中国十大暴利行业揭秘：(一) 房地产

官商勾结的聚宝盆──房地产
在最新版本的福布斯“中国内地富豪榜”上，前一百名富豪中，将近一半来自房地产行业。八十年代初实行改革开放政策以来，私人资本首先进入房地产市场。九十年代取消福利分房制度后，个人置房比例由百分之一迅速升至百分之九十五以上。今年以来，由于受人民币升值传说的影响，热钱流入中国房地产市场，使上海等地的大城市房价飘升，房地产成为中国最大暴利行业。世界经济强国在起步阶段，总有一个龙头行业。在英国是纺织工业，德国是钢铁煤炭，美国是石油工业，日本是家电制造，韩国是重型机械，而中国则是房地产。

全世界房地产的乎均利润一般为百分之五左右。在中国，大多数城市在百分之十以上。中高档达到百分之三十至四十。上海的田地运动中，利润高达数倍。自二OO二年起，房地产销售额已超过上八千亿元。按百分之二十的销售利润计，每年可获利润一千二百亿元。北京房地产一年的销售额一千亿元，以百分之二十利润计，每年利润高达二百亿。不到二天就会催生一个亿万富翁。在福布斯全球富豪榜中，房地产商仅占百分之六，而中国的福布斯富豪榜中却占将近一半。

房地产富豪中的典型是上海周正毅。他一不办企业，二不靠科技，三不懂电脑外语，只有小学文化程度。上海黄河路上小饭店老板，靠其女伴的美色勾结了上海市委书记陈良宇的兄弟等达官贵人和银行界的头面人物。摇身变为上海房地产巨头。即使银铛入狱，也可轻描淡写地以“虚报注册资金”的罪名轻判三年并轻易保外就医。

房地产暴富敛财有一张共同的“操作流程图”：制定圈地计划──摆平土地批租方（官方）──最低首付资金──取得可套取银行贷款的土地手续──用建筑承包商的资金即带资承包、垫资承包或贷款承包做到建设投资正负零──搞定银行抵押贷款（净赚）──超额完成收益周期（售卖期房）。其敛财方法有如下
六招：

─、违规拿地。在房地产敛财流程中，关键是取得盖楼所需的士地，土地是房地产开发的基本资源。土地到手，成功一半。中国市场经济尚未发育成熟，政府的行政性作用大。在土地批租的环节上产生了官商勾结，培育了大批贪官污吏。在国外，土地占房地产成本的一半。在中国，不到百分之二十。邓小平儿子邓朴方以残疾人协会所属康华公司的名义可以无偿取得土地。高干子弟、皇亲国戚利用手中的权力换取土地，转手倒卖，空手套白狼。这是中国特色社会主义和一党专政的怪现象，房地产业内人士透露，用于批地的贿赂成本高达地价的百分之三十以上，甚至达到百分之五十。

北京有四千多家房地产开发商。真正有实力的不足五百家，其余三千五百家大多数利用土地转让政策不透明和操作不公开以炒作土地为生。仅在二OO四年一季度，全国查出土地违法案件一万六千件。自八十年代以来，中国因违规出让转让土地流失国有资产每年达一百亿以上。目前全国城镇有偿出让的土地中，以公开招标或拍卖等方式出让的土地仅占百分之五，其余百分之九十五是所谓的“协议出让”。其中隐藏着大量违法乱纪的行为。国土资源部在二OO三年杳处土地违法案十七万件。受理的人民来信中，四分之一涉及拆迁问题。

2、圈钱运动。第一招是用土地作抵押通过银行“借鸡生蛋”。二OO三年，商业银行房地产贷款达七千多亿，二OO四年超过一万亿，年增长百分之二十五以上。在四大国有资产管理公司待处理的不良资产中，四分之一为房地产贷款。违规贷款中有四分之一也属于房地产。第二招是让建筑承包垫资承包或带资承包。中央三令五申严禁建筑承包商带资或垫支。可是屡禁不止，越演越烈，造成建筑质量低劣，消费者倒楣。第三招是卖楼花。按规定，楼房要盖出地面若干米后方始可以取得预售许可证卖楼。但在大张旗鼓的开工典礼后，开发商设立售楼处，摆出精美的模型和广告，即可展开“内部认购”和“内部订购”。其投入产出比可达数倍或数十倍。

3、偷税漏税。大多数盈利的房地产商向税务机关申报微利或亏损。采用的手段是少报收入和模糊成本；在扣缴个人所得税时少计计税收人；预收款不缴税或延迟申报纳税；项目连续滚动，滞后决算期，使成本难以理清，借合作建房政策偷税漏税；故意遗漏土地增值税和印花税，等等。

4、偷工减料。中国有三万多家房地产公司。大多数楼盘层层转包。“大包二包不稀奇，三包四包多来希，五包六包出事体。”这是流行在包工头中的话。包工头是房地产生物链中利润最低的一环。他们也要发家致富，那只能靠剥削工人和偷工减料了。楼房建成后的“面积缩水、房屋渗漏、延迟交楼”，甚至豆腐渣工程一系列问题由此产生。照理建筑工程必须由注册的监理公司持公正的态度现场监理，但中国的监理公司是买方市场，开发商握有绝对的主动权。监理公司形同虚设，有关部门例行检查不过“走过场”而已。

5、改变用途。开发商千方百计改变土地用途，以极大限度地发挥土地效益，其手法令人眼花缭乱。一般的手法是做“容积率”的文章。在高档次的商住楼、公寓楼和别墅方面，尽量扩大建筑面积，欺上瞒下、假公济私、同流合污。例如把低档的住宅改为高档次或商住楼，公用楼盘打造成商业楼；低价征地，高价建楼。最通常的做法是让经济楼不经济，让车库变“金库”。规定一个楼盘车位占户数的比例为一比二至一比三，三百单元楼盘拥有可售车位一百个，每个车位以二十万计，开发商可获二千万元的额外利润。

6、坑蒙顾客。设置五花八门的销售陷阱，虚假的广告宣传，先交定金再逼客户签合同；玩五证二书猫腻（国有土地使用证、建筑用地规划计可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售预售许可证。二书为住宅质量保证书和住宅使用说明书）；玩数字游戏让购房者上当；变相超限销售。更有甚者，在装修费中暗藏玄机。

(开放)