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北京也有個紐約曼哈頓一樣的「上東區」……(圖)

2022-03-02 09:10 作者:包叔 桌面版 简体 0
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【看中國2022年3月2日訊】1992年,北京市派出一個近400多人的代表團趕赴香港,搞了一次招商會,任務只有一個,賣地賺錢。

招商會很成功,四大家族很給面子,連北京地圖都沒看就簽了合同,才有了後來的東方廣場、恆基中心和新世界中心等大項目。當時財政捉襟見肘的北京,沒花一分錢,改善了很多居民的居住條件。

第二年10月,張百發陪著設計師坐著一輛麵包車,從長安街出建國門……上又了東三環高架橋。看著車窗外的景象,設計師很開心:北京全變了,我都不認識了。

雖然那會的北京還沒有三環、四環的概念,但「變化」卻並不侷限於二環內。在那場招商會上,除了市區的項目,在北京東北遠郊的順義拿了地。在張副市長給港商們畫的餅裡,這一片遠郊土地叫:

天竺旅遊度假別墅區

當時沒有人想得到,荒野之地後來會迎來巨大的蛻變。

2007年,以紐約上東區富家女為主角的電視劇《緋聞女孩》播出,讓很多人發起了貴族夢。西班牙、墨西哥陸續翻拍,愛奇藝也買了版權,打算出中國版緋聞女孩。根據流出的信息,故事最先設置在上海,後來又轉移到北京,拍攝計畫一擱置就是十二年,2019年才開機,大家發現劇本已經面目全非,變成了職場劇。

包叔覺得,最大的可能是愛奇藝終於發現了一件事:中國沒有貴族。

上東區是曼哈頓中央公園的東部一帶。這裡以高級住宅區、頂級餐廳和奢侈店聞名,居住著紐約最有錢的人。為了孩子教育,把家從下城區搬到上東區的耶魯人類學博士薇妮斯蒂·馬丁後來寫了一本暢銷書,她說:其實每個城市都有一個「上東區」。

在上海,它可能是聯洋或古北;在深圳,它可能在後海或者銀湖;但在北京,它一定在以天竺和後沙峪為中心的土地上。

天竺旅遊度假別墅區最早只是圈一塊地,蓋房子給在北京工作的國際友人住。

這些歪果仁(外國人)在老家住慣了大別墅,不願在中國住市區的高層。順義別墅具有這種優勢,當時的北京也不堵車,從順義開車去使館區或者國貿,也就半小時車程。通勤也不是問題。

當然,這不是最主要理由。後來大家才知道,當初這幫老外有錢卻選擇在「天竺旅遊度假別墅區」租房,是因為這裡像一塊飛地。一旦中國政策有變,離機場十分鐘,嗖的就跑了。

這裡第一個別墅項目是麗京花園,愛玩高爾夫的劉鑾雄也參與了這個項目。業主幾乎都是在使館和外企工作的歪果仁,除了憑《秋菊打官司》捧得威尼斯影后的鞏俐。

兩千美元一平米,按照當時北京平均月工資284元來看,真是一個天文數字。張副市長驚訝不已!一個可以給國家掙外匯的高端住房市場,就這樣被打開了。

幾年後,北京有了200多個外銷房項目。其中的別墅項目,很多都在順義的溫榆河畔。這些別墅七成的買家,來自港澳日韓及東南亞。但他們只是投資客。買下來後,要麼轉賣,要麼租出去。真正住下來的,還是歐美使館人員和外企高管。1994年,為了提振歪果仁的信心,張副市長在公開場合表示:在北京搞房地產絕不會有大起大落,而且只能漲不會落。

事實證明,「信百發,得永生」。押注國運的,都沒有被虧待過。

中國人民的老朋友柯馬凱家族就很「信」。

英國人柯馬凱出生在北京。100多年前,他的姥爺在華西協和大學教育系任系主任,姥姥則在成都創建了蒙特梭利幼兒園。植根中國多年,柯馬凱能講一口流利的京片子,他早已把北京當成家鄉。

