中国楼市秋意渐浓

2011-10-08 12:35 作者:吉密欧

已建成一半的“合生•霄云路8号”楼盘是一个位于北京核心区域边缘的豪华住宅项目。在该楼盘边上，身穿紫色制服的侍者要么围着奔驰(Mercedes)加长版高尔夫球车转圈圈，要么在一座驾着金色战车、长着翅膀的罗马女神的雕像旁边瞎晃荡。

“合生•霄云路8号”楼盘位于北京交通拥堵的四环路边。从尘土飞扬、满地泥泞的建筑工地上的华丽展厅向外看，人们很难无视这种19世纪末式的穷奢极欲氛围，很难不回忆起2006年美国佛罗里达州的“麦氏豪宅”（McMansions，意为如麦当劳(McDonald's)快餐般以廉价材料建造起来的超大面积房屋，追求炫耀的表面效果——译者注）或2000年初的Pets.com股票。

在一个居民人均年收入不足8000美元的城市里，“合生•霄云路8号”楼盘一套500平米公寓的定价却远远超过1000万美元。

去年初，这座展厅里的售楼人员还在忙着接待对该楼盘感兴趣的潜在买家。但在最近，这群穿着入时的售楼人员除了那里干站着以外几乎无事可做。

他们承认，由于需求放缓，该项目的大部分公寓没有推向市场。但他们坚称，与北京的其它许多地产项目不同，“合生•霄云路8号”——迄今——仍未打折销售。

一位年轻的售楼人员称：“这些公寓的价格将来几乎肯定会继续上涨，每年至少涨15%。”

北京拥有中国最贵的楼盘。但在整个中国，每个城市现在都被与此类似的高价在建楼盘包围着。

许多经济学家表示，房地产市场的再度火爆是中国从2008年金融危机中复苏的关键推动因素，当时，财政刺激和政府主导的信贷热潮中有很大一部分流向了住宅房地产领域。

充裕的信贷、国内投资选择的匮乏以及大量被压抑的住房需求，导致大城市房价出现飙升，甚至在中国政府去年出台一系列控制房价的措施后仍继续上涨。

在中国政府一年多来稳步收紧限制措施后，房屋销量大幅下降。目前越来越多的证据显示，大城市的房价开始下跌。

瑞信(Credit Suisse)房地产业分析师杜劲松表示：“现阶段的房价走势很难分辨，但未来几个月我们很可能会看到量价齐跌。我们显然正在接近拐点。崩盘的可能性虽然很小，但貌似还是存在的。”

对过去十年大发横财的5万多中国房地产开发商来说，这是个不祥的消息。对整个中国经济乃至陷入困境的全球经济来说，这也可能构成危险。

巴克莱资本(Barclays Capital)亚洲新兴市场经济研究部首席经济学家黄益平表示：“中国房地产投资占固定资产投资的四分之一左右，投资总额约为国内生产总值(GDP)的一半左右，因此你可以看到，它（对经济）形成了非常重要的支持。如果将水泥、钢铁等行业包括进去，影响甚至更大。”

以钢材为例，中国是全球遥遥领先的最大钢材消费国，而房地产建设直接占到中国钢材使用量的40%。

分析师表示，若把其它依赖房地产的行业考虑在内，中国高达三分之二的钢材消费基本上由房地产投资驱动。

房价直线下跌很可能会让流入该行业的投资戛然而止。这很可能意味着，中国经济将出现人们非常担心的“硬着陆”，全球大宗商品生产商尤其担心这一点。

中国政府似乎去年就在为应对这种局面做准备，办法是降低受政府主导的金融业在房地产业的风险敞口，推出大规模保障房建设项目。保障房项目旨在未来五年为低收入人群建造3600万套住房。

高级别的金融官员近日向英国《金融时报》表示，政府希望切断提供给管理不善的开发商的信贷，此举旨在鼓励房地产业进行整合、以变得更加有序和理性。

但一些分析师警告称，绝望的开发商们很可能会试图把楼盘大幅折价甩卖，而不是选择低调破产或抛售给竞争对手。这加大了竞争性降价的可能性，这个高度分散的市场可能因此崩盘。

国家控股的万科集团(Vanke)是中国遥遥领先的最大房地产开发商，但它仅占据了全国房地产市场2%的份额。尽管万科仍可轻易获得融资，但如果竞争对手降价的话，它也不得不跟着降价。

许多中小开放商已负债累累，而且越来越难以获得银行贷款，也无法从债市和股市融资，房地产业的绝望情绪正在高涨。

标准普尔(Standard & Poor’s)近日警告称，多数开发商能够承受明年销售额下降10%，但如果下降30%，它们将面临“严峻的流动性压力”。

杜劲松表示：“市场的风险在于，严峻的流动性压力将迫使房地产项目展开大甩卖。”他警告称，这很可能导致销量进一步下降，“人的心理就是这样，买涨不买跌。”