罗慰年：中国房地产“泡沫时代”来临

2010-01-10 11:43 作者:罗慰年 这是我２００９年６月２１日写的一篇博文。距那个时候，６个月过去了。今天重读，觉得中国房地产形势的发展，应验了那时的预测。--作者记

目前，中国有些城市，尤其是北京、上海、广州等大城市，房地产的价格在回落了几年后，又有回升的现象。有的城市，房屋的需求旺盛，甚至表现出"供不应求"的迹象。中国房地产的发展，似乎不受全球金融危机的影响，一枝独秀。中国房地产，有没有泡沫？如果有泡沫，为什么房地产的价格泡沫，没有破裂？不光没有破裂，有的价格还在继续升高。我们在这一轮新的房地产的异动中，要看到它后面的本质。对于中国可能出现的真正的"房地产泡沫"，我们既要有所提防，也要有所准备。

什么是房地产泡沫

一个叫孪生姐妹的，在她们的博客里发表了一篇博文《房地产泡沫是怎么吹起来的？》里讲了这样一个故事：

我认识一位北京诗人作家，她随丈夫移居美国后，就是在克林顿时代靠着炒作房地产在几年内将自己的资产从十万美金增值到了一百多万美金。她到美国时不会讲英文，找不到其他工作，但是靠着懂中文的地产经纪人的帮助，她通过不断地搬家，由小房子换到大房子，由穷人区换到富人区，每搬一次家就赚一笔。她并不是专业炒房人，她只是利用了美国售卖自住房不必缴税的法律条款赚到了这一百多万美金。她后来选择移民加拿大，因为她说越贵的房子地税越高，她没有其他工作，交不起年年上涨的地税，所以拿了那一百多万到加拿大养老了。

对于朋友的通过房屋买卖发财的案例，孪生姐妹感到困惑。她们说，马克思曾经在《资本论》中给劳动、劳动价值等概念下过定义。按照马克思的理论，凡是创造价值的人类活动都是劳动，不创造价值的人类活动都不是劳动，而凝结在商品中的人类劳动就是价值。对于房地产价格升高的现象，她们觉得，似乎马克思的理论说不通了。联想到罗伯特·清琦的《穷爸爸和富爸爸》，教人们如何做一个"寄生人"。"在美国，寄生人比直接参与生产的劳动者赚得多。销售人员、股票经纪人、地产经纪人、商品炒作者等等都属于寄生族。他们赚到钱了，而且赚得还很多，他们的工作算不算创造价值呢？"如果罗伯特·清琦是对的，那么，是不是马克思的理论过时了呢？

孪生姐妹这里提到了一个很有趣的经济现象：也就是泡沫经济的现象。"美国有很多公司传授人们如何通过炒作房地产赚钱，他们同时还可以贷款给人们炒作房地产。美国的房地产热其实不一定是需求热，而是炒作热。美国政府也乐见房地产热，因为房地产热会抬高房价，房价高了政府收的地产税也会相应增高。"她们看到了泡沫经济的现象，也思考了这个现象，但是却没有看到泡沫经济的本质。

泡沫经济的本质

泡沫经济的本质是什么呢？房地产是一种实物资产，由土地、原材料、劳动力成本决定其价值，市场需求是影响价格的一个主要因素。在正常的市场没有受到投机炒作的影响的情况下，市场的需求的增长是可以通过生产的提高和价格的调整来平衡的。在投机炒作的影响下，价格暴涨，房地产市场需求通过价格调整加以平衡的功能就给废了。市场的需求的信号出现紊乱。市场的真实需求，变成了市场的投机需求。市场的投机需求，成为房地产价格的决定因素。

用一个形象的比喻，房地产泡沫经济是"鱼皮花生经济"。就像一个鱼皮花生，花生是实质，鱼皮是附在花生上的附加值。薄薄的一层鱼皮的价值，不能超过花生的价值，否则就不叫鱼皮花生了。每一次房屋的买卖的额外增值，实际上是在房屋的本来的价值上加上了一层"鱼皮"。买卖的次数越多，鱼皮就越厚。直到鱼皮的价值超过的花生的价值。房地产的泡沫，就是这样形成的。房地产泡沫的本质，就是附加在房地产实物资产上的"泡沫的价值"。"泡沫的价值"可能超过实物资产本身的价值。

我们以一个房地产的实际例子来说明房地产泡沫现象。一栋以１００，０００元购买的房子，经过了１０年的时间，在没有泡沫的情况下，应该值多少钱呢？如果按照３％的通货膨胀（不计算复利），在不计算房屋自然折旧的情况下，１０年保本价是１３０，０００。如果十年后，卖出价为２００，０００，那个高出来得７０，０００，就是"鱼皮"。一栋房子，卖了Ｎ次，每次加上一层"鱼皮"，"鱼皮"最后就变成了"泡沫"。即使房屋不卖，浸泡在"泡沫房地产经济"中的任何房子，一但按照泡沫市场的价格估价，马上就被吹出"泡泡"。躲也躲不掉。

