房价调控是不能还是不为

声势浩大的房价调控运动自今年4月份揭开大幕以来,已持续了大半年光景,也曾一度令公众充满期待。今年7月,国土资源部长更是信誓旦旦地对媒体表示,“再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降”。然而,过去三个月中国70个大中城市的房价不降反升的事实,表明这场政府与开发商之间的博弈很可能再一次以后者笑到最后而告终。

近年来,在中国的高房价中,土地价格所占比重已高达30%～40%。显然,欲调控房价,必先调控土地价格。日前,国土资源部出台了《关于落实房地产用地调控政策通知》,貌似语气严厉地督促各地国土部门“积极推进以保障性为主的住房供地计划落实,坚持和完善土地招拍挂制度,切实加强房地产用地供应和监管”,以此“推进国务院关于房地产市场调控政策措施的贯彻落实”。说它“语气严厉”,是因为在整个通知里,字里行间充满着“严格”、“严禁”、“坚决抑制”、“坚决打击”等措辞强硬的字眼;说它“貌似”,是因为翻遍通知,发现对于不认真执行该通知的地方政府和地方国土部门,最大的约束也不过是“通报批评、限期改正”而已。

但土地价格为何居高不下呢？原因很简单,根子就在于地方政府的“土地财政”模式。在“土地财政”模式退出历史舞台之前,地价上涨催生房价上涨的恶性循环不会发生改变。地方政府一方面对公众保证房价肯定会降,另一方面却仍在极力炒高土地价格。试问,这种保证还有什么可信度呢？

从情感上,多数人自然愿意相信政府,因为房价“合理”了,就意味着更多人有机会圆自己的住房梦;但从现实和理性的角度来看,尽管我们内心很难接受,开发商放出的“不要指望房价降下来”的狠话事后往往被证明是“逆耳忠言”。

首先,过去的经验多次证明了开发商的“先见之明”。房改12年以来,中国房地产市场在某种程度上称得上是一个不折不扣的“单边市”,即它只有上涨的可能,而几乎从来不降。即便是在2009年这样席卷全球的经济危机寒流中,中国房地产市场依然屹立不倒,全国房价平均涨幅高达24%,北京市商品房价格更是暴涨了52%!

其次,政府和开发商在“言”与“行”的一致性上也存在鲜明反差。近年来,开发商不仅与某些经济学家在公开场合一唱一和,鼓吹房价必然上涨、诱导买房对冲通胀风险等观点,并明目张胆地通过囤积土地、捂盘惜售等实际做法来炒高房价。反观政府,则存在多个不一致性:中央政府各部门之间有不同调门,地方政府对中央“上有政策、下有对策”的阳奉阴违,以及银监会、各级政府对房地产信贷、市场调控措施的时松时紧等,都使得公众在政府发出的混乱信号面前无所适从。

最后,在开发商和公众之间,地方政府并不能很好地充当一个监管者和客观第三方:由于利益与开发商捆绑在一起,它存在推高地价和房价的明显动机。就整个中国宏观经济来看,房地产仍是支柱产业之一,它直接影响50多个部门,近2000种上游产业;就地方经济来看,它关系到中国2000多个县市的财政和税收,涉及各级地方官员的政绩和升迁,影响众多国有银行的收益,甚至还与一些公务员的名义或灰色收入直接挂钩。

今年以来的房价调控,可谓是近年来政策力度最大和调门最高的一次,各级政府已先后出台了两波密集的调控措施,可惜都未打在高房价的“罩门”上,效果也乏善可陈。接下来据说还有第三轮政策即将出台,但如果这次最终也被证明是“干打雷、不下雨”,其后果就是:房价在今后几年内将大幅上涨,投机进一步加剧,再没有人会天真地相信中国房价会降下来的神话了。

因此,说房价调控事关政府的公信力绝不为过。要让老百姓相信政府的承诺可信,喊一千次口号,发一千个通知,不如通过房价可上可下的波动来实实在在验证一回。

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