【天人专栏】成思危献给愚人节的“礼物”

2007-04-01 22:28 作者:天人

据大陆《新浪财经》3月31报道：全国人大常委会副委员长成思危今日以学者身份表示，在大陆买得起房的人超过理论计算值。

他说，“我这几年一直研究房地产，前几年我们研究房地产的购买力问题，根据国外的一般的研究方法，从人们的收入来研究，国外有好几条定律，一个是房产的价格不能高于人们年收入的4-6倍，另外，收入是可支配的收入，就是要把恩格尔系数考虑进去，要吃饭，不能全买房，根据这样研究好象结论也不对，因为完全这样的话，中国现在能够买房的人没有那么多。”

他进而解释，“后来研究发现大陆有两条：第一，现在的年轻人多半是独生子女，父母对他有无限的责任，包括祖父母，所以，他要结婚买房，把父母的储蓄，甚至祖父母的储蓄都拿来。尽管本人没有那么高的能力，但是把他们的储蓄都拿过来了。所以，他们就有买房的能力。第二，现在有些人买房，并不是没有房，而是希望改善住房条件。这可以理解，但是，原有的住房是他的财富，这一部分钱也是可以利用的，是他们的财富。考虑这两个大陆的特色因素，就知道为什么买得起房的人超过我们的理论计算。按照人的收入买房的人，当然没有考虑灰色收入，这个算不清。但是从这两点来看，不考虑大陆的国情算出的结论是不对的。”

真是“高人宏论”啊！以成思危的理解，现在买得起房的人要超出理论计算很多，也就是说房价不算太高，还是“可以承受的”。那么请看：2005年12月，国家统计局声称：截止2005年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。这怎么解释呢？而且这还是两年前的统计结果。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子。难道这一极不正常的市场现象在“成大官人”看来，可以忽略不计？

近年来，国内房地产投资一直保持了近30%的快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空置面积总量曾一度明显下降。然而，从2005年5月开始，居民住房消费预期有所改变，市场购买力萎缩，致使商品房空置面积有所增加。目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而大陆商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。

事实上，空置率直接体现着供需比例，纵观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者望房兴叹。在一些城市红红火火的楼市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。气得今年1月10日建设部“朝令夕改”重申国务院明文规定的“凡新审批的商品住房套型建筑面积90平方米以下户型占比须达到70%以上”的底线不能有半点松动。如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。

大陆社会科学院金融发展室主任易宪容表示，大陆空置率已经到了危险的边缘。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。

令人诧异的是，在商品房空置率大幅上升的同时，房价却继续保持上涨态势，而且越是政府调控，越是房价飞涨。回溯温家宝自“非典”上台以来，房价几乎涨了三倍！北京大学城市与区域规划系董黎明教授认为，商品房市场有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是过高的商品房价格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。

值得警惕的是，在楼盘空置率与房价走高的同时，国内平均薪酬首次下跌。面对房地产市场的预期风险，照理来说开发商应该早就忍痛割爱，降价销售了。然而，为什么一些开发商和所谓的“专家学者”还要信誓旦旦地说：“房价不但要涨，还要猛涨”呢？

关键在于房地产企业不同于其他一般企业。对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往是企业生命走向终结。按照经济学理论，房价最终应该是由最终使用者的消费能力决定的。但是，对开发商来说，其最终产品的价格却是由土地成本、建筑成本、各种税费及开发商利润构成的。所以，当其取得高价位的土地后，开发商为了确保其自身利润，势必会把在招拍挂过程中抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上，并竭尽全力想法抬升房价。因此，开发商往往越是心虚，越是内心对预期房价能否上升心中没底，于是高喊、并且设法使一些“专家学者”也一道高喊“房价铁定要涨”，以便造出声势，迫使那些尚在观望之中的人们赶快购房。而一旦实在销售不动，那也只能让它闲置着；如果他们一旦降价出售，亏本就会立即显现，今后若想再获得银行贷款就绝非易事了。而让它闲置着并一路涨着，即便是有价无市，但至少在账务报表上看，企业还是赢利的。至于以后怎么办，那就只能等到以后再说了。真是只论眼前花团锦簇，哪管身后恶浪滔天。整个一个末世情结！

正是由于以上的原因，才有了眼下这种“空置与房价齐涨，商人共学者分赃”同时并存的大陆“特色”景象。在这里，我不敢说“成大官人”是房地产商的“同志”，但是根据他所发表的言论来看，他根本不懂得民众的疾苦。首先，他以年轻人买婚房举例说明，显然不能代表广大购房人。他也承认，年轻人买房自己根本无力支付，主要是“啃老”。这不正体现如今年轻人购房乏力吗？也就是说，大陆现在的年轻人虽已“成人”，但却根本担不起成人的起码责任。可是，大陆社会发展的接力棒终将要交到这一代人手中，到那时，你让他们“啃”谁去？然后，“成大官人”又说，有些人买房并不是没房住，而是想改善一下。我想，那是人之常情。许你共匪连年GDP狂涨，并以此在全世界“风光”，难道就不允许这些创造了经济奇迹的平民大众“分一杯羹”吗？难道还要趁他们迫切需要“上档次”的心理，狠宰他们一把，最好把民脂民膏刮个一干二净，见了骨头才好？没错，现在老百姓手里是有几个钱，可这都是备着给孩子上学的、给老人看病的和给自己养老的，你要是把这全算进去，叫人民把故宫和中南海买下都行，是那回事嘛。

据《经济参考报》3月30日刊载的一篇署名文章——《警惕房价开始新一轮上涨》中分析，因“GDP崇拜”和“流动性过剩”等原因，房价可能还将加速上涨。无独有偶，“成大官人”此时发表一通有关房地产的“高论”不知意欲何为。是为了给即将上涨的房价“打先锋”呢？还是仅为配合一下转天的“愚人节”，赶一把时髦与国际接轨呢？但愿是后一种吧。

无论怎样，就算是“愚人”，你“自愚自乐”倒也罢了，就请别再“愚民”了。因为，人民的“免疫力”早已强大到不让你能轻易得逞的程度了。

(文章仅代表作者个人立场和观点)

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