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一貸又一貸:大家只好提前還房貸了(圖)

作者:包叔  2023-03-22 09:30 桌面版 简体 打賞 1
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【看中國2023年3月22日訊】又還了一萬塊。

過去兩年,王樸石每攢夠一萬塊,都會把錢存進民生銀行。然後在民生銀行的APP裡,點房貸的「線上還款」,就能一點一點地提前還貸。

大多數銀行要提前還房貸,得線下排隊預約,銀行再扣款。民生銀行最快捷,手機APP就能一鍵操作完成。但到了三月初,又攢了一萬塊錢的王樸石,登陸民生銀行的APP,在自己的貸款頁面,點「還貸」卻彈出一個對話框:該筆貸款不支持自助提前還款。

王樸石蒙了。在微信上問自己民生銀行的客服,客服說,最近民生銀行把線上還款功能給關閉了,要提前還貸的話,只能來分行現場走預約。

王樸石問為啥這都能關閉,客服無奈地說:可能最近還貸的人有點兒多。

央行統計顯示,去年中國個人住房貸款全年新增僅4800億元,而前年新增個人住房貸款達到3.88萬億元。今年2月,住戶貸款增加2081億元,樓市一片回暖之聲鼎沸,但銀行的房貸業務看上去依舊不溫不火。

房貸並非不熱。過去一個多月,房貸頻頻登上熱搜。不過大家討論的不再是借房貸,而是:提前還貸。

降息讓銀行理財收益率跌到3%,而過去幾年很多買房人的房貸利率是5%甚至6%。銀行理財大幅跑輸房貸利息,讓王樸石們紛紛選擇提前還貸。

近期國內降低利率是鼓勵有條件的家庭購房,結果卻導致了提前還貸
近期國內降低利率是鼓勵有條件的家庭購房,結果卻導致了提前還貸(圖片來源:Adobe Stock)

記得2021年年初的新聞還是老百姓在銀行門口排隊申請房貸,兩年後,新聞已經變成大家排隊還房貸了。許多人還貸受阻後才發現,當初跟銀行借錢很難,現在想把錢還給銀行,也沒那麼容易。

排長隊是常態。有人2月預約提前還貸,排隊排到6月才能還上;有人打中國銀保監會的電話投訴,有人找關係溝通,還有人甚至不惜借經營貸還貸。提前還貸的人們似乎都不後悔。

還有人在網路上寫,放開三胎是為了鼓勵生育,結果去年人口卻出現了負增長。同理,降低利率是鼓勵有條件的家庭購房,結果卻導致了提前還貸。

銀行之所以對於還貸人設置障礙,除了擔心貸款餘額出現負增長外,還因為按揭貸是樓市的最重要引擎。

中國最早的房貸出現在特區深圳。1981年,香港開發商妙麗來到深圳,開發了中國的第一個商品房:東湖麗苑。當時,外銷房東湖麗苑面對的客戶是香港人,合作銀行也是香港的南洋銀行。香港的房屋按揭貸自然也用在了東湖麗苑,賣掉108套房的妙麗很快收回了投入的全部資金。

這種模式對於深圳地產業和銀行業來說,是此前都未曾想過的。

當時深圳正廣納人才開疆闢土。南海石油集團來了很多北京、上海的知識份子。公司附近都是荒地,什麼都沒有。有個姓任的年輕人很快從公司離開並創業,公司名字叫:華為。

南海石油的領導苦惱怎樣留住人才。1985年,他們決定幫員工買房。購房政策是「三三制」:職工出30%,單位出30%,集團公司出40%。

職工自己也要拿出一萬塊,在當時這不是小數目。領導決定找建行尋求幫助。信貸員文惠鵬腦洞大開,想到東湖麗苑做過的樓宇個人房貸。建行領導竟然批了這個業務。

中資銀行從未有過這個先例。多少利率,月供多少,兩眼一抹黑。建行只能參考當時的固定資產基建投資利率,定得比這個再高一點,來確保自己不虧本。

確認月供的金額,文惠鵬用了數學裡遞增遞減的公式。利息遞減,就是等額本息;利息遞增,就是等額本金。然後,請行裡的程序員用電腦計算月供。

中國房改政策出臺前,研究小組曾多次到深圳調研。從深圳開始,四大行後來都設立過住房信貸部。但老百姓不願意借錢買房,房貸的單子小且費力,銀行也不樂意接,房貸業務像是個擺設。

