地價漲幅大於房價消費者買房難開發商買地難(圖)

作者:魯歡 2010-03-07 18:39 桌面版 简体打賞 0

高企的房價迫使不少購房人望房興嘆，不堪忍受房價之重。高企的地價，同樣使開發商們陷入焦慮，不得不多種準備應對:有轉戰二三線城市的，有聯合拿地的，還有積極收購公司、收購股權的，一定要在北京這樣的一線城市拿地的話，也要動用多方關係爭取更改規劃，降低開發成本。

地價飆升

2009年是北京樓市乃至全國樓市房價飆升最迅猛的一年，雖然國家統計局的數據表明，2009年全國70個大中城市房價漲幅僅1.5%，但是市場呈現出來的卻是另一番景象，漲幅超過100%的項目至少有兩位數，超過50%的項目更是比比皆是。有業內人士認為，去年僅北京市而言，平均漲幅50%不算離譜，30%-40%絕對保守。

比房價更彪悍的是地價

據CRRC統計，2009年北京市住宅用地的樓面地價呈現非常明顯的上升走勢，全年平均值為5611.55元/平方米，是2008年年均值的 1.45倍。其中，去年2月份平均地價才僅為3202.63元/平方米，低於2008年的均值，到了12月，地價就已經飆升到8738.85元/平方米。面對這樣的漲幅和速度，房價也得認輸。

進入2010年，地價依然在穩步上升。據北京中原三級市場研究部統計，1月，北京住宅供應用地樓面均價達到了13305.4元/平方米。

如今，在開發商眼中，五環附近的土地已經成為優質地塊的代名詞，成交價正在直逼2萬元/平方米。而通州、大興、房山這些郊區的核心地段地價，基本已經進入萬元時代。

這意味著:要想通過公開出讓的方式，在北京像樣點的地段拿一塊稍具規模的土地，開發商至少要短期內拿出20億元以上的資金，再加上從去年以來對公開出讓地塊付款方式、付款節奏的監管日益加強，即便是財大氣粗的開發商，如此一筆巨款也不是能隨意拿出的。

窮則思變

高企的地價、巨大的資金壓力，迫使部分開發商開始尋找新找地辦法。

轉戰二三線城市

2009年，保利、中海、中鐵等一線房企和新興央企開發商頻頻出現在北京、上海這樣的一線城市土地出讓市場上，但領頭羊萬科卻很少露面，倒是二三線土地市場上，經常傳出萬科拿地的消息。

據萬科年報稱，2009年，萬科新獲取項目多位於房價上漲較少、自住需求佔主導地位的二三線城市，主動規避了部分熱點城市爭奪過於激烈的土地。

根據萬科地產總裁郁亮的解釋，這是因為萬科堅持了「寧可錯過，決不拿錯」的原則，綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險後才出手。因此，萬科2009年新增項目的平均樓面地價約2401元/平方米左右，較2007年下降三成。

郁亮表示:2010年，萬科還將繼續堅持這樣的原則。萬科的選擇並非個例。樓市新秀龍湖地產在大舉進軍北京、上海這樣的一線城市的同時，悄然深入二三線城市布局。

據其高管解釋，一方面是看好了二三線城市的未來發展，另一方面也是為了平衡一線城市拿地的壓力。他表示:風險和收益是相對的，二三線城市地價成本低，但產品做好了收益率並不低。據其透露，龍湖在常州、無錫拿的土地未來收益率不會比一線城市低。

聯合拿地

2009年12月22日，由富力、雅居樂和碧桂園組成的「民企聯合體」，以255億的總價拿下廣州亞運村地塊！業內普遍認為，這一輝煌估計三五年內不會有地塊能打破。255億的成交額，不僅創了國內土地轉讓價最高記錄，也透露出面對高單價高總價的一線城市優質地塊，聯合拿地將成為一種必然的趨勢。

北京中服地塊起價就50億元，業內預計成交價格至少要在80億元。招標文件中規定，必須由一家房企和另一家金融機構聯合拿地的要求，引發了頗多爭議！但就算沒有這條，業內能一下拿出這麼一筆巨款的房企，絕對是鳳毛麟角。而且，如此一筆巨款壓在土地上，企業的經營壓力可想而知。

北京龍湖地產市場總監魏健認為:目前土地單價總價較高的現狀，和支付條款日益嚴格的監管力度，都是企業聯合拿地的原因。實力較差的企業沒有能力獨立拿地，大開發商則會考慮降低風險、減輕資金壓力。

「大龍地產如果是聯合拿地，也就不會因為交不起地價款導致土地被沒收了。」

聯合拿地就意味著分享利潤，如果企業能選擇獨立拿地肯定不會選擇聯合拿地。如今，迫使吃慣了獨食的開發商們聯手，只是因為地價太高了！

曲線拿地

中國的土地市場一直有明暗兩個:一個是政府控制的公開土地交易市場，還有一個就是二級市場。

據中原地產三級市場研究總監張大偉透露:最近很多公司都希望通過並購、股權轉讓的方式獲得土地。據其分析，開發商積極拿地主要還是看好樓市，但拍地成本太高，就不得不想別的辦法獲得相對低價的土地:「反正土地供應，也不光是拍賣的那些。」。

其實市場上一直存在這種方式，把有地但沒錢的公司、和有錢但沒地的公司結合起來各取所需。隨著地價的不斷飆升，這種方式增加的趨勢愈發明顯。

去年SOHO中國雖然在土地公開市場屢屢受挫，但是通過並購、股權收購等方式，卻獲得了多個北京、上海核心區域的項目。華業地產目前在通州熱銷的華業東方玫瑰，也是通過同樣方式獲得的。

有業內人士告訴記者:進入2010年以來，已經有10多家企業的相關負責人，向其打聽有沒有優質地塊轉讓的信息了。

「以前業內類似的情況也有，但是沒有現在這麼頻繁，現在地價的壓力太大了！」

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