银行扛得住房价跌三成吗？

2011-04-24 14:03 作者:李木子

房地产调控之下，开发商资金链日渐紧绷、消费者首付还贷压力逐步增加，房价走势仍旧不明朗。在此情况下，银行业金融机构房贷压力测试的频率开始提高，如果房价下跌30%，银行能扛得住吗？

我们先来回顾历次得房贷压力测试。2007年盛夏，中国银监会发出一份紧急文件——《中国银监会关于开展商业银行房地产贷款业务风险自查工作的通知》，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。

此时，中国的房地产市场正处于上一轮红火发展的顶点，经过两轮房地产调控，大城市高涨的房价不仅没有回落，反而开始了新一轮的高歌猛进。房贷需求旺盛的背后同样隐藏着风险，在常规性的风险自查之外，银监会增加了风险压力测试项目，尤其提到“进行个人住房贷款成数专项压力测试”。

准确地说，2007年7月的这份文件，打开了中国银行业金融机构房地产贷款压力测试的大门，真正迈进这扇门，是在一年之后。彼时，大洋彼岸，美国次级抵押贷款危机的阴影已经开始扩散，这场由房地产风险而导致的金融风险向更深层次蔓延，国内的房地产市场出现了“量价齐跌”的局面，房产商资金链绷紧、意向购房者进入“观望”。

2009年10月份，银监会下发了《商业银行流动性风险管理指引》，对银行流动性管理提出了更高的要求。银监会明确要求，商业银行每季度通过压力测试分析银行承受压力事件的能力，并考虑预防未来可能的流动性危机。

银行业金融机构房地产贷款压力测试季度化的敲定，推迟至了2010年4月份，4月20日，银监会表示，各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试，并且年内应完成对地方政府贷款坏帐的核销。此时，新“国十条”刚刚颁布，新一轮政策政策的推出带来了房地产市场“拐点”的大讨论。5月份，有消息公布“银行扛得住房价跌三成”的测试结果，随后，中国银监会研究局副局长龚明华表示，对于近期有关房价下降30％以内商业银行将可以承受的报道，银监会对此问题并没有一个总体判断，不能一概而论。

2010年11月份，银监会公布了对60家房地产企业进行压力测试的结果，房产信贷风险昭然若揭。通过对其样本分析发现，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。

2011年3月份，银监会主席助理阎庆民表示，商业银行的房地产压力测试，频率已经从季度转为月度，这一举措银行业倍感压力。4月19日，首个月度房地产贷款压力测试启动，此轮测试考虑的假设情况更为细致、严格。此次对高风险地区和一般地区进行分类测算，前者的轻、中、重三种压力情景标准提高，分别为房价平均下跌30%、利率上调27个基点，房价下跌40%、利率上调54个基点，房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。此外，本次还增加了住房成交面积下降等假设情境。

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