地价涨幅大于房价消费者买房难开发商买地难(图)

作者:鲁欢 2010-03-07 18:39 桌面版 正體打赏 0

高企的房价迫使不少购房人望房兴叹，不堪忍受房价之重。高企的地价，同样使开发商们陷入焦虑，不得不多种准备应对:有转战二三线城市的，有联合拿地的，还有积极收购公司、收购股权的，一定要在北京这样的一线城市拿地的话，也要动用多方关系争取更改规划，降低开发成本。

地价飙升

2009年是北京楼市乃至全国楼市房价飙升最迅猛的一年，虽然国家统计局的数据表明，2009年全国70个大中城市房价涨幅仅1.5%，但是市场呈现出来的却是另一番景象，涨幅超过100%的项目至少有两位数，超过50%的项目更是比比皆是。有业内人士认为，去年仅北京市而言，平均涨幅50%不算离谱，30%-40%绝对保守。

比房价更彪悍的是地价

据CRRC统计，2009年北京市住宅用地的楼面地价呈现非常明显的上升走势，全年平均值为5611.55元/平方米，是2008年年均值的 1.45倍。其中，去年2月份平均地价才仅为3202.63元/平方米，低于2008年的均值，到了12月，地价就已经飙升到8738.85元/平方米。面对这样的涨幅和速度，房价也得认输。

进入2010年，地价依然在稳步上升。据北京中原三级市场研究部统计，1月，北京住宅供应用地楼面均价达到了13305.4元/平方米。

如今，在开发商眼中，五环附近的土地已经成为优质地块的代名词，成交价正在直逼2万元/平方米。而通州、大兴、房山这些郊区的核心地段地价，基本已经进入万元时代。

这意味着:要想通过公开出让的方式，在北京像样点的地段拿一块稍具规模的土地，开发商至少要短期内拿出20亿元以上的资金，再加上从去年以来对公开出让地块付款方式、付款节奏的监管日益加强，即便是财大气粗的开发商，如此一笔巨款也不是能随意拿出的。

穷则思变

高企的地价、巨大的资金压力，迫使部分开发商开始寻找新找地办法。

转战二三线城市

2009年，保利、中海、中铁等一线房企和新兴央企开发商频频出现在北京、上海这样的一线城市土地出让市场上，但领头羊万科却很少露面，倒是二三线土地市场上，经常传出万科拿地的消息。

据万科年报称，2009年，万科新获取项目多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。

根据万科地产总裁郁亮的解释，这是因为万科坚持了“宁可错过，决不拿错”的原则，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险后才出手。因此，万科2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右，较2007年下降三成。

郁亮表示:2010年，万科还将继续坚持这样的原则。万科的选择并非个例。楼市新秀龙湖地产在大举进军北京、上海这样的一线城市的同时，悄然深入二三线城市布局。

据其高管解释，一方面是看好了二三线城市的未来发展，另一方面也是为了平衡一线城市拿地的压力。他表示:风险和收益是相对的，二三线城市地价成本低，但产品做好了收益率并不低。据其透露，龙湖在常州、无锡拿的土地未来收益率不会比一线城市低。

联合拿地

2009年12月22日，由富力、雅居乐和碧桂园组成的“民企联合体”，以255亿的总价拿下广州亚运村地块！业内普遍认为，这一辉煌估计三五年内不会有地块能打破。255亿的成交额，不仅创了国内土地转让价最高纪录，也透露出面对高单价高总价的一线城市优质地块，联合拿地将成为一种必然的趋势。

北京中服地块起价就50亿元，业内预计成交价格至少要在80亿元。招标文件中规定，必须由一家房企和另一家金融机构联合拿地的要求，引发了颇多争议！但就算没有这条，业内能一下拿出这么一笔巨款的房企，绝对是凤毛麟角。而且，如此一笔巨款压在土地上，企业的经营压力可想而知。

北京龙湖地产市场总监魏健认为:目前土地单价总价较高的现状，和支付条款日益严格的监管力度，都是企业联合拿地的原因。实力较差的企业没有能力独立拿地，大开发商则会考虑降低风险、减轻资金压力。

“大龙地产如果是联合拿地，也就不会因为交不起地价款导致土地被没收了。”

联合拿地就意味着分享利润，如果企业能选择独立拿地肯定不会选择联合拿地。如今，迫使吃惯了独食的开发商们联手，只是因为地价太高了！

曲线拿地

中国的土地市场一直有明暗两个:一个是政府控制的公开土地交易市场，还有一个就是二级市场。

据中原地产三级市场研究总监张大伟透露:最近很多公司都希望通过并购、股权转让的方式获得土地。据其分析，开发商积极拿地主要还是看好楼市，但拍地成本太高，就不得不想别的办法获得相对低价的土地:“反正土地供应，也不光是拍卖的那些。”。

其实市场上一直存在这种方式，把有地但没钱的公司、和有钱但没地的公司结合起来各取所需。随着地价的不断飙升，这种方式增加的趋势愈发明显。

去年SOHO中国虽然在土地公开市场屡屡受挫，但是通过并购、股权收购等方式，却获得了多个北京、上海核心区域的项目。华业地产目前在通州热销的华业东方玫瑰，也是通过同样方式获得的。

有业内人士告诉记者:进入2010年以来，已经有10多家企业的相关负责人，向其打听有没有优质地块转让的信息了。

“以前业内类似的情况也有，但是没有现在这么频繁，现在地价的压力太大了！”

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