【专稿】膨胀的中国泡沫，潜在的金融危机 (一)

1997年，当亚洲金融危机爆发的时候，危机所涉及的国家都存在房地产泡沫和股市泡沫。有证据显示中国的房地产泡沫已经持续了三年。全中国的房地产价格都快速上涨，尤其是象北京和上海这样的大城市。

房子是中国人的流行的话题。我最近去了趟中国，我见了许多亲戚、朋友、老师、医生、科学家、专业人士和政府官员。不论我遇见谁，房子一定是谈话中的主题。“三年前我在天通苑买房真买对了。现在比当时的价格涨了50%。”“我想买个大点的房子然后把现在的房子租出去。”“你装修花了多少钱？”（中国市场上的房子多数是毛胚房，买主往往要花比自己预料得多的钱来装修房顶和墙。）

我在北京时，看到一幢又一幢，一片接一片的高层住宅大楼，从市中心到郊区，这些地区10年前仍是荒芜人烟，我开始怀疑：要多少人才能装满这些高楼大厦？他们要花多少钱？北京人能支付得起吗？我简直是问了所有我遇见的人，不论在出租车上还是餐馆，咖啡厅，或等飞机时。我惊诧地发现北京房子的价格真是太高了，甚至比曼哈顿的房价都高。

然而，当人们一谈到“房地产泡沫”的问题，许多中国人和外面的观察家们都会不相信，或持反对意见。但房地产泡沫是什么？中国现在有房地产泡沫吗？我们如何衡量房地产泡沫？仅仅因为中国房地产价格上涨太快，远高于历史水平，就把此现象称为房地产泡沫吗？多高才算高？价格高低都是相对的，相对购买力而言，相对需求而言，相对其他地区和国家的价格而言。通过调查，我们在中国官方网站和报纸上发现以下的数据，或许可以帮助我们了解中国房地产价格。

首先让我们看看北京的住房价格。北京的房价在每平方米5000到50000元（人民币）之间（有的甚至高达每平米8万元）。2006年北京的房价平均每平米1万元（注：此指建筑面积。一平米建筑面积等于0.8平米居住面积）。因此，北京住宅里平均每平方英尺要花150美元（=10000/0.8/7.75/10.76）,比美国的平均148美元还要高。（2006年第四季度，美国新售房产的平均价格是296，300美元。美国平均每所房子约2000平方英尺。）而那些北京每平方米5万元的高端住宅，相当于住房内每平方英尺达750美元，是曼哈顿房价的1.5-2倍。

现在北京到处都是建筑工地。全北京大约有1万处建筑工地。2005年，北京消耗的钢材与全欧洲的消耗量相若。有那么多的新的建筑,空房率是多少呢？虽然我们没有北京空房率的数据，根据新华网2006年5月的报道，中国空房率超过30%。根据中国房地产信息网，北京高端房子的空房率要高得多。2006年，北京有197个建筑项目是高级住房，每平方米售价超过1万2千元。这些项目在2006年为北京提供了1千6百万平方米的住房，但2006年仅卖出12%，即1百90万平方米的住房。即使我们加上2005年预售的1百10万平方，空房率依然高达81%。但是，在如此高的空房率下，房价依然上涨了20-30%。对高档住宅而言，价格上涨了40-45%。

另外一个衡量房价的机制是房价与房租之比。一般情况下，此比率为200，低于此值就意味着买房是物有所值的，高于此值意味着房价过高。然而上海的比率是408，杭州的比率是404，远远高于200的正常水平。

所以，从平均价格，相对于曼哈顿房价，相对于纽约收入，通过房价和租金的比率，几个方面来衡量，北京的房价确实很高。因此怀疑中国有房地产泡沫是有根据的。

但是在中国，仍然有很多人等着买房。2月，网络上对19000人做的周调查显示，67%的人计划在未来12个月内买房。很多人说他们计划买每平米8000元的房子。他们认为：“即使价格很高，我们也没得选择。不这样，我们将来就买不起房子了,因为价格在不断上涨。”


（未完待续）



简天伦先生为美国波士顿大学经济学博士，毕业后在美国哈佛大学任研究员，现为伊顿公司资深经济分析师。他曾在中国中央银行——人民银行工作，参与人民币匯率改革和外资政策的研究。本文是简博士就“中国的房地产泡沫”问题发表的观点

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