三個信號：中國居民「地產情結」明顯減弱(圖)

三個信號顯示中國居民的「地產情結」已明顯減弱（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2022年9月2日訊】信號之一：提前還款

觀察指標：個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）的早償率。

指標解釋：RMBS是以個人住房抵押貸款作為基礎資產的證券化產品。早償率指標是指「在個人住房抵押貸款中，債務人提前償付債務的金額佔資產池未償本金餘額的佔比」。

指標情況：今年以來，RMBS的早償率明顯上升。2021年12月RMBS的早償率為8.83%，截止今年7月，RMBS的早償率為12.53%，上升3.7%。

早償率上升的原因？通常情境下，居民提前還款的意願和房地產週期的起落表現一致。究其原因，當房地產市場表現較為強勁時，房屋的交易頻率自然有所增加，此時借款人或存在置換購房或者投資購房的需求。由於部分城市長期實行限貸政策，因此借款人通常會先將前期的貸款予以償還，之後再重新借入新的貸款。數據表明，2014年-2021年期間，RMBS的早償率和商品房銷售同比的趨勢基本一致。

今年特殊之處在於：居民提前還款意願上行是在商品房銷售同比明顯回落的期間。這背後或有三方面的原因，原因之一是手頭資金的投資收益難以超過房貸利率；原因之二是居民購房收益持續回落，買房收益率跑不過買理財。原因之三是對就業前景缺乏信心，對未來的預期呈現不確定性，因此居民普遍性的償還債務而非增加購房貸款。

信號之二：少借房貸

觀察指標：個人住房貸款。

指標情況：今年個人住房貸款回落較為明顯。根據央行最新公布的數據，2022年一季度，個人住房貸款新增5000億，去年同期新增1.3萬億；2022年二季度，個人住房貸款新增僅600億，去年同期新增9000億。

今年特殊之處：疫情以來，居民中長期貸款中住房貸款的比重每年都在下滑，今年回落的趨勢尤為明顯。假設個人住房貸款均為居民中長期貸款的話，2014年到2019年，個人住房貸款佔居民中長期貸款比重均值為81%，2020年均值降為72%，2021年均值降為63%，2022年降為34%。結合當下房地產銷售的持續疲弱來看，當下居民借貸中長期資金的目的與房地產的相關性或在快速降低。

信號之三：購房意願回落

觀察指標：定金及預收款和個人按揭貸款。

指標解釋：簡單而言，定金及預收款大致衡量了居民購買商品房的首付款。而個人按揭貸款則是衡量了居民購房的貸款。

指標情況：今年定金及預收款的累計同比（7月最新讀數-37.1%）為2022年以前的最低值（次低值是2006年的-24.5%）；個人按揭貸款的累計同比（-25.2%）基本接近有數據以來的最低值。

歷史情況：2007年以來的房地產回落週期中，個人按揭貸款同比的回落速度通常快於定金同比的回落速度，即便是2015年前期高庫存情景下的極為悲觀的房地產市場，個人按揭貸款同比的回落速度也與定金同比的回落速度基本持平。這意味著在過去幾輪週期當中，每一輪房地產銷售回落的原因是金融政策收緊限制居民的借貸能力，而居民主觀購房意願下降實際上相對較為緩和。

而本輪的特殊之處：本輪定金同比的回落速度較個人按揭貸款同比的回落速度明顯更快。從這一視角觀察，本輪居民購房的主觀購房意願回落或更為明顯。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)