北京楼市将严重供过于求！

临近年关，北京楼市"有价无市"的景象愈演愈烈。IC图片  

上帝要其灭亡，必先让其疯狂。看来这句话真没有说错，中国版的台词，叫"出来混，总是要还的"，话有些难听，不过用意在于告诫人们要遵守市场规则，否则可能就会付出代价。早在07年8月北京楼市最火爆的时候，笔者就缀文《北京楼市在疯狂边缘，半年内拐点必现》，警告业内透支楼市消费潜力、疯狂提价将使拐点提前到来，建议开发商追求销售速度，降低利润预期。

不出所料，2月、3月，北京楼市迎来近年最惨淡的开局。北京市房地产交易网显示，今年2月份全市期房网上住宅签约共计2318套，日均签约80套，与2007年2月相比，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%；环比今年1月成交量下跌了139套，降幅为56.3%。而1月住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。

时至3月份，即便是多数项目采取打折促销的手段，北京楼市仍未有回暖迹象。来自北京房地产交易管理网的数据显示，3月份北京住宅期房签约量为5642套，日均住宅期房销售量为182套。去年同期北京住宅期房的签约量则达8004套，日均销售量达258套。今年3月比去年同期成交量下跌2362套，跌幅超过30％。

与此同时，不断有所谓的专家学者声称北京楼市刚性需求依然强劲，并与此断定楼市即将回暖，对此，笔者奉劝业界客观看待目前的供求关系，认清08年房地产的走势，并在此基础上作出正确的决策。

笔者预计，受第二套房贷政策和银根紧缩的影响，08年楼市整体需求会比07年下跌三成以上，市场对价格的抗性会非常大，年底一旦出现开发商资金链断裂风险大规模蔓延，加入打折的项目会非常多，届时很有可能会迎来真正的全国性拐点，而且调整幅度非常大。所以，笔者奉劝一线操盘手们理性面对当前市场，多接触接触购房者，多到其他项目走走，真正感受市场的氛围，不要被一些虚假的所谓"利好消息"所迷惑，做错了决策，结果可以套用《天下无贼》中的一句台词"买房者很生气，后果很严重"。　　

如果说，现在北京楼市我们还有"奥运利好"可以最后利用炒作一把，奥运之后，靠什么支撑北京楼市？

提醒业界同仁，07年楼市表面上的火爆，其实是以成交量大幅下跌为代价的。北京市房地产交易网数据显示，07年2007年1-12月住宅市场成交量约为1600万平方米，成交套数约为12万套（而2006年的这一数据是1900万平米和16万套），同比成交量下跌25％。笔者预计，08年北京楼市成交量很有可能继续大幅下降，第一季度已经过去，一季度成交总套数仅为1.47万套，同比下跌超过三成，预计全年成交量可能降至近年历史低点，成交将不到10万套。

需要重视的是，今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套，与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套，市场新建住宅总供应量为22万套，新增22万套住宅，加上截至4月2日23724套的现房，北京08年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套，对比10万套的预计成交量，北京住宅不是供不应求，而是严重供过于求！

对此，笔者提醒业界人士应当冷静看清楚当前房地产形势了！乘着4－10月的销售高峰，降低利润预期，还利于购房者，牺牲部分利润换取良好的销售业绩，如此才能度过08难关。否则，定将遭受市场最残酷的惩罚！

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房企倒闭潮即将开始

日前，中国证监会发行部公开表示，对房地产企业募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。继央行明确规定不得对屯房屯地房地产企业发放开发贷款之后，证监会的表态，给寄希望资本市场来度过眼下危机的房地产企业沉重打击。

今年1月,金融机构一度出现贷款井喷，1月人民币贷款增加8036亿元，许多房地产业界人士由此得出"银根紧缩"政策已经发生改变，楼市即将赢得又一个春天的结论，然而，两会之后，央行再次宣布提高存款准备金0.5个百分点，预计再次加息在所难免。

与此同时，银行界对房地产行业针对性的信贷紧缩又被笔者预言说中。不久之前，国内某商业银行因为1月贷款超标，被央行发行定向票据进行惩罚，并不得不卖给其他银行34亿的贷款。而几日之前，在人民大学土地管理系举办的关于房地产信贷的内部论坛中，某商业银行北京分行审贷处负责人透露，今年以来，该行仅批出2单开发贷款，而仅去年10月，批出的开发贷款就达15单之多，就连原来各行纷抢的按揭贷款，审批条件也严格了许多。银根紧缩的执行力度由此可见（而就在此时，居然有媒体凭小道消息就发文说"第二套房贷政策可能松动"，如此做法，是在令人难以理解）。

在以往，银行贷款吃紧的时候，开发商还可以从楼市销售中获得回款，而今年，银根紧缩同楼市拐点同时到来，以北京为例，2月份住宅期房日均签约80套，3月份截至18号住宅期房日均签约仅151套，仅有一天超过200套。自07年底以来，北京高端项目销售普遍陷于极度低迷之中，大部分高端项目每月销售仅数套，甚至多个项目数月零成交。银根紧缩和销售低迷的同时到来，使得大部分房地产公司都陷入资金链断裂危机。

即便是一直唱涨的潘石屹，日前在接受上海证券报采访时也不得不承认整个房地产行业面临巨大的危机："总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。"

笔者需要指出，2007年大肆扩张的房地产公司将是面临最大危机的一批房地产企业，这些去年全国各地攻城掠池的房地产企业，很可能迅速从风光无限的"先驱"成为"先烈"。正如笔者此前文章所说"供求关系全面扭转和银根紧缩的同时到来，未来开发商将面临巨大的销售压力，进而导致资金压力，迫使开发商降低利润期望值，下调房价。非理性囤积土地的开发商，将面临倒闭危险。"

笔者预计，未来3个月内，开发商因为资金链断裂而退出市场的事件将在全国普遍上演，房地产企业倒闭潮即将开始，今年内，至少两成房地产公司将退出市场（详见笔者《08年资金链断裂将使两成开发商被淘汰》一文）。

识时务者为俊杰，面对当前严峻的市场形势，笔者奉劝那些面临资金压力的开发商理性面对市场，接受楼市拐点事实，降低对利润的期望值，以更贴近市场的价格进行销售，结局或将如万科打折般皆大欢喜，否则，或许就将步入被淘汰的行列。

(文章仅代表作者个人立场和观点)