如何在房地产泡沫里买房？

美国商业周刊5月20日披露，美国目前中等房地产的价钱在1月份已经上升到了18万9千多美元，每年的增长速度大约是10.5%。实际上，全国房地产在过去三年的价格平均上升8%，而在其它领域避险基金股票回报率只有5%。在西岸和东岸城市地区的住宅价钱上升的更快，过去的在市场上翻了两倍。

今年2月份，想在华盛顿地区一个小镇购买第三套房产的马特•马什曼夫妇发现，每所房子的价格平均比去年贵了1.5万美元，一座四卧室的房子的标价比其它地方竟高出3万美元。

据《华盛顿邮报》4月17日报道，今年是华盛顿地区房地产市场另一个不理智的春天，与去年、前年类似，售出的房屋很少，价格却不低。对于拥有私房者，房价上涨意味着财富至少在纸面上迅速增加，当然房产税也相应增高。对于想买房子的人来说，房子价格远远超出他们的预期。

这个局面会继续下去么？2005年令人愉快的好消息就是购买或者拥有房产仍然是你可以做的最好的投资之一。从历史的角度来讲，房地产市场总是一发冲天，然后是停滞不动，只是偶尔才低落一点。而价格从全国的范围来讲则几乎从来没有大幅跌落过。

持房地产泡沫观点的经济学家认为，房租与购房付月供差距拉大、买房用于投资的多于买房用于居住的等现象都是泡沫的信号。近年来房地产的繁荣是靠低住宅抵押贷款利率维持的。耶鲁大学经济学教授、2000年《无理性繁荣》一书的作者希勒说：“我们的房地产处于泡沫之中，房产价格将会大幅下降。”

危机的标志

住宅增值在三年内比通货膨胀、工资上涨以及国家经济发展来得更快。不过从2002年开始上涨的房地产却不大可能保持稳定在如此水平上的趋势，这也是许多在市场上摸爬滚打的分析家得出的结论。并不是说房价就会呈现崩溃般跌落的趋势，但是它可能会给你的地区带来负面影响，特别是那些地方房地产过于旺盛发展的地区，一个下滑可能立刻引起地方经济的下滑。

当利率提高的时候，越来越少的人可以负担得起现在的房价。那会带来房地产价格的相对平缓，即使从实际上该市场希望坚挺。总体来说，国家房地产销售比2004年最热的时候还是下跌了一级，最奢华的房地产，例如波士顿和芝加哥的在2004年的三个月里也下滑了不少。

在房地产市场有一系列的“危机标志”出现了：如果利率上涨的很快，那么那些拥有浮动利率房贷购买者就可能更快的面临更高的利率上涨。普特曼投资公司（Putnam Investment）的分析师凯利（David Kelly）说，“如果发生了任何不测，那么购买者也将严重受损。”

适时的指导

令一个使人忧心的趋势：NAR报告显示2004年的房产销售为第二次购房。当然，那么承认自己买房是当成投资的人数从1999年的20%上涨到了2004年的64%。那表明了许多带着明显投资意向和有着很高期望的投资者进入了这个市场，他们也是造成房地产泡沫的重要构成力量。

如果你在2005年仍然想花钱买房，不管是你买一座房子用来退休养老，还是想通过买房来赚钱，下面都是一些对你或许有帮助的建议，我们会告诉你在过热的市场中如何“保持冷静”、“找到方向。”

首先，认识到你也许是个后进者这一点。加州西河村（Westlake Village）的经济计划师布劳森（Geordie Brossan）说，“最好的房地产投资时机是三年到五年之前。”当你考虑想第二次购房的时候，仔细想想你对房地产的投资是否占你整个个人投资的的比例，如果过大，应该及时转向。分析师对你的建议是，“如果你的房地产投资已经占到了你所有投资数额的75%以上，你应该开始转向其它的生财之道了。”

“不是一个理想的策略”

许多第二次购房的消费者开始在休假屋和租房的界限上混淆不清，以为通过出租空房可以赚到大笔的金钱。然后，如果你真的在寻找投资房地产的方向，那么，请在行动之前先计算一下。租金的收入减去收入应该产生一个正的现金数，如果你期待不切实际的现金回报，以为当时间过去就能收回投资，也许就是错误的开始。

另外一个原则，在购买新房的准备对比过程中，对比一下当地出售和出租的房屋的价钱。如果发现当时的市场已经出现泡沫现象，也许租房比买房更划算。在那样的情况下，如果你想把房产在五年内出手，还不如租房经济实惠。这对那些做假日房屋购买计划的人有特别的指导意义。对于你长期居住的固定房产来说，购买总是比租用划算的，普特曼投资公司的分析师凯利说，“在买什么房子之前务必确定你买到的东西物有所值。”

为何如此？那个古老的法则──在最好的区域买最糟的房子──仍然在现时适用。房地产商韩德森（Gayle Henderson）对商业周刊说，“地理位置是无可取代的，在较好的区域，赢的机会比输的大得过”。寻找那些拥有好学校、良好公共服务设施、低税收的区域，即使你为了在这种区域的房子要付出更多的金钱。在《美国经济观察》即将刊出这样一篇文章，表明在拥有严格的治安和良好社区管理的区域房价也是上涨最快最高的。

寻找最佳投资对象

寻找一笔交易？避免消费者的陷阱。有人会对你说这个房子要涨，那个房子要涨，但结果可能是对消费者的欺骗。许多房产，特别是那些夏日的度假房屋在建造质量上十分有限，可以说是用最简单的机构搭成的“没有好龙骨”的住房。格洛姆建筑公司（Groom Construction）的总裁格洛姆（David Groom）表示，“有时候人们只是傻了，去买一幢需要80万美元的房子，然后再花50万美元去装修，结果最后出手的时候可能只值100万美元。”

如果你在一个边缘的区域投资，反复调查和思考以后再做行动。纽约最大的艾丽曼地产公司（Prudential Douglas Elliman）的经纪人李矶（Lucien Lidji）说，“当在一个新建立的或者没有完全发展的区域投资建房的时候，你必须做好足够的风险准备。即使你知道也许回报将是巨大的。”

在2005年投资房地产最重要的一点：不要因为今年贷款利率可能提高而急于出手买房记住，如果那真的发生了，可能带来的是房价的下跌，保持冷静是最好的财富。低抵押贷款利率在美国房地产市场中起到了推动作用，大多数经济学家预测，数月以来，美国抵押贷款利率一直处在不到6%的低位，今后几个月的利率仍会较低，直到今年年底，30年期抵押贷款才有可能逐渐升至7%。不过，高石油价格和弱势美元也有可能使抵押贷款利率突然上涨。经济学家普遍认为，在抵押贷款利率上升到一定程度之后，为房地产降温的效果就会变得比较明显。

分析人士预计，今年美国的住房销售量将低于去年，供求关系逐渐趋向平衡，住房市场将走出“白热化”阶段。

开始依靠理性

李矶说，“许多买房的人为了投资不惜向别人借钱，他们需要一点投资的理性。”如果在房地产的市场中你不得不把买房当成所有投资里面最有价值的一个，那么在掏腰包之前先想好你最后的决定，保证它是正确的。正如凯利所说，“如果你感到了那种非要买房投资的冲动，那么当房地产进入泡沫或者老化的2005年时，停止依靠感觉而开始依靠理性。”