美国第一次买房者将得到$7,500的Credit

2008-08-13 07:40 作者:王志浩 7月30日布什总统签署生效了一项新的法律:在2009年7月1日前第一次买房的人可得到多达$7500的Tax Credit。

对第一次买房子的人来说这无疑是一个好消息，它不仅对买房的人有所帮助,而且可以在税务上得利。但你可能不知道，这个"Credit"并不是给买 主的"退款"或"减免"，而只是国税局以Credit的名义给第一次买房的人发放的一笔无息贷款，将来是要还的。而且这条法律还有很多的限制 (catch)。下面我以问答的形式来进行说明：

问：你说它是Tax Credit，那是怎么一回事？
答：这个Credit是通过你买了房子，在年底报税时可以少交$7500的税。举例说明，如果你正常报税时要交$20000的税，由于买了房子就只要交$12500。

问：那如果我年底报税只需要交$6000，怎么处理这$7500?
答：国税局会退你$1,500。同理，如果你报税由于收入不高不用交一分钱，国税局也会给你$7500。但我前面提到了说这是"国税局以Credit的名义发放的一笔无息贷款" ，就是说你以后要还的。

问：怎么还？
答：分15年还清。每年还$500，不用付利息。具体如何国税局目前还没有说明。

问：如果将来我在15年内卖房子，没还完的钱是否还要还？
答：当然。到时过户时把剩余未还清的余额要一齐还清。但如果到时你是赔钱卖房子，则不用还了。

问：第一次买房是怎么定义的？
答：在你买房过户的那天往回数三年，如果你在这三年期间在美国没有拥有过自住房（Principal Residence)，则你属于第一次买房的人。

问：这个Credit有没有时间限制？
答：有。买房过户必须是在2008年4月9日至2009年7月1日之间。

问：对买主的收入有限制吗？
答：有。单身报税者（Single or Head of Household）的收入不能超过$75000，夫妻共同报税的（Joint Return）不能超过15万。

问：那么超过7万5和15万的就得不到Credit了吗？
答：不一定。单人收入9万和夫妻收入17万以内的仍可能得到Credit，是按差额的百分比递减计算的（Phase-out）。举例：假设你们夫 妻的收入是$155000，那么超过15万的部分也就是5千是17万与15万的差额也就是两万的25%，$7500的25%也就是$1875是你们得不到 的，换句话说，你们可得到$5625的Credit。

问：这个Credit和房价有关系吗？
答：有。它最多是房价的10%。如果你买了一个7万元的房子，你只能得到7千元的Credit。一但房价超过7万5你就可以得到$7500，不论你是单身还是结婚的。

问：自住房是如何定义的？
答：自住房是指你在一年中超过一半以上的日子住在其中。不管是新房旧房，还是Single House, Town House或是Condo。当然房子是在美国境内。如果你在美国境外买一个房子是不能得到Credit的，哪怕你是美国公民。

问：是否会受贷款的影响？
答：有可能。多数贷款都应该没问题，除非你贷的是一种叫做"Mortgage Revenue Bonds",它是通过政府发放的贷款（through a tax-exempt bond-related financing program）。

问：我如何申请？
答：不需要办任何申请手续，只须在年底报税时申报即可。

问：那就是说这笔钱我是不能拿到现金的？
答：对。但你可以通过调整你在工资单上的扣税额（Withholding）使每个月多拿些工资。

问：如果我已经在今年买了房子，是3月签的合同4月12日过的户，能得到这笔Credit吗？
答：能。我前面说过，买房过户必须在2008年4月9日至2009年7月1日之间。

问：如果我和我的哥哥一起买个房子，我们两个人能否分别得到$7500?
答：不能。一个房子只能有一笔$7,500。但如果你们两个人分别各买一个房子则可以各得$7500。

问：我和我的未婚夫在今年5月买了房子，我们打算明年结婚。我曾经买过房子但我未婚夫没买过，我们能否得到Credit?
答：你肯定是不能得到。但你的未婚夫有可能，这要看你们买房时所登记的产权形式和你们的报税方式。目前国税局还没有详细说明，但到年底报税时估计就会清楚。

问：我今年有半年在美国境外工作，收入6万不用交税，今年下半年回美工作又有5万的收入，我是否Qualify?
答：否。你的年收入是11万，超过了7万5。这里我是指你是单身。

问：我要在华盛顿DC买一个房子，DC已经提供了$5000的Credit，我能否同时享受这两个Credits?
答：不能。你只能选择其一。注意，DC的$5,000是不用还的。

问：还有其它需要说明的吗？
答：如果屋主在15年还清这笔钱之内去世了，则余额不用再还。同样如果房子烧毁或其它原因被毁坏，甚至屋主离婚等情况发生，所还余额有可能减免。