房地产泡沫的形成

查尔斯·Ｐ·金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的"泡沫"词条中写道："泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者--这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。"

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称"泡沫经济"。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供应量；投机交易气氛非常浓厚。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

对于房地产泡沫形成的原因，《房地产泡沫》作者认为有三个原因。首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。我认为这三条中，第一条是个伪命题。对于中国房地产前些年的价格膨胀，第二条的分析是到位的。房地产的泡沫的直接的原因，是投机需求的膨胀。使得而使这种投机需求膨胀得以实现的是金融机构过度放贷。但是，中国金融服务业的不发达，使得中国没有发生美国的"次贷危机"。在造成房地产泡沫的两个重要因素中，前些年还缺一个，也就是"金融机构过度放贷"的因素。一旦这个因素形成了，造成房地产泡沫的两个因素，就都具备了。"万事具备，只欠东风"。一旦放贷标准放松，尤其是对购买第二套房屋的放贷和利息限制的放松，可以预计，中国的房地产真正的"泡沫时代"，也就随着来临。

解决方案和思路

上个世纪，世界上曾有过几次的房地产泡沫。１９２３年-１９２６年的美国佛罗里达房地产泡沫，引发了华尔街股市大崩溃，导致了以美国为首的２０世纪３０年代的大萧条。２０世纪７０到９０年代，日本出现房地产泡沫。从１９９１年地价泡沫破灭，日本经济至今没有走出萧条的阴影。接下来，就是１９９７至２００７年的美国房地产泡沫和次贷危机带起的全球金融和经济危机。

破裂房地产泡沫对社会的影响是巨大的。《房地产泡沫》的作者说，"房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。"这一轮欧美的房地产泡沫，终于破裂了。目前，世界各国都在思考如何抑制房地产泡沫的再次发生。许多学者也提出很多有益的建议。

中国在这次危机中，因为纳入了全球化的资本主义经济体系，因而不能幸免。中国的房地产业同样跟随全球经济的步子，而起落。但是，总体来说，没有经历欧美的房地产的噩运。中国的房地产，在这一轮房地产泡沫的破裂中，似乎影响有限。不像美国房地产价格，有的州跌到５０％以下。这给人一种假象，好像中国的房地产业，有精钢不坏之身，不受金融危机和经济危机的影响。

不过，还是有些学者对房地产泡沫忧心忡忡，提出一些泡沫的预防和解决之道。

潘大先生在他的博客中提出三种消除房地产泡沫的手段。不过，他的三个手段都是从货币的角度谈的，没有点到房地产价格虚高的"穴位"，因而，他提出的三个手段，不能解决真正的房地产泡沫的问题。

杨红旭先生在他的海博派的博客，《抑制房地产泡沫的５个办法》一文中提出五条建议：１、完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生。２、建立房地产泡沫预警预报系统。３、货币政策、房地产贷政策要有前瞻性。４、加强和完善土地管理以避免地价泡沫。５、在本币升值的过程中，提高监管外资的水平。我觉得杨红旭的五条方案没有找到解决房地产泡沫的解决之道。

抑制泡沫根本之道

挤掉房地产泡沫的根本之道是什么呢？我们要注意到，根据金德尔伯格的定义，泡沫式"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨"。在这个定义中，至为关键的是"连续过程"这四个字。房地产泡沫和任何泡沫的形成的秘密，就在于"连续过程"上面。只要我们人为地中断了这个""连续过程"，就抑制了泡沫的形成和发酵。上面说的北京诗人作家例子，在美国有一个限制，必须在购买的自住房中居住两年，就可以获得房屋买卖净利润的免税的待遇。这实际上是鼓励人们通过房屋买卖投机来挣钱。这也就是房地产泡沫和次贷危机的政策的原因。

我认为，商品的二次销售的价值实现和价格增长，要与一次销售区分开来。要按照"拍卖行业"的"价值"增长的思路去认识"被拍卖商品"（在这里是二手房）的价值和价格。通过流通领域的二次或三次直至Ｎ次的买卖，第一，不会给商品增加更多的实际使用价值；第二，它所增加的是"拍卖价值"或者"泡沫价值"，是投机需求膨胀的"心理价值"，而不是实际价值。"泡沫价值"可以表现为实际的市场"泡沫价格"并兑现为货币，但是，这种"泡沫价值"是有社会成本的。在任何社会，一部分投机者通过投机获得的利润，必是另一部分不投机者付出的劳动代价和社会成本。一个公平的社会，要通过税收的手段，调节由投机造成的"暴富"，以维持社会的公平。对于"泡沫价值"，政府课以重税，是抑制房地产泡沫的根本之道。目前中国有些城市实行５年的时间限制，还不够。房屋买卖的盈余部分，任何时候，都要课以重税，也就抑制了房地产投机者投机的热忱。当然，房屋出租是一种变相的"泡沫价值"的实现手段，也应该参照对房屋二次买卖课税的思路，加以限制。

(文章仅代表作者个人立场和观点)