融創也出問題了：中國樓市會硬著陸嗎？(圖)
【看中國2022年2月28日訊】這些年，中國房企巨頭大規模舉債，大規模擴張，財務成本高企，槓桿率居高不下，其中的代表性房企就有恆大集團、華夏幸福、新力控股、陽光城以及融創集團、中國奧園等。
在高負債、高槓桿模式下，恆大集團擴張得最快，也發展得最猛，債務爆雷亦是頗為慘烈。這些房企過於追求短期擴張，成了本輪房地產調控中爆雷最大的導火線。
而在2022年的伊始，又一家頭部房企財務爆雷了，它就是中國奧園。中國奧園的爆雷比恆大更乾脆，更不留餘地。恆大在爆雷之前，許老闆還賣項目、賣股權、賣飛機、賣別墅，垂死掙紮了一把。至今，恆大也沒放棄自救。就算是裝樣子，也裝出來了。可奧園就不同了，直接宣布：已到期的美元債和未到期的美元債，統統都不還了。
奧園攤牌了，就是耍賴，沒錢了，一毛不還！在美元債爆雷之前，奧園的60億理財產品也違約了，眾多投資者都損失慘重。
2022年開年奧園這個雷的出現，足以證明，中國房地產行業的風險就像地下的火山，還沒有完全釋放，房企的債務仍然承壓。
而在眾多私營房企中，融創算是抗壓能力比較強的。可最近發生這一系列事情，卻把融創推到了風口浪尖：頻繁低位配股，被信用評級機構下調評級，到期美元債跌幅創記錄，終止與萬達酒店的管理協議，旗下公司部分股權被凍結，一口氣轉讓多個項目股權……
這不禁讓人疑惑：融創，到底怎麼了？
融創在近期還上了42.5億元債務。這時候，還能拿得出錢還債的房企，都算是在債務危機的邊緣能撐得住的了。這筆資金的來源很可能是融創賣掉了上海和杭州的三個項目。
在這裡，大家就要想了：誰還有錢來接盤呢？據傳，接盤融創上海項目的是國資遠洋集團旗下的遠洋資本，而接盤融創杭州項目的則是浙江本地國企濱江集團。此外，融創武漢兩個項目分別賣給了武漢城建和首創集團，融創文旅城昆明項目二期40%股權轉讓給了珠海華髮集團。融創的騰挪之術還是可以的，但也可以看出有點拆東牆補西牆的意思。
瘋了一樣保命的融創到底怎麼了？（網路圖片）
不過，如果我們看一下2021上半年的融創，感覺還是風光無限的：業績創新高，利潤持穩，負債下滑，現金充足，服務公司上市大漲。
「救死扶傷」的白衣騎士，2021年2月以8.17億元接手已爛尾超8年的大連「君臨天下」項目。5月，以99億元收購廣西彰泰，以430億元巨資收購了其他18個地塊，收購金額佔到5月銷售額708億元的74%。
2021年上半年的的融創，兩個字：優秀。惠譽標普穆迪摩根大通一票全球信用評級機構，全部上調融創中國的評級。即使是2021年全年，融創的業績依然穩健，全年累計實現合同銷售金額約人民幣5973.6億元，同比增長4%。較6400億的銷售目標，完成率為93.34%，在當下行情裡怎麼也算得上是優秀的成績單。
可是，看起來哪哪兒都沒問題的融創，怎麼會突然翻車呢？
前些時，融創發布了一條被「群嘲」的公告，宣稱年底賬面現金約1600億（含合聯營公司賬面現金），足以應對短期的到期債務和項目開發需求，但是考慮內外部可能存在不確定因素，決定通過向市場配售募集額外的股本，保持現金流。
股價跌了近8成的融創分別在11月和1月兩次低價配股，融資119.36億港元。配股就是發行新股，原股東可以低價買入，融創可以藉此籌集資金。由於新股的價格低於市價，對沒有參與配股的股東來說，股價降低利益就會受損。所以融創頻繁的配股行為，引起了投資者不滿，更多人因此質疑融創1600億元的現金流究竟是真是假。
融創宣稱年底賬面現金約1600億，可這1600億元現金包含聯營公司的賬面現金，也就是子公司，這其中很大一部分母公司根本無法挪用。房企進駐一個省市，一般會成立一家當地的開發公司，以區域或者城市公司的名義獲取土地，再把土地抵押給銀行，從銀行手中獲取貸款開發建設。因此，這個土地資產是在子公司手中，抵押也是通過子公司的土地資產去抵押。但是現階段購房者信心脆弱，為了保交樓，很多地方限制了地方子公司的資金使用情況，嚴格監管預售資金。這就導致子公司的錢不能隨意挪動，無法及時供給母公司，必須要等整個房子蓋好以後，清算好了以後再說。這對很多地產公司來說是致命的打擊，賬面上有很多錢，但是動彈不得，更無法用來還債。
再者，即使是融創開發建設的樓盤，也並不都是融創百分百持股。融創中國2021年半年報顯示，如果將合營公司及聯營公司的銷售收入計入，融創中國上半年的合同銷售金額超過3200億元，而融創中國按項目持股比例應佔的權益合同銷售金額只有2000億元，比全口徑的合同銷售金額少了約1200億元。
