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陶冬:打房已转向观望 下半年房市进入调整期

2010-05-26 12:01 桌面版 正體 4
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瑞士信贷亚洲首席经济学家陶冬在其博客撰文指出,目前中国政府的打房措施示警作用大于实质打击,意在为房价降温。陶冬认为,目前房地产新政已放缓,政府心态由“全力打压”转向“观望效果”。 陶冬指出,短期内房价突然大跌机率不大,但下半年新楼盘将大量涌现,房市进入调整期,房价平均下跌15-20%。他预估到明年底人民币利率将上升200-300基点,将是房市重要利空。 以下是陶冬最新博客文章全文: “两会”之后,中国政府密集地出台了一系列针对房地产市场的政策,频率之高、范围之广,均是在共和国历史上所罕见的。房地产市场一时间风声鹤唳,成交应声下挫,颇有山雨欲来风满楼的感觉。 房地产市场不懂政治心。总理在“两会”上高调阐述了必须稳定房价,并将其上升到政党存亡的高度。话音未落,地价疯涨,房地疯涨,迫使北京出手稳定楼价。其实目前北京出招花样繁多,但是力度并不大。目前已出政策重点放在两个方面:切断投机炒作的贷款供应和打击开发商囤地。尽管这些措施对部分当事人有重大影响,对房市的整体大局其实心理冲击大过实际打击。笔者看来,北京目前的政策,警示作用大过实际打击,意在为房价降温而没有发出类似物业税这样更具实质杀伤力的狠招。 房地产新政的密集推出,导致了交易数量下挫,部分城市房价下跌。不过目前资金处于离场观望状态,资金本身并没有在跌市中被摧毁。而且随着一个负利率时代的来临,银行的储蓄搬家情况估计会愈演愈烈。在央行全面大规模回收过剩流动性之前,房市的潜在购买力应该会维持在强劲的水平。一手市场房源不足,是当前房市另一个突出的特点。其实在宏观调控和全球金融危机的夹击下,多数开发商在2008年陷入流动性危机,几乎没有甚么新动工项目。至2009年上半年,开发商纷纷趁市旺而出货套现。建设不足加上出货过快,导致去年下半年开始新盘供应严重不足,导致一手市场善价而沽,带起了房价的一轮“干升”。现在笔者估计新房源的库存仅相当于一个半月的销售数量,这与2008年10月时相当于23个月的销售量,形成鲜明对照,也是近来房价飙升的一个基本面原因。开发商敢于“捂盘”的另一个原因,是“不差钱”。在一轮超预期的高价劲销后,开发商的现金量处于近五年来的最高水平,令他们有条件“吊高来卖”。 笔者认为在短期内,房价会在高位振荡,突然大跌的可能性不大。房价在政策打压与供应短缺之间拉锯,中央政府与地方政府之间博奕,资金在恐惧与贪婪之间徘徊。而且,由于欧洲债务危机的蔓延和深化,北京决策层对增长突然失速的担心越来越重。面对外部局势的不明朗因素,加上对多方面调控可能造成的复合效应有所顾虑,笔者认为房地产新政已经放缓,政策心态也由“全力打压”向“观望效果”偏移。 然而进入下半年后,房地产市场估计会出现新的变局。开发商在去年6-9月份集中拿地,估计至今年下半年新盘便会成批涌现。由于调控政策紧锣密鼓般地推出,开发商也会抱着“入袋为安”的心态,尽量套现。笔者相信下半年新盘推出的时间可能早过预期,数量可能大过预期。房市供需的天平开始失衡,房市因此进入调整期。房价高企,令工薪阶层离买房的梦想渐行渐远,也就抑制了刚性需求。目前房市购买力中,有七成以上为投资性需求。投资与投机未必可以划等号,不过这类需求受市场气氛、政策变化的影响更大,多是买涨不买跌的。 进入加息周期,是房市利空的另一个原因。受食品价格与租金、工资上升的影响,笔者认为通货膨胀未必如人们预测的那样在年中见顶。负利率情况加速银行储蓄外流,成为流动性泛滥的一大源头。当央行意识到通胀一时难以回落时,估计密集加息期随即出现。笔者相信明年底之前人民币利率至少上升200基点,甚至300基点,而此势必对房市构成压力。 笔者认为中国房地产在下半年某一时点开始回调,不过房价也许跌不深,平均下降15%-20%左右。中国的买房人杠杆不高,绝对不是美国的零首付情况。开发商刚刚套现了大笔回款,资金链上“不差钱”,所以一时也不会恐慌性抛盘。而政府从本意上并不打算将房市击倒,毕竟房地产是目前拉动经济的第一大引擎,北京打压的是房价上升的速度,而非上升的方向。 美欧报章上最近出现了许多关于中国房地产即将破灭的言论,笔者认同中国房市有泡沫的讲法,不过泡沫未必马上破灭,也未必一次过地破灭。海外人士引用“夜晚住宅楼里没有几盏灯”来证明投机性质和泡沫。的确许多住宅目前是被空置的,不过必须区分“建好但是卖不出去”与“建好、卖出但是没有出租”两种情况,前者的压力集中在开发商身上,而开发商多为高杠杆运作。一旦资金链吃紧,开发商随时可能“跳楼甩卖”。后者的关键是业主的资金压力。如果业主没有资金和利率成本上的压力,空置本身不足以说明房价必然大跌、必然马上跌。 有一种观点认为一线城市房价有泡沫,但是三线城市没有泡沫。的确三线城市的房价不算太高,但是那里的工资也低许多。目前炒三线城市的有许多是外地资金,而全国房价均属流动性驱动的。一旦流动性被收紧,笔者难以想像一线城市的房价跌而三线城市房价升。也许下一个周期中三线城市孕育着更多的机会,不过在目前下行周期,笔者认为三线房价也会跌,只是跌得相对少一点。 随着城镇化建设和城市轨道交通的兴起,笔者认为副都心概念会成为市场的新焦点,那里孕育着新的增长点和商机。不过那是下一个房地产市场周期的故事。 其实,即将开始的房地产下行周期,是2008年市场调整的继续。全球金融危机打乱了政府在房地产政策上的部署,大量的流动性扩张为房市制造出新的高潮。流动性退出,相信需要时间,相应的楼市的调整也许也会分阶段展开。今天中国房地产市场的关键看点,不是房价跌多少,而是调整周期需要持续多久。笔者认为调整周期可能比目前人们的想像的更长。 不少人用2008年房地产市场的V型反弹来类比当下的市场调整,但是这种类比根本是错误的。站在今天看今后的12个月:利率是升的,流动性是减的,政策上再也不会出现另一次不计代价式的保增长;在房地产市场,需求不确定,供应量会增加,政策性房源两年内推出,唯一令人安慰一点的是开发商的现金流比2008年时健康。目前最大的风险,是政策失误(既可能是出手过慢也可能是出招过重)所带来的经济风险。


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