【且付笑談】地方政府過度投入房地產業務造成的惡果(圖)
分析認為中國房地產泡沫化，後果可以很嚴重。（圖片來源：Getty Images）
去年五月底的時候，當時的總理李克強召開了一個「十萬人大會」，已經透露了很多地方政府出現財政危機。他表明中央政府也沒有可能作出支援，只能在政策上增加靈活性，例如放寬地方政府發行債券的規範，讓他們自行解決問題。
問題是造成地方財政混亂其中一個原因，就是過去多年來中央規管不到位，或者上有政策下有對策，讓地方政府可以上下其手，胡作非為。其中一個最明顯的問題，就是地方政府過度涉及房地產的投資及投機活動。
上次提到，2021年底的時候，中國大陸有超過十萬家地產發展商。可以想想，十萬家地產發展商意味着什麼。全國14億人口，即平均每14,000人便會有一間地產發展商。以每個住戶平均有3.5人計算，即是每個發展商的平均發展項目，只是4000個單位。如果一個樓層平均有10個單位，就是有400個樓層。如果每幢多層大廈平均是20層高的話，每個發展商只是平均分得20楝20層大廈的發展數量。這個規模，只算是一個中型的居住小區。
從這一組假設的數據，已經足以說明中國現在面對的房地產泡沫有幾重水份，處境有幾荒謬，問題有幾嚴峻，後果又可以幾嚴重。
過去一段很長時間，中國大陸的房地產價格基本上有升無降，就算有時因為經濟出現波動或政策出現調整，往往很快就會重拾升軌。固定資產的價格，在急速發展及高增長的經濟體系下，一般都會水漲船高。房地產有凝聚財富的作用，也是一般人比較容易入門的投資工具，加上保值的預期，很多時政府的政策也鼓勵大家買樓保值。
房地產的波浪理論也顯示，只有經濟持續有發展，就算樓價會有升有跌有調整，仍然都會是一波高於一波。對於中國大陸而言，問題是這個樓市的波浪曲線飆升得太快，而且每一個波浪的周期都很短，因而造成錯誤的觀感及期望，以為只要能守住一段時間，投資房地產只會有賺無蝕，甚至有些人以為只要能夠支付首期及申請到按揭，短期就能夠產生資產增值的財富效果。
這種投資增值預期，不單影響了消費者的行為，也反過來影響了投資行為及生產行為。過去20多年，很多地方政府因為各種理由握有較豐裕的資金，或者與村鎮金融機構合作，或與地產發展商合作，甚至自行或由家族成員組建地產發展公司。村鎮政府又利用手頭上擁有的不受制約公權力，去收地和改變土地用途，對房地產進行高風險的投資生產活動，總之是認為能夠撈到錢的便不能執輸，以為資金可以短期之內就回籠，他們就可以過水濕腳，小則發財，大則致富。
這種失序的資源投放，粗疏的規劃過程，粗獷的發展模式，在地方政府層面其實早已有出問題的跡象。
2017年至2019年間，筆者曾經先後去過雲南、四川、湖南不少地方看過。與十多年前比較，最大的分別是之前還有很多地方政府都依照中央的規定，不敢動一些最基本的農業保育地，也按照中央的規定，保留一定比例的農耕土地及業務。他們當然也會搞建設來撈錢，但還不至於一窩蜂地收購農民的耕地，然後以公共資源及公權力來大搞村鎮房地產業務。2017至2019年間所見，可以說是工地處處，原本那些農業保留地，都變成了地盤。在湖南、雲南的一些村鎮，農業基本上已經絕跡。而建成的樓盤，很多都是空置，發展商或者地方政府為了加快資金回籠，便把那些地盤及地產項目的銷售展銷中心搞得堂而皇之，盡量爭取有限的買家。買一米送一米又有，買別墅以半價計算又有，但仍然了有大量空置單位。因為投入的生產資源太多，建成的房屋單位數量太大，在中央推行強力抗疫政策，及因為世界各國對中國的經濟策略逆轉，經濟出現調整的情況下，購買力根本就跟不上。
在差不多每一個地方的政府都是如此的情況下，他們就唯有互相舉債，來為被掏空的庫房填氹。在這個過程中，只要經濟沒有起色，就幾乎沒有贏家。地方政府固然面對沉重的壓力，就連一些公共責任都無以承擔，還要擔驚受怕，恐怕被揭發之後會被追究。投入資源，利用地方政府權力搞房地產的發展商，有可能資金難以回籠，出現了會計及財務危機。如果是上市公司，情況就更加難掩飾了。而且不少地產發展公司也要向金融機構融資，資金回不了籠，實力比較弱的地產發展商便還不了債，也拖累了銀行及金融機構。
地方的銀行及金融機構，本來就缺乏完善的監管及規範，加上裙帶關係，過往在經濟好的時候，就有利可圖，在放貸上對擁有公權力的村鎮政府特別寬鬆，甚至毫無風險控制意識可言。去年出現幾個省的村鎮銀行無法向存戶支付存款，過度放貸，過度投資房地產很可能是其中的主要原因。
除了房地產之外，官員胡亂搞建設，挪用公款，地方金融機構失序，都是是造成今天地方財政困局的原因。而造成這些問題的根源．正是中共一黨專政下的這種制度。
（文章僅代表作者個人立場和觀點）