馬州住房危機：關鍵在資金
【看中國2026年6月13日訊】(看中國記者謝心宇編譯報導)馬里蘭州2026年立法會期傳達出一個明確訊息：我們已不再爭論是否存在住房問題。本屆會期在州主計長布魯克·利爾曼（Brooke Lierman）發布的《州經濟狀況報告》（State of the Economy）背景下揭開序幕。該報告指出，住房供應不足是拖累經濟成長的主要因素之一。而當會期在休會日結束時，一系列住房法案已送交州長簽署。
問題已經被承認。現在的問題是：馬州是否願意認真為解決方案買單？多年來，安納波利斯（Annapolis）一直充滿各種目標，卻缺乏坦誠面對現實。增加住房供給、提高可負擔性、在各司法轄區之間更公平地分配住房——沒有人反對這些目標。但一直缺少的是對於為何這些目標屢屢無法實現的誠實回答。
任何真正嘗試在本州興建住房的人都知道答案：財務上行不通。建築成本居高不下。利率仍遠高於大多數項目最初規劃時的水準。除了最強勁的市場區域外，大部分地區的租金收入無法支撐新建住房的成本。此外，地方政府的各種要求——設計標準、基礎建設義務以及冗長的審批流程——不斷增加成本，卻沒有增加任何住房單位。結果是開發案停滯、土地持續閒置，而我們口中的目標與實際建成的住房之間的差距不斷擴大。
最明顯顯示安納波利斯開始理解這一點的跡象之一，就是持續擴大稅款替代支付（Payment-In-Lieu-Of-Taxes，簡稱PILOT）的適用權限。一直以來，人們傾向將PILOT視為一種酌情提供的優惠措施——地方政府在願意時才提供的獎勵。然而，這種看法完全錯失重點。對於低收入住房稅額抵免（LIHTC）開發案、辦公室改建住宅項目，以及老舊社區的重建計畫而言，PILOT並不是獎勵措施，而是決定項目能否興建的關鍵。實際財務計算顯示，如果沒有房產稅減免，許多項目不是延後，而是根本無法實現。
本次會期也討論了租客保護議題，包括「正當理由驅逐」（good cause eviction）及相關提案，而這正是核心矛盾所在。希望為租客提供更高的居住穩定性，是合理且值得支持的目標。但任何增加營運不確定性或限制收益的政策，都會影響新住房是否願意被興建。如果新住房無法興建，可負擔住房問題不會改善，反而會惡化。這並不是在保護租客與興建住房之間二選一——沒有任何認真看待住房問題的人會接受這種框架。真正的問題在於，馬州是否能夠制定同時兼顧兩者的政策，還是繼續把它們視為彼此對立的目標，最終兩者皆失。
這也帶出了真正的障礙：資金。馬里蘭州主要的住房補助計畫「Rental Housing Works」今年被削減了2,000萬美元預算，並預計在2028財政年度面臨進一步削減。鄰近州政府正投入數億美元規模的住房信託基金，而馬州卻朝著相反方向前進。
目前，對於收入低於地區家庭收入中位數（AMI）60%的家庭而言，馬州約短缺9萬個住房單位，而且這個數字每年都在增加。如果沒有嚴肅的資金策略，其他所有措施——無論是分區改革、PILOT擴展還是各種良好願景——都不會產生實際成果。
有一個模式值得馬州關注。紐約市主計長布萊德·蘭德（Brad Lander）已將紐約市部分公共退休基金投入可負擔住房建設。這些基金管理超過2,700億美元資產，透過定向投資社區發展金融機構及住房建設項目，支持可負擔住房發展。其理念非常簡單：結構完善的可負擔住房開發案，尤其是結合低收入住房稅額抵免（LIHTC）及長期政府補助的項目，可以產生穩定且可預測的投資回報。而這正是退休基金最適合持有的資產類型。這並不是披著投資外衣的社會使命。從財務角度來看，這筆帳算得通。
蘭德的辦公室已證明，受託責任與公共利益之間的衝突，在許多情況下其實是個假議題。而且，這不只是紐約的故事。馬州退休與退休金系統（State Retirement and Pension System）目前管理約670億美元資產，代表教師、州政府員工及公共安全人員進行投資。各郡市退休基金也管理著數十億美元資產。所有這些資金都在尋找投資回報。
若透過適當設計並獲得政府信用支持，可負擔住房不僅能提供穩定收益，也能將資金投入這些退休人員居住的社區。州政府與地方政府不必在照顧員工退休金和為居民提供住房之間做出選擇。
州議會應研究相關授權法案，讓退休基金管理人能將可負擔住房視為一項正當且具吸引力的資產類別。馬州議會本會期確實取得了一些實質進展。但最困難的部分——找到足夠的資金——仍然擺在眼前。資本其實已經存在，投資理由也已十分明確。現在需要的，是付諸行動的決心。