進入90年代後,來華外國人越來越多,但他們子女的教育是個難題。當時北京只有順義學校可為外籍人員子女提供全日制教育,於是柯馬凱在1994年創辦了北京京西國際學校。

1997年亞洲金融危機過後,順義的外國買家逐漸減少。再後來,中國加入WTO,有錢的中國人越來越多。天竺溫榆河一帶因為外國人多,高端大氣上檔次,富人們都扎堆往這裡跑。

更多的別墅、國際學校和高爾夫俱樂部,如雨後春筍般湧現。當時事業如日中天的王中軍,甚至在溫榆河畔花巨資修建了一個馬場。這裡不再像一塊老外的飛地,而是成為國內先富和名人置業的首選地。

柯馬凱可能沒想到,自家學校周圍後來居然雲集了首都一大半的頂級國際學校。連附近的房子,也逐漸被冠上了「國際學區房」的稱號。

後來,開發商給這一自成氣候的區域賦予了一個大名鼎鼎的新名字:中央別墅區。

中央別墅區早些年的很多項目,都是拿來主義。

從設計圖紙到原材料,無不照抄港澳或國外的同行。很多家蓋別墅的材料,都是從歐洲空運過來,連牆紙都是照搬過來。有時蓋房子的材料還在運往中國大陸的巨輪上,工人只好停工等待。更有一些來自山西的「壕」們,喜歡種菜,於是北京有了很多花重金把別墅院子改造成菜園子的故事。還有人在家裡養雞,每天天不亮就打鳴,其他鄰居紛紛聞雞吐槽。

生活品味的提高,需要一個漫長的過程。2007年之後,這個過程被「加速」了。

這一年,打重慶來的龍湖進京趕考,在中央別墅區打造了灧瀾山。這是一個托斯卡納建築風情的別墅小區,但它同時也引入了經典的中國園林元素:把純正的南派園林種植手法引到了北方。

之前,曾有地產商單純為了好看和轟動效應,花幾百萬從國外移植一棵樹。但到了冬天,只能把樹木裹上棉被。

龍湖堅持適地適樹的原則。在植物種類、高矮的選擇和搭配上非常考究,在大半個中國奔波尋覓合適樹木,實現了園林四季都有不同景觀。他們還利用植物的遮攔,保證了戶與戶之間的隱私。

灧瀾山當初一面市,很多業主們都不知道怎麼表達驚艷之情。只能說:我家院子裡有兩堆樹,一堆是樹,另一堆還是樹。

新東方的俞老闆曾經寫了篇《那條小溪》。他先吐槽了之前住的小區——因為物業吝嗇,小溪從不放水。到了夏天,遇上暴雨就變成了排水溝。之後,筆鋒一轉,開始對現在住的小區大加讚美,說散步時看到一股清水從疊起的石縫中汩汩流出,在溪流底部瀰漫開來,這種感覺如此美妙,此後,他對這條小溪有了依戀:每天回家不管多晚,都會在小溪邊來回走幾圈。

好奇的吃瓜群眾發現,俞敏洪就住在灧瀾山。文中的那條小溪,是龍湖花了大心思打造的一條300多米長貫穿整個園區的溪谷景觀。

中央別墅區的建築整體水準,吸引了很多新貴。

與世紀初就陸續搬來的眾多「壕」和明星們相比,後來入住群體的文化水準,更是高了許多,其中就包括一個全中國最積極上進最愛奮鬥的女性群體:北京曼哈屯-順義媽媽。

有文章寫道,她們生活在北京的「上東高地」:以中央別墅區為中心,日常覆蓋全中國,假期覆蓋了全球,半徑無窮大。

當海淀父母還在為了在清北奮鬥而自覺苦逼的時候,她們在談論如何避開和印度國高智商娃們的直接競爭,讓孩子能在籐校國際生少得可憐的名額中,彎道超車。

順義媽媽背後,是一群不顯山露水的男人們。財務自由是他們的標配,不少人還都名列胡潤中國榜前列。連來自杭州的傑克馬,也要湊熱鬧在這買套房。不為別的,就為好朋友們離得近啊。比如小燕子同學……

