过河记（21）（图）

2007北京秋季房展会。据报导，2008奥运村附近的房价已经涨到每平米18,000元人民币。（getty images)

这两年以来，中国的房价是越来越高，可以说是逆风而动。因为除了开发商希望看到房价上涨以外，其他所有的人，都希望看到房价稳定或有所下调或大幅下降：中央政府忧虑房价过高加剧社会矛盾，因而希望房价稳定或者略有下调，一直不断地出台限制投机房市的政策措施、不断地抽紧银根，希望减少购买力；大量的社会中等收入、低收入人群希望房价大幅下降；一些专家学者还论證了房价下走的趋势。但是房价一直不降反升。尤其到了今年上半年，以深圳为首的一批城市经历了一个疯狂的房价上涨过程。所有的认为房价要下跌的专家学者一时噤声，易宪荣更被认为是误导人们持币待购，结果是使得这些人们再也买不起房了。

郎咸平教授的分析为人们提供了一个理解房价越控越长的现象的角度：因为房屋的供应受到控制，所以供应面严重不够，而需求面又因为虚拟资金的存在而极度扩大，这个供求严重不平衡的结果，就出现这两年的房子越控越涨价。这个分析揭示了腐败资金的大量存在和中国企业家的投资环境恶化从而投资意愿低落这个事实。

笔者在这里提供一个另外的分析角度：自90年代以来，社会经济格局形成了一系列财富吸尘器，导致社会财富聚集到极少部份人手上，与此同时造成了大量人群的赤贫以及少数的中间阶层；社会阶层急剧分化的结果，给社会各阶层带来社会心态的变化。一方面暴富的人群变得异常贪婪，纷纷企图以更快的速度积累更大规模的财富，另一方面没有致富的人们千方百计、不择手段摆脱贫困的厄运。 开发商的极力扩大利润、经纪人的暴利黑幕、中国炒家的群体炒楼行为，都是这种心态下的产物。这些行为导致了房价的奇高。在这些行为背後，是一个专制的政权。

上述的分析，还只是谈到了那些参与社会讨论的低收入人群不能够买房的原因。在这部份人群之外，还有更大量的人根本无望买房，挣扎在生存的边沿，也从来就不参与社会的舆论。

房屋需求有多大

根据经济学家沈晓傑的计算，「在未来的14年中（笔者注：自2006年至2020年），中国城镇只有总共增加238.85亿建築平方米的居民住房面积（相当於平均每年需新建17.06亿平方米的居民住房，约为17亿），才可以说，实现人民利益最大方面的全面住房小康（平均占据了每个城镇家庭总财富的3/4左右）」

沈晓傑认为：「但要叫现今主导和操控中国房地产市场的开发商，每年提供并销售出去如此海量的新建城镇居民住房，那麽，中国『全面小康』中『含金量』最大的住房全面小康，就肯定要成为一项完不成的历史任务」。

从国家统计局的统计年鑑中可以看到，自2002年到2005年的商品住房销售面积分别为2.37亿、2.98亿、3.38亿、4.96亿。2006年的数据估算为5.5亿。加上空置的1亿平方米以上的这部份面积，离每年17亿平方米的要求也相差很远。

但是，空置率高和房屋销售面积少，并不等於是房屋需求少，而是因为高昂的房价导致需要住房的绝大多数人无缘买房。

何时能住有所居

在一定时间内（假定在2020年以内）实现住有所居，看得见的有叁大障碍：

一、高房价。如果价格不能得到根本性扭转，无论市场上有多少房供应，老百姓还是买不起房。世界银行和联合国人居中心提出的判断标準，是住房成本应该是人均收入的3-6倍。2006年全国城镇人均可支配收入为11,700元人民币，那麽，同期的住房价格应该是3.5万元至7万元一套。可是，这个价格即使是在最为偏僻的小镇也难觅到，更不用说各大、中、小城市了。在这些城市，一套小型住房的总价分别是3倍至20倍。这两年，社会上有许多讨论，既有关於住房成本构成的，也有关於如何让降低成本的各种建议的。但是成本不仅没有下降，反而因为政府想要控制交易设了各种关卡而上升。因此，要降低房价，以使多数人能够买得起房，是很困难的。

二、开发能力。上面提到的历年销售商品房数字，与需要的数量差距非常大，显示目前这个房地产开发制度是无能供应这样大量的住房的。而要改变这个体制，涉及到要动到现有开发商利益集团的盘根错节的利益，其所需要运用的能量，不是胡温政权在现存体制基础上能够做得到的。

叁、土地供应。每个城市的开发商对於房屋价格的上涨都十分自信，原因在於城市已经十分拥挤，城市的延伸也已经走到极限了，再扩就变成超级城市规模，各项设施不能应付了。而有限的土地又大量地建造了豪华房屋，只满足了极少数人的需要。因此从土地供应上来讲，要完成「住有所居」，也是看不到前景的。

问题的癥结在於，改革的实质是劫掠了大多数人的利益。

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