房地產調控的「五指山下」……(圖)

資金被監管的融創正在全力自救。（圖片來源：Adobe stock）

【看中國2022年2月14日訊】去年11月，在諸多民營房企紛紛暴雷的最悲觀時刻，融創一位高層對員工說，華北和西南區域能挺住，融創就能挺住。

這兩個區域，是融創壓力最大的兩個區域。華北區域下轄大批天津、瀋陽、鄭州這樣樓市日益蕭條的北方城市。而西南區域則吞下了彰泰，並陷入了文旅的泥沼。

後來，這位領導直接趕往西南，親自坐鎮，指導工作。

2022年2月10日，融創宣布調整組織架構，七大區域調整成九個。新成立的西北區域管轄陝西、山西、甘肅、寧夏四省。陝西省原來屬於華北區域，整合西安本土開發商天朗後，短時間就做到了當地第一名。2018年南長安街一號為官員親屬私下留房名單流出後，35名官員被處理，西安公司走了下坡路，但仍在集團排名前列。

這次擔任西北區首的，就是原西安公司總經理朱祖星，足見集團對西安的信任。

去年夏天第一輪集中供地後，拿地最多的融創經歷過主管部門的調研。也是那時，華北區域和北京區域一度都出現過資金危機，最終集團出資大半解救。西安公司的錢，也被大批地被華北區域抽調。

這次劃分的西北區域下屬城市公司分數北京、華北兩個區域。融創可能是發現西北太過分散，回收集成一個區域，以降低管理成本和市場半徑。

去年，老孫還給華北和西南區首各半年的試用期。半年期後，最先被動手術的，還是西南區域。

黃曆新年前，融創西南區域開始大規模勸退，沒有寫在勞動合同裡的補貼全部取消。節後，西南區域解散了，成渝和雲貴單獨成立新區域。西南區首商羽卸任：調任集團投資中心總經理。

通告中，融創遺漏了西南區域廣西公司的處理。但在內部，大家都知道廣西要被並入華南區域。這也許是他們不想提及的。

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去年4月，融創拿出99億彩禮，買下廣西彰泰54個項目的8成股份，來了一場閃婚。

早前，旭輝曾和彰泰相親過小半年，把對方箱底翻了個遍。雙方幾乎要手拉手「扯證」了，最終因彰泰彩禮要太多，而陪嫁質量太差，旭輝放棄了。

「家裡有礦」的融創，從進場到簽約只用十多天。雙方先結婚，再戀愛。簽約那天，彰泰老闆黃海濤說近期才和孫總接觸，很快談好了。黃老闆放棄了董事會話語權。

但是，標價上百億的聯姻，登記不到一個月，間隙就產生了。

融創對彰泰的審計和盡調，是在收購後才進行的。5月份，他們發布了合作進展公告，說向彰泰融創合資公司的投入，要從99億變成91億，原因是一句話：彰泰集團經調整相關投入和已售利潤有所減少。翻譯一下就是，融創剛剛發現彰泰項目的利潤沒那麼多，再加上少收購一個武漢項目，估值要降低。

包叔之前說過，黃老闆手裡一些拿地較早、利潤較高的項目並未出售，融創接手的除桂林17個項目外，基本面都一般。

常在河邊走，哪怕是思聰，也早晚會遇見自己的孫一寧。過去幾年，融創買樂視、收萬達，吞下環球會展公司，以「孫宏斌輪」橫掃中國房地產行業。圈內驚嘆之餘，都在發出世紀之問：融創的錢到底從哪來的?

當時，老孫身上是有些玄學的。融創收購彰泰項目後的第五天，一家名為南寧融瑞的公司成立了。半個月後，融創公告稱南寧融瑞是其全資附屬公司，也是向彰泰融創合資平臺打款的公司。

南寧融瑞股東是一家名為逸清投資的香港公司。逸清投資背後三位董事是：汪孟德、丁賽迪和張其奇。

汪孟德是融創行政總裁。丁賽迪的背後是一個名叫孫東平的男人。2011年，孫東平和華平投資一起創辦了「益商」。張其奇則是美國華平投資的中國合夥人。四十歲的他，也是彰泰融創公司大股東南寧融瑞的董事長。華平投資的高管，在融創彰泰收購案中擔任重要角色的原因也很簡單，融創西南公司高層說過：收彰泰的資金，大部分來自於華平投資。

1994年就進入中國的美國華平投資，2005年開始投資中國房地產。大部分都以股權投資為主，比如自如和萬達商管集團。現在，他們直接進入了房地產開發領域的投資。但即使華平有出資，但上百億的收購資金，融創自己也是要出一部分的，西南區域壓力山大。

去年整個7月份，融創西南區域很多公司每天晚上十點半都要開會梳理銷售業績，每天梳理兩次回款計畫，數字精確到每半天。接到三道補丁消息後，他們自己把銷售額拿地的指標，從四成卡到了三成。因為收購過來的項目，沒有當初看起來那麼誘人。以彰泰的北部灣片區為例，北海的四個項目，唯一拿地較早的紅樹灣沒有賣給融創，剩下的三個項目，一個是尾盤，其他兩個拿地五千多元，實際分銷對外精裝房售價八九千......

