中国房地产泡沫已到无可复加地步

对中国金融体系的风险，角度不同利益不同所看到景观也完全不一样。在国外的不少投资来看，如果按照成熟的市场经济标准，那么中国金融体系面临着巨大的风险。因为，无论是银行信贷滥发、地方融资平台扩张，还是房地产泡沫破灭及银行贷款景气下滑周期中的恶化，都是导致金融体系快速恶化的诱因。不过，在国人，特别是政府官员看来，中国金融体系有风险，但其金融风险基本上都在可控的范围内。无论是地方政府融资平台还是个人房地产按揭贷款的风险都是如此。

对于中国金融体系的风险有多高，其高风险又在哪里?我们只要看一个现象就可以见叶知秋了。截至8月31日，国内16家上市银行公布了上半年的业绩，其利润达4610亿元，同比增长达34%，各银行年化净资产收益率普遍达到20%。在全国利润额最多的十大企业中，其中银行占8席，工商银行更是成了国内最为赚钱的上市公司。可以说，这是国内银行有史以来业绩最好水平时刻。不过，奇怪的是，国内银行上市公司如此好的业绩，其股市却在业绩公布跌得底朝天。不少上市银行的股票纷纷跌破了一年来的最低价。何也?市场担心国内商业银行这种业绩不可持续，担心国内商业银行未来将面临着巨大的风险，担心国内金融体系的系统性风险爆发。

　　我们知道，中国金融体系与美国金融体系最大的不同是银行为主导，国内90%以上的融资是通过银行体系来进行。不仅银行利率决定了国内金融体系的价格，而且银行体系的风险决定整个金融体系的风险。因此证券市场对银行上市公司的风险的担心，其实就是对国内金融体系风险的担心。而国内银行体系的巨大风险就在于房地产泡沫破灭的信贷风险。可以说，近二十年来，国际上金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关。当前中国的情况应该比以往任何国家的房地产泡沫风险都要大。

　　可以说，从2003年以来，中国房地产泡沫已经持续了近十年的时间，从而形成了世界经济史上前所未有的房地产大泡沫。这个泡沫之大，可以从以下几个方面来看。一是十年来国内住房价格上涨，尽管国家统计局公布房价上涨幅度十分平稳，但实际上各城市的房价上涨基本上在5倍以上，而北京这样一线城市的房价上涨8倍以上，城中心10倍以上(我们只要用10年前某楼盘的价格与当前该楼盘二手房的价格比较就一清二楚)。在世界历史上找不到哪个国家哪个时期房价会如此疯狂上涨的地方。二是由于政府政策鼓励住房炒作，及房价疯狂上涨，从而使得购买住房就能够赚钱成了一个“真理”，及人人皆知的赚钱工具。在这种情况下，全民投机炒作住房。可以说，历史上找不到哪个国家哪个时期持有多套住房的人会如此之多。特别是政府官员。三是没有哪个国家哪个时期，住房持有在投机炒作者手空置是如此多。如果国家对中国住房普查，其问题全部显露出来。仅从这三个方面来说，中国房地产泡沫巨大到了无可复加的地步。房地产泡沫巨大，银行信贷随时都面临着巨大风险。

　　不过，国内银行体系面临着更大的风险是无论地方官员、金融机构管理层、房地产开发商及持有多套住房者等则否认其巨大风险存在。比如说，当前银行分不开逾期贷款在增长，他们就理解为其占贷款的比重小，特别不良贷款余额及不良贷款率都在下降。因此，银行信贷风险是在可控制的范围内;而政府融资平台贷款余额高，四大国有银行所占的比重也高，但到目前为止其不良率奇低，因此，这些贷款不仅没有问题而且还是质量较好的资产;又比如，四大国有银行的管理层都出来说，对于个人住房按揭贷款，由于这些银行已发放的住房按揭贷款首套贷款所占的比例在95%以上，因此，个人住房贷款的质量良好，根本就不存在风险。更为好玩的是，根据银监会对住房贷款的压力测试，房价下跌50%对国内商业银行影响也不会太大或国内商业银行在房价下跌50%的情况下可以承担其风险等。国内整个银行信贷根本就不存在多高风险或有风险也是在可控范围内。

　　但是，上述这些分析是建立在两个假定条件下，一是房价只涨不跌的假定条件下。可以说，只要房价不下跌，国内房地产的银行信贷就不存在风险，也不会出现多高的信贷不良率。不过，这种假定是不成立的。中国这个前所未有的房地产大泡沫，即使政府继续托市(比如现在这样不提高住房贷款利率不增加住房投机炒作及住房持有成本)，房地产泡沫也可能继续吹大，但是这个吹得巨大的房地产泡沫不逐渐挤出，想让其不破灭是谁也无法阻挡的。当前这些没有体验过房地产价格出现周期性调整的人根本就无法想象到房地产泡沫将会发生什么的。当然当前银行信贷没有风险了。

　　二是假定政府公布的统计或他们所看到统计反映市场的实际情况，但实际上非也。比如当前各国住房按揭贷款自住率的比例，如果真如四大国有银行管理者所说，占95%以上，在政府统计报表中每年的房价又上涨不高，那么这些年来的政府房地产宏观调控真是多此一举。从这些数据看，国内房地产市场不是在健康发展的轨道上吗?但实际上根本就不是这样。他们的这个95%其实就是当前享受优惠利率的贷款者的比例。试想，作为一个住房投机炒作者，如果简单证明自己是购买第一套而可享受种种优惠条件，他为何要说自己购买第二套而增加其购买住房的成本呢?可以说，在这个95%中，作为一个住房投机炒作者，已经购买一百套住房，也会千方百计自己是购买第一套住房的。这种情况对商业银行的职工更是明显。

　　可以说，近十年来国内房价飚升，房地产泡沫吹大，完全是银行信贷及优惠税收政策推动的，特别是2009年-2010年更是明显。既然是银行信贷推高的，那么房地产泡沫破灭岂能不带来巨大的风险。特别是到2011年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元。其两个指标都比2008年底增长了一倍。而且更为严重的是，有人据估算现在的55万亿左右的银行信贷中，其60%-70%的贷款都是与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业的贷款，还是企业及个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来，但是如果房价下跌，其风险有多高是十分难以测算的。而且往往是，如果某个资金链环节断裂，导致金融市场的系统性风险爆发，那么其金融风险不仅会全部暴露出来，而且这种风险也容易迅速放大与蔓延。2008年雷曼兄弟的倒闭，并非是个体金融机构的风险暴露，而在于某个金融环节流动性断裂导致整个金融体系的崩塌。而这些风险多大是无法用静态的方式及房价上涨思维来计算的。

　　可见，当前国内金融体系的风险就在于国人从来经历过住房价格出现周期性调整所面临的风险，在于国人没有认识到国内房地产泡沫有多大，没有认为到这个巨大的房地产泡沫一定会破灭，而假定房地产不存在泡沫，及房价不会下跌，因此整个银行的信贷风险特别房地产信贷风险都在可控范围内。但是，任何系统性风险都是存在及不可预测，国人想国内金融体系的系统性风险发生后再来关注，估计会为时已晚。最近，国际评级机构惠誉提出警告，可能下调中国人民币债务信用评级，因为在信贷高峰后，债务违约风险上升，经济将面临着调整。对此，我们对国内银行信贷风险及金融体系的风险是否应作足够估计呢，特别是房地产市场信贷风险更应该做足够的估计。