中国房市量跌价涨的背后（图）

2009-05-01 21:40 作者:记者刘林综合报道

2008年10月18日，湖北武汉秋季房地产展销会，交易量下滑。（Getty Images）

中国社会科学院近日发表蓝皮书，用"量跌价涨"来形容2008年的中国房地产局面。老百姓买不起房，而开发商因为要支付隐藏的灰色成本，甘愿冒高价经营的风险而不愿大幅度降价，那么究竟谁是隐藏在这背后的收益者？

中国房市独特现象：量跌价涨

这部蓝皮书的主编李景国说，2008年销售面积大幅下降，空置面积增加，"2008年商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%，是住房市场化以来首次出现的下降。"

与此同时，全年房价在历经多年快速增长、已处于高位的情况下仍然比2007年上涨了6.5%，2008年的中国房地产出现了"量跌价涨"的局面。蓝皮书还指出，2008年尽管商家促销活动层出不穷，但是大部分购房者并没有感受到真正的实惠。

老百姓用年薪买房 难于上青天

面对处于高位的房价，大多数人的工资收入显得苍白而无力。一份由国土资源部发布的"2008年全国主要城市地价状况分析报告"指出，2008年中国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平米。而当年城镇居民人均可支配收入为15781元，这意味着城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平米的商品房。

同时，这份报告显示，2001年以来中国商品房价格一直在上涨。2001年中国商品房均价还在2170元/平米左右，至2008年已上涨了1700多元/平米，涨幅超过了80％。世界银行制定的房价收入比标准是5：1，联合国的标准是3：1，而中国的比值为23：1。甚至中国住房和城乡建设部部长姜伟新在今年两会前也说："2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受。"

百姓买不起房，除了房价飞涨的因素外，还因为老百姓的收入没有和GDP同比增长。从1995年到2007年，去掉通货膨胀等因素后，政府财政收入增加5.7倍，而城镇居民人均可支配收入只增加1.4倍。在当下，超过76%的资产属于政府所有，而民间只拥有不到25%的资产。现在城乡居民虽有20万亿存款，但平均每人不到1万元。而这只是一个平均数，按现在中国贫富差距推算，估计80%以上的存款金额掌握在20%以下的人手里，财富并没有真正流入普通百姓的腰包。

开发商有话要说

一般人认为，房价增加的部分都变成了开发商的利润。但调查表明，高房价并没有转化为开发商的高收益，反而增加了开发商的市场风险。

蓝皮书指出，土地购置费在房地产开发投资中所占份额超过30%。以万科2005年至2008年上海项目的土地成本构成为例，2005年土地成本占售价的18%。2007年，土地成本占比蹿至40%。即使是2008年通过低价收购获得的项目，这一比例也维持在37%左右。而土地出让金这一项，占地方财政总收入的60%。

另外，房价成本中的税金和规费占企业开发总支出的19%。所以，在房地产企业项目开发总支出中，流向政府的部分，即土地成本加上各种税费所占比例为49%。从北京、上海、广州三个一线城市来看，流向政府的份额，上海的开发项目最高，为 65%。广州最低，也达到了47%。

如果说流向政府的开支是可以明写在账面上的，那么隐藏的"腐败成本"则构成了房价的另一重要环节。有官员称，房价中的部分成本属开发商用于行贿。这一房地产行业的"潜规则"已不是秘密，如2007年重庆的地产腐败"窝案"，近10名厅级干部陆续因收受开发商贿赂而落马。其中，重庆市规划局原副局长梁晓琦受贿金额超过1589万元。显然，这些都是开发商无法降房价的原因。

谁是最后的受益者

过高的土地成本和税费、隐藏的"腐败成本"，开发商要转嫁给购房者。如果说购房者承担了高房价，开发商也没有获得同比的利润增幅，那么推论只有一个：高出来的房价流向了开发商、消费者之外的第三方。21世纪不动产高级分析师孟奇说，"很难说政府部门是本轮房价飙升的始作俑者，但确实是受益者。"

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