7月中旬，融創西南區域總裁商羽開過一次電話會，他要求所有物業打折出售，商辦盡快出清。

兩個月後，灰犀牛事件來臨——恆大暴雷了。在「押注房價只漲不跌會付出代價」說出後沒多久，中國樓市急轉直下。

過去半年，老孫賣掉了貝殼的股票、出售項目，無償提供無息貸款、配售股票，為公司輸血上百億。西南區域則要求全員賣房，每人每月一套房的指標，同時也在找供應商抵房。

到今天，屬於融創部分的彰泰收購款，還沒有給完。

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去年上半年，融創拿地七百多億，全行業第一名。老孫後來停止了拿地，他告訴西南區域：你們在重慶少拿三塊地，我們什麼事也沒有。

屋漏偏逢連夜雨。去年6月底，雲南省委、省政府召開了滇池沿岸違規違建整改工作現場會。雲南省生態環境廳點名了五六個項目。融創的兩個項目，融創文旅城和滇池南灣未來城·五漁邨，也在其中。

去年5月初，中央第八環保督查組指出長腰山過度開發，掀起了圍繞滇池「環湖開發」的整改工作。中國西南地區最大淡水湖周邊項目一直風聲鶴唳。

有人整理過，滇池周邊違規開發的項目，有14個。滇池南灣未來城位於滇池南岸，佔地面積有兩個故宮大。

滇池邊的項目大面積整改後，古滇名城、滇池南灣未來城等樓盤，都計畫拿出1:1.3的比例向業主賠償。這又得有十幾個小目標了。

近日，有媒體曝光原融創華北區域副總裁劉延青履新旭輝。劉延青2009年畢業後在萬科工作過五年，隨後加入融創，在東北開疆拓土，業績突破200億。實際上，這員大將入職旭輝有好幾個月了。

商羽則是融創這些年來第一個被調換的區首。他是2001年大學一畢業，就入職順馳的老人了。在老孫最危難的時刻，他也沒有離開融創體系。2015年，融創西南區域成立，商羽出任總裁，並在兩年內把項目覆蓋到了西南五省。但十幾年位置不變的融創兄弟文化，在行業大危機面前，也發生了變化。

看來孫大聖是真的下了決心要做大調整了。這些調整其實也在預期中。這兩天石頭終於落地，包叔問了好幾個朋友，他們都不太關心這件事了。

像99%的民營房企一樣，銷售受阻，資金被監管的融創正在全力自救。

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上個月，萬達集團在北京總部召開了年會。

2021年萬達收入1300多億，歷史上第三次沒有完成年度目標。前兩次，分別是2008年和2020年。

老王一邊表揚商管、體育等板塊出色完成任務，沒有完成任務的利潤也不低，一邊給地產板塊所在的投資集團高管上眼藥，去年他們只完成了年度銷售目標的大約七成，排集團倒數第一：如果不想完成總能找到藉口。

從在萬達干了18年的地產集團總裁呂正韜離職後，老王對地產的苛刻溢於言表。或者說，2017年以後，老王就極度厭惡風險。他還讚揚了萬科的風險意識。

2020年的年會上，老王不惜自稱教父，也要給大家鼓勁做輕資產，要清退海外資產，還要萬達商管上市。今年年會老王同樣放下了狠話，誰連續兩年完不成任務，自己主動辭職走人。

他說為確保萬達不出風險，還要繼續降規模。現在地產規模已經沒什麼價值了，幾千億的公司市值就一兩百億：地產已經不是一門好生意。

萬達投資集團的銷售目標今年要砍掉一半，老老實實保持一個中型房企的規模，可以在一、二線城市做文旅，也可以做代建。負債規模要降到巔峰期的10%到15%，要靠商管的分紅就能付息。

今年年會，老王又提到了當年世紀大甩賣的事。他說那不是斷腕，是壯士斷臂、壯士斷腿。

世紀大甩賣過後的第三年，老孫提過自己收購萬達文旅城的故事。他有些調侃說，老王辛苦了十幾年，我成了那個摘桃的人。現在，行業恍如隔世。其實距離老孫摘桃，也就五年。

前些年揮斥方遒的老孫，被迷弟迷妹們稱作「孫大聖」。現在，網友們把「孫大聖」的稱呼，改成了「孫配股」。

吳承恩的《西遊記》共有100章，但孫大聖真正逍遙的日子，只有前面五章。

到了第六章、第七章，畫風突轉。摘桃游天府的孫大聖，要面對的是：《五行山下定心猿》……

 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)