讓，回收現金13.35億元。值得一提的是，杭州的蘭園和新華造紙廠曾是綠城集團最重視的項目之一。

對這種出讓股權的做法，業內人士分析，一方面說明深度調控下，綠城集團資金鏈緊張，另一方面也說明綠城集團正在通過調整來適應市場。

對於房企來說，出讓股權多少有些「無奈」。事實上，綠城集團的處境正是當下一些房地產開發商生存狀態的一個縮影。

在不斷加碼的樓市調控政策作用下，曾經的「一房難求」盛景不再，待售的房子無人問津，成交量降到了「冰點」。業內人士認為，調整無疑將成為今年杭州樓市的主旋律，在今年調控持續的政策背景下，可能有更多房企也會以這樣的方式來面對現實的生存問題。

郡原地產確定了未來發展戰略，在產品線上，以普通住宅為主，向老年地產、休閑度假地產、特色商業地產延伸。據悉，該公司目前在全國各地的酒店項目達6個，其中還有為數眾多的特色商業項目。

老牌開發商宋都集團，也借上市的契機重新確定了發展戰略，即「以住宅開發為核心業務，以商業地產為結構性補充和未來的利潤點」，形成專業化的經營模式和多元化的資本投資，讓宋都在房地產、商業地產等領域不斷獲取更大的發展空間。

崑崙置業則從原來的以中高端住宅為主，調整到更多以城市綜合體的形式呈現。據瞭解，崑崙2012年商業綜合體項目有近10個，為了更好地運營商業項目，該公司還將專門成立商業運營公司。

業內人士認為，將原有的配置降低，精裝修房改毛坯房出售，豪宅變身平民樓盤，這樣的做法可能會在2012年大量出現。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)