中国房价宏观调控中续涨 交易下跌

2006-09-03 22:10 作者:童川  

反光镜中的经济警察和背后林立的楼市。（Getty Images）

北京针对房地产市场过热进行的宏观调控从2004年至今已延续三年，其间中央的红头文件“国六条”、九部委十五条细则，和央行的利率政策等频频出台，但均未能阻挡房价的快速上涨。同时出现的清淡的市场交易，却不得不令人关注开发商的资金周转与银行风险的增加。　　

据上海证券报报导，今年上半年，广州商品房销售均价为6153元/平方米，比去年同期增长15.7%。深圳市国土资源和房产管理局发布的报告显示，今年上半年，深圳普通商品住宅价格为每平方米7119.35元，同比上涨 18.94%；非普通住宅价格为每平方米13263.21元，同比上涨竟高达53.57%。
　　
最近中共政府几次公布的全国70个大中城市的房价涨跌榜中，呈现一个新的趋势，过去不被关注的二线甚至三、四线城市比如呼和浩特、沈阳、厦门、青岛、南充等，房价涨幅名列前茅。

国土局否认地价推动房价上涨 　　

究竟什么因素促使房价在严厉的宏观调控和管制中，仍然一路飙升？不同利益集团给出了不同的答案。开发商大多认为，过高的地价是高房价的始动力。
　　
针对这一指称，国土资源部说，他们在全国范围内就地价与房价的关系进行了调查，结果显示，地价因素只占商品房成本的23%。在上海，土地只占房价总成本的16.15%；广州更低，为 11.4%。此外，部份地区房价的涨幅也远远大于地价上涨幅度。

国土资源部因此得出结论，认为土地价格对房价的成本推动只是很小一部份作用，将房价上涨全归于土地问题是站不住脚的。北京国土局的官员称：土地供应是充足的，倒是有些开发商囤积土地造成土地供应紧张的假象。

赋税压秤砣
　　
《人民日报》在一篇报导中指出，目前，中国房地产开发业法定的税种有13项，约占建设成本的9%。但是，各地方政府收取的“费”却有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。 　　

根据国务院发展研究中心的一份调研报告，在一些地方政府中，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
　　
毫无疑问，各种税赋、收费都将计入房屋成本，从而推动房价上升，最终仍是转嫁给消费者承担。

开发商抛地速套现 　　

国土资源部发出台令开发商难熬的规定，开发商赢得投标后必须在限期内开发土地。超过一年，按地价的20%罚款；超过两年未开发，土地收回。 　　

该政策直接打击资金不足的中小开发商。一些房地产公司争相抛地套现。据中国经营报报导, 重庆直辖市出现多个开发商转让土地的情形，但是买主却很难找到。据报导，保利（重庆）投资实业有限公司高层人士透露，近期就有五家本地开发商主动上门，希望保利能够接手他们的项目。而去年同期，这些各自至少手握数百亩地的公司，并不愿理睬保利买地的要求。

二手房交易清淡价未跌
　　
7月份, 国家税务总局下发了“关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”，规定从8月1日起，居住未满五年的二手房在交易时，增值部份将被征收20%的所得税。 　　

这个新政策引爆了上海二手房市场的“避税战”。短短5天，二手房价跌去二成。并且在全国各主要城市二手房交易市场呈现出“冰火两重天”的景象——8月1日前，二手房交易疯狂、火爆；8月1日后，二手房市场冷清，交易量大幅萎缩，虽然还是夏天，已经让人感到秋天的凉意。
　　
不过，二手房交易量的萎缩并未导致二手房价下降（上海除外），业内人士认为房主不愿承担这部份税费，他们或是“捂房惜售”，造成房源供给量下降，影响整体的二手房交易量；或者将增加的税费转移到买方承担，从而抬高房价。

加强房地产开发贷款审批 　　

与此同时，针对房地产建设开发贷款的审批越来越严格。中共银监会最新规定，提高商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重，由原来100%提高到150%至 200%；房地产开发贷款必须在自有资金达到35%以上才考虑发放。
　　
各商业银行在房地产市场上已投放了大量贷款，中小开发商资金能否正常周转将直接影响到商业银行的房地产贷款本息能否按期收回，银行在房地产市场上积累的贷款风险不能不令银行监管当局担忧。

(文章仅代表作者个人立场和观点)