支持高樓價因素消失 中環甲級商廈六年貶值逾六成(圖)

位於中環美利道新地標——The Henderson。（Getty Images）

【看中國2024年4月29日訊】（看中國記者李懷橘綜合報導）中環是香港的商業中心，頂級跨國金融企業的所在地。中環商廈的租金和價格是香港經濟繁榮指標。近日，位於中環甲級的商廈「美國銀行中心」剛錄得一宗成交，平均呎價僅為1.8萬元。有分析指，中環的「地主」普遍頭痕。樓價一跌，身家頃刻消失幾億、幾十億。那麼，此番跌勢幾時可以見底？

中環甲級商廈「美國銀行中心」最近錄得一宗新成交，23樓全層連同3個車位以2.5億元（港元，下同）易手，平均每方呎僅約1.8萬元。《信報》專欄作家高天佑引述資料指，該層物業於2018年被有「山東紡織大王」稱號的如意集團董事長邱亞夫以7億高價購入，當時呎價達5萬元。後來邱亞夫財困，美國銀行中心23樓淪為銀主盤，去年10月份據報以3.38億售出，但結果未能完成交易，今次進一步「劈價」才成功「甩手」。按2018年買入價計算，這層物業在6年間貶值多達64%。

根據戴德梁行4月公布的數據顯示，2023年香港寫字樓待租率為18.8%，全年租金跌幅為6.7%，雖然跌幅低過北京、廣州和深圳，但預計2024年全年跌幅介乎7%至9%，差過去年。

數據指，2023年香港核心商圈寫字樓空置率為14.6%，而台灣核心商圈僅為8.3%。

此外，香港寫字樓平均每呎月租為7.4美元，是所有大中華主要城市之冠，而排行第二位北京的平均月租折合僅3.9美元，接近香港租金一半。

就3月份而言，本港甲級商廈空置率達13.1%；中環市況比港島東、九龍東好一點，不過空置率仍達10.6%，按月上升0.1個百分點。

高天佑表示，面對商廈價值急跌，中環三類「地主」各有煩惱。第一類可稱為「小地主」，他們通常持有中區個別甲廈樓層作投資用途，共通點是普遍於2010至2019年入市，兼且貸款槓桿率較高。當商廈大貶值，這批投資者相繼面臨銀行Call Loan（追債），導致銀主盤陸續浮現，某程度上構成惡性循環。

另一類是「大地主」，在中環持有一批全幢物業，總樓面面積以百萬方呎計算，比如置地。它們面臨的煩惱是「招租難」和「租值跌」，但優勢是本身「家底」財力雄厚。

最後一類是「真．地主」，在中環擁有大型地皮及新發展項目，比如恒基兆業（恒地）。中環最新落成的地標建築The Henderson，發展商正是恒地。

位於美利道的The Henderson現正招租，樓面面積達47萬方呎。恒地於2017年以232.8億元投得該地皮，折合樓面呎價達5萬元，呎價和總成交額創下當年官地新高。當時預料總投資額逾260億元。The Henderson由「建築女王」Zaha Hadid（已故）負責設計。

2021年，恒地再豪擲508億元，購入中環（龍和道）新海濱3號商業地皮，成為香港史上最高價地王，可建樓面面積逾160萬方呎，總投資額估計達700億元以上。

高天佑指，相比其他「地主」，恒地最大煩惱是相關發展項目未可立刻「收租」，還須繼續「出血」投資興建，受目前建築成本和利息成本「雙高」夾擊，負擔十分沉重。恒地大股東、「四叔」李兆基去年私人「掏荷包」借出600億元無抵押、無期限貸款予上市公司，相信有助恒地填補中環「大氹」。

商廈一路下跌，讓大小「地主」們煩惱不已。這一輪商廈跌價到底是「周期性」，抑或是「結構性」，還是二者兼備？

不少經濟學家均發現樓市是有週期性的，大約每18年左右為一個週期。有分析指，2003年本港樓市跌至歷史低位，至2021年歷史高位，期間經歷18年。目前樓市處於下行週期，若反彈則需要18年時間。

還有觀點認為，日本樓市經歷了30年的調整期，香港樓市大陽春絕非短期內就可以出現的。加上大陸經濟萎縮，真實情況比日本「迷失的30年」情況還要差。香港經濟又嚴重依賴大陸，加上中美交惡，西方與中國脫鉤，因此香港市民要做好樓市穩步下跌的心理準備。

大陸門戶網站「網易」亦發表分析文章，看淡香港樓市，指「香港樓市將進入長跌周期」。

文章指，本港樓價下跌的惡性循環已經形成。第一，過去香港樓市一直以投資為主，但目前大陸人口移居當地，而本地有購買力的人群卻移民海外，市場難以再撐起高樓價。

第二，香港的國際地位發生了變化。在中美對抗的大背景下，西方國家已經將香港也列入了圍堵中國的體系，香港作為世界金融中心之一的地位已經被嚴重削弱，新加坡成為大贏家。

有觀點認為，只要美國開始減息，香港樓市下降的趨勢就會迎來拐點，文章認為，這種說法是錯誤的，忽視了香港經濟環境已經發生改變的事實。因此美國減息對香港樓市的刺激有限，最多是對樓價高位階段交易活躍度有所助推，給一些拋售者提供拋售的窗口機會。

文章指出，根本問題是香港在國際社會經濟中的地位消失了，支持高樓價的支柱也隨之消失。反觀新加坡，其樓市持續增長，2022年新加坡組屋轉售價格上漲8.6%，2023年上升6.8%。

文章認為，香港樓市的走勢就如同一個下行的階梯，正在一個台階一個台階地往下走。