看到這大家是不是已經明白了，由於很多項目是合作開發，公開的銷售額只有一部分歸屬房企，而這一部分的銷售額中又有一部分被監管了，無法第一時間拿來救火。
四個月前，萬達酒店發布公告稱融創撕毀協了與萬達酒店簽署的酒店管理協議。為此融創要向萬達支付1.33億元作為終止補償，以及向萬達支付6859萬元，結清應付賬款。按照合同規定，雙方的酒店管理合同期限是20年，即應到2037年到期。
但融創卻變卦了。融創在購買萬達物業時做了部分貸款，現在酒店的盈利還不夠利息，同時還要給萬達交酒店管理費。除此之外，融創文旅還沉澱了一千多億元的資產，2021年上半年總收入為26.1億元，管理利潤有4.4億元。千億的資產，半年只有26億元收入，再加上千億規模需要固定的運維成本和人工成本，資金週轉成了一潭死水。所以近一年，融創陸續折價賣掉了多個重量級的文旅項目股份。比如，西雙版納環球世紀會展旅遊公司70%股權轉讓給中融信託；比如，昆明融創文旅城二期40%股權轉讓給華髮；比如，總投資700億元的融創甘露山文創城35%股權轉讓給武漢城市建設集團；其他的文旅項目也不能閑著，充當著公司的「融資工具」。所以，融創多次以文旅作為資產進行融資。
這幾年，融創把在地產上掙得一大部分扔到了文旅這種無底洞，如果全部計提減值損失，基本就沒利潤了，資金套住也改變了融創在快速週轉上的優勢。當年萬達急著轉手的就是因為文旅太燒錢，兌現週期又長，一個文旅項目就需要七八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資，十幾個項目疊加在一起，雖然通過文旅項目中的房屋銷售能收回大部分現金，但至少五六年內，十三個項目每年淨增1000億負債，壓力相當大。
2022年融創有123億元人民幣債券，12億美元（約合76億元人民幣）離岸高級無抵押債券要還，如果再算上表外的商業票據和隱性債務，粗略估算有200多億元的債務。而融創光2021年上半年的毛利只有199.8億元，歸屬於母公司的淨利潤有119.9億元。
說實話，如果不是被資金監管，融創的利潤償還債務綽綽有餘。可即便如此，融創依然瘋了一樣四處籌錢。
高層喊了兩個月的房企收併購，最積極的就是融創。融創甚至比暴雷違約的房企還狠得下心，低價變賣各種資產回血。以26.8億出售了上海、杭州的三個項目，通過配股融資119.36億元，出售貝殼股權回籠資金68.9億元，孫老闆無息借款給融創4.5億美元（約28.8億元人民幣），轉賣多個項目股權……據不完全統計，目前融創通過資產處置、借款、融資等多種渠道回籠資金300多億元。
迄今為止，融創也並未發生實質性的債務違約。只是市場上一些商票的償還出現了問題。1月20日，在流言蜚語中融創提前償還兩筆合計約42.5億元的債務。
有人問：融創會不會是下一個恆大？
很顯然，融創不是恆二。因為，高層不允許再出現一個恆大，因為市場禁受不住，銀行禁受不住，投資人禁受不住，購房者更禁受不住。
但是，現在的融創卻害怕。害怕被別人當成第二個恆大，害怕因為一點的負面新聞，被所有人擠兌。因為，一旦爆出現資金面的負面消息，政府會擠兌，進一步監管你的資金，流動性進一步收縮；銀行會擠兌，抽調你的貸款甚至拉黑你，其他金融機構也會照做；投資人會擠兌，在股市砸盤拋售你的股票，股市大跌又是一輪負面新聞；購房者會擠兌，不敢買你的房子甚至退房，銷售額大跌利潤大跌無法還債……
這樣的全面擠兌，別說房地產企業了，任何行業的任何企業都會被擠兌死。融創已經成了驚弓之鳥，這種恐懼就像一根橡皮筋懸掛在頭頂，就算不會崩到你，你也時刻擔驚受怕，總想把頭往後縮一縮。而收縮是需要付出代價的，所以，融創忍著股價大跌的疼，挨著投資者的罵頻繁配股；咬著牙打折賣掉了上海杭州武漢核心區的項目；狠心甩賣剛剛有了成績卻無法快速盈利的文旅資產。
融創這樣的拚命自救，在生死線上垂死掙扎，看起來很拼，其實結果可能已經注定。就像很多房企巨頭一樣。
前些時，中國央行降息寬鬆，樓市一片歡騰。但是，房價上漲的預期是不會出現的。貨幣寬鬆，不是救死扶傷，更不是讓地產老闆們重新奏響高歌猛進的號角，而是平抑風險，防止信貸塌方，防止中國樓市硬著陸。
那中國樓市會硬著陸嗎？其實，中國樓市的命運已經注定，黎明不會來了，之後都是漫長的黑暗……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)