别让房价调节变成“逆调节”

2010-04-11 22:53

房地产市场对于政策的调控有着惊人的“抗药性”，甚至出现报复性的“逆调节”。几乎每一次调控，都会为下一次反弹打下伏笔。

国家税务总局日前重拳出击，要求加强土地税收缴纳清查工作，其中包括严格清算土地增值税。有专家称，严格征收以土地和地上建筑物为征税对象的土地增值税，有利于遏制房地产开发商的拿地冲动。

土地增值税不是新设税种，在这个关节上强调从严清算，足见国家税务总局的良苦用心。对于久旱盼甘霖的广大“蜗居”一族来说，政府每次出台房地产新政，都心存疑虑：这项措施可行性几何？能否把望不到顶的高房价降下来？

通过多年政府与房地产市场的博弈发现，房地产市场对于政策的调控有着惊人的“抗药性”，甚至出现报复性的“逆调节”。纵观几年来，政府不断出台的调控政策，几乎每一次调控，都会为下一次反弹埋下伏笔，“调控-观望-反弹”成为“路径依赖”。如2006年，“国六条”出台，虽使2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下，全国70个大中城市房屋销售价格同比仍然上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。2007年，市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的一个高峰，全国住宅平均售价增长率达到16.86%。

国土部在今年3月10日才下发通知，要开发商在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。就在数天后，这项旨在提高开发商拿地的资金门槛，挤出非理性因素，通过技术手段降低地价，从而避免因地价上升引发的房价上涨的政策，却被“央企制造”的“地王”无情地打破。

严格清算土地增值税会不会重蹈“逆调节”覆辙，不但抑制不了房价，反而火上浇油，拉高房价呢？这种可能性是存在的。作为局部利益的微调，它并没有伤到房地产商的“筋骨”，一些房地产开发公司可能会遭遇较大的税负压力，即使这些公司不通过非法的手段，如弄虚作假、偷税漏税、贿赂有关人员等进行规避，在房地产市场处于买方市场的语境下，他们也能够轻易地将成本转嫁到消费者头上。如果政府管治失效，这项政策拉高房价的风险是存在的。

在寻找房地产调控政策遭遇“逆调控”的踪迹背后，除了地方政府的土地财政依赖，折损了他们执行中央调控政策的积极性以及房地产巨大的市场需求之外，房地产调控政策的延续性与稳定性差也是重要成因。政策调控，多半限于头痛医头，脚痛医脚，某个阶段某种问题突出，就贴一块“制度创可贴”，根本达不到治本的效果。

面对调控的困境，印证这样一个判断：房地产管治需要有涅槃的勇气，从房地产的定位、政府职能转变到地方财政结构，都有重新审视、重新定位的必要。房地产过度市场化，容易导致投机过度，稳定市场价格的惯常市场手段，在巨大的投机性需求面前显然无济于事。

我们固然不能回到过去政府包办一切的年代，但也有必要反思房地产的定性与定位，确定其市场性与公共性，厘清市场与非市场、市场行为与政府行为的边界。此外，优化地方政府税收结构，加大保障房供给，减少对土地财政的倚重，进而出台一揽子政策，才能扭转“逆调节”的尴尬。