1997年4月,上海出現了一家很稀奇的公司。一些賣了舊公房的上海人,可以通過這家叫新長寧的置業公司,獲得一筆幾萬塊錢的購房資金。

當時國外擔保公司有很多,不還錢就會被打手趕出家門。紅旗下生長的新長寧就不一樣了,最多就是幫客戶搬到一間小屋子裡。這個消息很快被當時的鐵相朱鎔基知道了。當時,正是研究深化房改政策的吃勁關頭,為了抵禦亞洲金融危機,即將上任總理的鐵相押寶房地產,作為經濟的新增長點。研究一年多後後,房改和稅改、匯改一起,成了渦輪增壓的三駕馬車。

當時,增長點的小組算了一筆賬,只要住宅建設投資能做到增長30%,就能為8%的GDP增長目標貢獻0.86%。

討論房改具體方案的會議幾乎每天都開。年底的一次匯報會上,上海新長寧的買房擔保貸款業務,讓鐵相說了一句:這個辦法好,就是要搞這個。

因為這個「好辦法」,一個年銷售額十幾萬億、撬動了全球經濟的行業,在中國橫空出世,並成為政府和銀行手中的潘多拉魔盒。

一個中國老太太和一個美國老太太,去世後在天堂聊起了自己的房子。美國老太太住自己的房子住了一輩子,剛還完錢。中國老太太攢了一輩子錢,沒住上房。

故事的結論是:中國老太太這輩子虧大了。

1998年,建設部政策研究中心的顧雲昌,開始在不同場合下講述自己編的這個段子。顧雲昌,是建設部房貸業務的主要推動人。在此之前,央行頒發了個人住房擔保貸款的試行辦法,重啟了存在感一直不強的個人房貸業務。但試行辦法只有安居工程試點城市的公積金建房才能貸款,門檻很高。

1998年6月,房地產司長謝家瑾幾個人,在北京郊區燕山石化的一個招待所裡,起草了文件。央行打前陣,以特急件的方式把《個人住房貸款管理辦法》發往各商業銀行。同時,加大住房信貸投入的通知,雖遲但到。

原來工、建、農三家貸款銀行放寬到全部銀行,利率開始減檔,並陸續把貸款比例提高到80%,最長年限延長到:30年。

雖然鼓勵貸款買房的文件紛至沓來,但普通人和銀行,依舊是打不起精神。剛剛實現溫飽的中國人,寧願把錢存銀行、擠在小房子裡,也不願意借錢買房。

銀行的貸款也更樂意貸給開發商,不願意貸給購房者。他們擔心老百姓沒錢還。在當時的杭州,工商銀行推出個人住房貸款業務,三年下來貸了:300多戶,共5000萬。

當時的住建部部長俞正聲,派出研究課題組的孟曉蘇,苦口婆心挨個給銀行行長們做工作。孟曉蘇拿出國外的貸款數據,一遍遍地舉例:華人是世界上還款最好的群體。

這些數據和舉例,都沒有顧雲昌編的「天堂對話」更打動人。「天堂對話」其實是中國房貸業務的一個廣告文案,它後來被寫進了中學生的思想政治教科書,不斷在報紙、電視、廣播二次創作、傳播。

銀行對個人住房貸款的態度也終於變得積極。建設銀行無錫分行率先開始聘請首批68名房貸營銷員。這些營銷員們之前的工作,是在房地產公司賣房子。

被「天堂對話」洗腦幾年後,中國人買房的熱情逐漸被燃起。1997年,全國的個人住房貸款餘額還只是190億,不到銀行貸款業務的1%。到了2003年底的時候,這個數字已經狂飆60倍,超過1.2萬億,佔了銀行貸款的7.8%。

