房价下降会影响谁的稳定

2010-11-30 13:57 作者:李季平

中国住房与城乡建设部副部长仇保兴，11月26日在北京举行的中国城市科学住房政策与市场调控研究专业委员会成立大会上说，金融危机以后，中国房地产市场波动剧烈，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到价平量低。谈到房价波动危害，仇保兴说，很多住房者要用一生资产购房，一旦出现负资产，影响社会稳定。

回顾10多年来中央对房地产调控的过程，一个非常相似的情景是：每当调控政策与房地产利益阶层博弈出现僵持状况时，社会舆论就很轻易地向房地产一方倾斜：诸如，一旦房价下降，就会“影响社会稳定”、就会发生“灾难性后果”、就会威胁“国家金融安全”等等。不过，过去这样的“定论”或曰“威胁”，多是出自一些房地产协会、学会、房地产开发商之口，在商言商，再正常不过了；然而，此次这样的话，竟然出自对房地产调控负有重任的建设部领导口中，很值得人们思考。

仇副部长说房屋一旦出现负资产，影响社会稳定。由此，我们不妨简单分析一下，假如房价真的下降，到底影响了谁的稳定？

首先，从房屋的居住和投资两大属性看，房价真的下降，对居住属性房屋的影响要大大低于投资者，尤其对于绝大多数普通城镇居民来讲，无论房价下降多少，都要住在这套房子里，不会因为房价上升了，就变现搬走，同样也不会因为房价降低了出手购房，房价波动再剧烈对于居住性质的居民生活而言，只要不进行房屋抵押，基本没有影响；但对于投机性住房就大不相同了，房价一旦下降，其利益就会跟着缩水，可见，房价下降影响了投资性购房收入的稳定；

其次，假如房价下降，最直接受到影响的就是房地产开发商的利益。这里包括三个方面：一是楼盘销售价格难以上涨，其坚挺已久的暴利难以维持；二是大量囤积的土地升值空间受到打压；三是随着加息等金融政策工具的出手，房地产企业从金融部门获取资金从宽松到趋紧，成本会进一步增加，房价下降的趋势愈突出，房地产企业的这种压力就会愈大，抗风险能力差的一些中小型房地产企业这种压力感会更强；

再次，因房地产业近些年的畸形发展，给一些与房地产相关的审批部门带来了较大寻租空间。《新民网》11月25日报道：上海市曾经由组织部门对2000多名市属干部购房情况进行摸底，先以购房价格低于市场价格50万元为起点，结果发现工作量太大，后调高为100万元，发现有八、九套房的干部比比皆是，这尚不包括以非近亲属名义持有或其他人代持有的房产。这种因房地产内幕交易而获利的官员持有房产情况，可以说仅仅是冰山一角，其实，何止是上海，看看我们的现实生活，哪个城市不是如此？但是，房价一旦下降，房地产市场发展即由疯狂转入理性、步入正常轨道，各级与房地产审批环节相关的部门寻租机会或行为会大大减少，在现阶段，习惯了从房地产审批环节寻租的官员们，假如因房价下降而失去或减少了寻租机会，其很难有别的行业来代替。因此，房价下降影响这一既得利益群体权力寻租收入的稳定倒是实际的。

有人认为，房价一旦下降，受影响最大的是习惯了土地财政的地方政府。我认为，地方政府是国家宏观调控政策的执行者，真的出现卖地收入减少的时候，也正是结构调整、转变发展方式的契机；还有人威胁称：如果房价下降，国家金融部门会遭遇重创。其实，对历年的房地产调控，金融部门早有应对措施，据媒体公开报道，今年6月，金融部门对房价下降压力测试的结果表明，房价下降30%以内都能够承受，而现在远未到这个程度，所谓的房价下降与金融安全关系，只不过是房地产开发商为维护自身暴利的一种舆论宣传而已。

值得玩味的是，仇副部长只谈房价波动剧烈，避而不谈不同价格波动时间的长短，其真实的价格波动周期，连房地产大嘴任志强都称，中央历次调控政策的效力，短的几个月，最长没有超过一年的，所以，所谓房价价格波动，真实的情况是：房价上涨以年为单位，房价持平或下跌，是以“日”或“月”为单位，最终的结果还是价格暴涨，普通城镇居民买不起房。这样严重不对称的房价变动周期和幅度，怎么能用简单的“剧烈波动”来表述呢？分明是剧烈涨价嘛！

中国不少城市的房价，尤其是一线城市的房价，今年以来，经过一次比一次严厉的调控，好不容易赢得了目前一段价平量低或者价格略有松动下滑的局面，在老百姓欢迎的同时，官方也应保持冷静、客观的态度，如果将此称为会“影响社会稳定”，其理由难以令人信服。就房价走势而言，真正会影响社会稳定的状况，不是房价下降，而是调控失灵、房价持续高涨，引发新一轮投机炒房热潮。如果忽略了这一基本判断，则会进一步助推房价暴涨预期，使实现调控目标的难度加大。

(文章仅代表作者个人立场和观点)