要是住在這種小區,我的朋友獸爺肯定都不好意思把煎餅車推出家門了,更別說養雞了。

在曼哈頓,人人都愛上東區;而在北京,由於十幾年的限墅令,低密度的墅居越來越少了。

到了2016年,限競房政策登場,北京別墅被圈在「售價紅線」的圍欄內。為了成本,連中央別墅區的房子,也開始變得平庸了。

驚喜還是有的。

去年,龍湖回到中央別墅區核心,帶來了全新作品——雲河玉陛。

有就職於某南方大廠的碼農,最近幾年被派駐北京,一直住在距公司北方總部不遠的一個小區裡,一到冬天,光禿禿的蕭瑟感讓他滿是鄉愁,在北京置業這回事,他糾結幾年了。後來,孩子都會叫爸爸了。去年年底,他去「灧瀾山看了雲河玉陛」。沒錯,龍湖這次都沒建正式售樓部和樣板間,而是借了灧瀾山的一個會所,擺了個沙盤,就開始賣房。

活了這麼久,第一次見到PPT賣別墅的,還賣得很好。

憑著PPT,雲河玉陛幾個月就賣了300套,接近清盤。一套均價千萬以上的豪宅項目,硬是賣出了剛需盤的速度。

位於北京順義中央別墅區核心的龍湖全新作品——雲河玉陛
位於北京順義中央別墅區核心的龍湖地產全新作品——雲河玉陛(作者博客)

對於這群看慣了北京各種高端項目、置業經驗極為成熟的客戶,龍湖能夠讓他們動心的,當然不是PPT做的好。雲河玉陛的整體規劃,參考的是美國爾灣公園「大綠地-小住宅」的設計理念,在10萬方綠地上,僅布局了328套房子。大面積的草坪和多樣化的主題景觀,帶來近似莊園的生活感受,比較接近於西式別墅區陽光、自然的生活狀態,也迎合了這一代中國居住者開放、自由的心境。

根據整個社區的景觀排布,雲河玉陛的中心景觀參照的是南京「紫金山之心」的項鏈造型排布,「渾然天成」的景觀卻給了龍湖以靈感。一條800米長的銀杏大道,串聯起所有別墅,整個雲河玉陛的328套房子,大珠小珠落玉盤,散落在10萬方的綠地之中,每一戶人家都有各自的景觀資源。

在中央別墅區最珍貴的中央,10萬方綠地上,龍湖將自己長於園林營造的優勢發揮到了極致。不僅是位置的最中央,在社區生活氛圍營造上,也更能代表中央別墅區中西包容、自然交融的生活質感。

識貨的人不需要強詞說服。雲河玉陛成交的300多套裡,有70%都是老客戶推薦成交的。基本是看到項目的人,要麼自己買一套,要麼就推薦親戚朋友來一套。

雲河玉陛的買家很純粹。除了看重北京「上東區」的資源,購房者很大程度是奔著龍湖來的。

過去這些年,從龍湖灧瀾山到頤和原著,再到雙瓏原著、景粼原著等,龍湖的產品力一直沒讓觀眾失望。

更何況,這是幾年來中央別墅區唯一一個新增純商品房純別墅項目,很可能也是區域內最後一個地塊。有湖畔、田園,還有森林、草坪。

到這篇文章面世的時候,雲河玉陛只剩下最後6套獨院產品了。這六套稱得上是整個項目的精華所在,戶戶都可以觀賞到銀杏大道形狀項鏈上的景觀。

發展了近三十年的北京「上東區」,門縫越來越窄了。就看是哪六家人,可以擠進這塊飛地了。

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