靠著不被看好的房貸政策,老百姓能夠用數倍資金槓桿,撬動此前他們想都不敢想的房子。中國房地產很快爆發,並在此後二十年帶動了中國經濟高速增長。

「天堂對話」這個營銷神話,讓當時下單的人,充分享受到並成為了中國城市化紅利的幸運兒。很多年後,一個被稱為「全民公敵」的房地產老總,說了很多粗糙的話:「過去投資了房產的今天都是富人,過去沒投資房產的人,捨不得買的人活該你窮。」

這些現在聽來很像PUA的話術,一旦結合98年商品房市場化起步的歷史語境,就能明白粗糙表面下的細膩。

我曾跟朋友說,「天堂對話」這個文案,比鑽石「一顆永流傳」的文案靠譜多了。朋友說,哪要這麼多彎彎回回的,要人們貸款買房,只要一句簡單粗暴的話就行了:貸款買房,十年翻十倍。

上個月,考研名師張雪峰發了一條微博:還了6年房貸,每年10萬,一共才還了3萬本金,57萬利息。這合理麼?

這條微博很快登上了熱搜。它切中了人們對於房貸利率過高的不滿情緒,大家紛紛吐槽。不過,可能影響太大了,張雪峰隨後發文致歉,稱自己沒搞清具體情況,是自己的友人還貸,借了160萬,發現還有157萬貸款要還,向他吐槽。結果朋友忘了自己當時還買了車位,實際上僅針對房子要還的貸款,沒有那麼多。

中國內地買房還貸的模板,其實就是深圳建行信貸員文惠鵬當年算出來的月供公式。之後很多年裡,電腦不普及,很多銀行櫃員辦房貸,都是照著等額本息公式,手算月供。

月供壓力小,總利息更少,銀行往往在默認中主動替客戶做了等額本息的選擇。2003年,曾有記者去暗訪,發現幾乎所有銀行都對等額本息還款有著傾向性。這讓購房者在不知情的前提下,多付了很多利息。

前兩年,中國社科院研究員張斌算過一筆賬,在中國,住房抵押貸款利率和國債收益率的差額,比美國、日本和德國三大經濟體,高出了接近100個基點。就算把中國的住房貸款利率,降到發達國家的同一條水平線上:就能讓普通人的房貸利息減少5500億元。

提前還貸潮說來就來了。當理財虧損、就業動盪、房價不再上漲,用槓桿炒房乃至買房的風險越來越大時,減少負擔,成為了人們本能的選擇。

因為不願貸款,以及提前還貸,以央行統計的去年12月新發放貸款平均利率4.26%計算,2022年銀行業少賺的按揭利息,高達1448億元。所以,問朋友提前還貸算違約嗎,他說當然違約了——讓銀行少賺錢了。

時代的還貸人在見證歷史,也在被歷史又一次選擇。曾經在十年前就已問世的房貸產品,因為樓市低迷,又趕著趟兒重返江湖了。農行雄縣推出「連心貸」,提供還貸版的「試婚」服務;南寧有了接力貸,以現代關照傳統,全新演繹父債子還。

陷入放貸困境的銀行們,少了政策紅利的投餵,便開始在監管邊緣瘋狂試探。工具箱裡翻出來蒙灰的舊扳手,就算修不好,也不至於修壞。

這下,新版「天堂對話」裡的中國老太太,生前最後一件事,不再是還完貸款,而是:把貸款繼續傳給孩子。

還款過程,這一場不完全信息的動態重複博弈,以後注定是銀行和還貸人的較量。

吃螃蟹的新長寧置業,用動遷舊改時的抵押貸款,跑通了縱橫交錯的動遷、房地產開發、租賃和物業管理業務。去年年底,這家公司算是完成了時代的使命,消失於歲月的長河裡,隱入塵煙了。

現在,趕著趟兒提前還貸的年輕人,有的甚至沒有吃過08年經濟危機的苦頭。他們的父輩,是過去兩千年裡,中國最敢借錢的一代人。但到了他們這一代,樓市巨變,一代人的信仰坍塌,現實不斷狠狠教育他們……

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