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房地產調控的「五指山下」……(圖)

2022-02-14 08:40 作者:包叔 桌面版 简体 1
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資金被監管的融創正在全力自救
資金被監管的融創正在全力自救。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2022年2月14日訊】去年11月,在諸多民營房企紛紛暴雷的最悲觀時刻,融創一位高層對員工說,華北和西南區域能挺住,融創就能挺住。

這兩個區域,是融創壓力最大的兩個區域。華北區域下轄大批天津、瀋陽、鄭州這樣樓市日益蕭條的北方城市。而西南區域則吞下了彰泰,並陷入了文旅的泥沼。

後來,這位領導直接趕往西南,親自坐鎮,指導工作。

2022年2月10日,融創宣布調整組織架構,七大區域調整成九個。新成立的西北區域管轄陝西、山西、甘肅、寧夏四省。陝西省原來屬於華北區域,整合西安本土開發商天朗後,短時間就做到了當地第一名。2018年南長安街一號為官員親屬私下留房名單流出後,35名官員被處理,西安公司走了下坡路,但仍在集團排名前列。

這次擔任西北區首的,就是原西安公司總經理朱祖星,足見集團對西安的信任。

去年夏天第一輪集中供地後,拿地最多的融創經歷過主管部門的調研。也是那時,華北區域和北京區域一度都出現過資金危機,最終集團出資大半解救。西安公司的錢,也被大批地被華北區域抽調。

這次劃分的西北區域下屬城市公司分數北京、華北兩個區域。融創可能是發現西北太過分散,回收集成一個區域,以降低管理成本和市場半徑。

去年,老孫還給華北和西南區首各半年的試用期。半年期後,最先被動手術的,還是西南區域。

黃曆新年前,融創西南區域開始大規模勸退,沒有寫在勞動合同裡的補貼全部取消。節後,西南區域解散了,成渝和雲貴單獨成立新區域。西南區首商羽卸任:調任集團投資中心總經理。

通告中,融創遺漏了西南區域廣西公司的處理。但在內部,大家都知道廣西要被並入華南區域。這也許是他們不想提及的。

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去年4月,融創拿出99億彩禮,買下廣西彰泰54個項目的8成股份,來了一場閃婚。

早前,旭輝曾和彰泰相親過小半年,把對方箱底翻了個遍。雙方幾乎要手拉手「扯證」了,最終因彰泰彩禮要太多,而陪嫁質量太差,旭輝放棄了。

「家裡有礦」的融創,從進場到簽約只用十多天。雙方先結婚,再戀愛。簽約那天,彰泰老闆黃海濤說近期才和孫總接觸,很快談好了。黃老闆放棄了董事會話語權。

但是,標價上百億的聯姻,登記不到一個月,間隙就產生了。

融創對彰泰的審計和盡調,是在收購後才進行的。5月份,他們發布了合作進展公告,說向彰泰融創合資公司的投入,要從99億變成91億,原因是一句話:彰泰集團經調整相關投入和已售利潤有所減少。翻譯一下就是,融創剛剛發現彰泰項目的利潤沒那麼多,再加上少收購一個武漢項目,估值要降低。

包叔之前說過,黃老闆手裡一些拿地較早、利潤較高的項目並未出售,融創接手的除桂林17個項目外,基本面都一般。

常在河邊走,哪怕是思聰,也早晚會遇見自己的孫一寧。過去幾年,融創買樂視、收萬達,吞下環球會展公司,以「孫宏斌輪」橫掃中國房地產行業。圈內驚嘆之餘,都在發出世紀之問:融創的錢到底從哪來的?

當時,老孫身上是有些玄學的。融創收購彰泰項目後的第五天,一家名為南寧融瑞的公司成立了。半個月後,融創公告稱南寧融瑞是其全資附屬公司,也是向彰泰融創合資平臺打款的公司。

南寧融瑞股東是一家名為逸清投資的香港公司。逸清投資背後三位董事是:汪孟德、丁賽迪和張其奇。

汪孟德是融創行政總裁。丁賽迪的背後是一個名叫孫東平的男人。2011年,孫東平和華平投資一起創辦了「益商」。張其奇則是美國華平投資的中國合夥人。四十歲的他,也是彰泰融創公司大股東南寧融瑞的董事長。華平投資的高管,在融創彰泰收購案中擔任重要角色的原因也很簡單,融創西南公司高層說過:收彰泰的資金,大部分來自於華平投資。

1994年就進入中國的美國華平投資,2005年開始投資中國房地產。大部分都以股權投資為主,比如自如和萬達商管集團。現在,他們直接進入了房地產開發領域的投資。但即使華平有出資,但上百億的收購資金,融創自己也是要出一部分的,西南區域壓力山大。

去年整個7月份,融創西南區域很多公司每天晚上十點半都要開會梳理銷售業績,每天梳理兩次回款計畫,數字精確到每半天。接到三道補丁消息後,他們自己把銷售額拿地的指標,從四成卡到了三成。因為收購過來的項目,沒有當初看起來那麼誘人。以彰泰的北部灣片區為例,北海的四個項目,唯一拿地較早的紅樹灣沒有賣給融創,剩下的三個項目,一個是尾盤,其他兩個拿地五千多元,實際分銷對外精裝房售價八九千......

7月中旬,融創西南區域總裁商羽開過一次電話會,他要求所有物業打折出售,商辦盡快出清。

兩個月後,灰犀牛事件來臨——恆大暴雷了。在「押注房價只漲不跌會付出代價」說出後沒多久,中國樓市急轉直下。

過去半年,老孫賣掉了貝殼的股票、出售項目,無償提供無息貸款、配售股票,為公司輸血上百億。西南區域則要求全員賣房,每人每月一套房的指標,同時也在找供應商抵房。

到今天,屬於融創部分的彰泰收購款,還沒有給完。

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去年上半年,融創拿地七百多億,全行業第一名。老孫後來停止了拿地,他告訴西南區域:你們在重慶少拿三塊地,我們什麼事也沒有。

屋漏偏逢連夜雨。去年6月底,雲南省委、省政府召開了滇池沿岸違規違建整改工作現場會。雲南省生態環境廳點名了五六個項目。融創的兩個項目,融創文旅城和滇池南灣未來城·五漁邨,也在其中。

去年5月初,中央第八環保督查組指出長腰山過度開發,掀起了圍繞滇池「環湖開發」的整改工作。中國西南地區最大淡水湖周邊項目一直風聲鶴唳。

有人整理過,滇池周邊違規開發的項目,有14個。滇池南灣未來城位於滇池南岸,佔地面積有兩個故宮大。

滇池邊的項目大面積整改後,古滇名城、滇池南灣未來城等樓盤,都計畫拿出1:1.3的比例向業主賠償。這又得有十幾個小目標了。

近日,有媒體曝光原融創華北區域副總裁劉延青履新旭輝。劉延青2009年畢業後在萬科工作過五年,隨後加入融創,在東北開疆拓土,業績突破200億。實際上,這員大將入職旭輝有好幾個月了。

商羽則是融創這些年來第一個被調換的區首。他是2001年大學一畢業,就入職順馳的老人了。在老孫最危難的時刻,他也沒有離開融創體系。2015年,融創西南區域成立,商羽出任總裁,並在兩年內把項目覆蓋到了西南五省。但十幾年位置不變的融創兄弟文化,在行業大危機面前,也發生了變化。

看來孫大聖是真的下了決心要做大調整了。這些調整其實也在預期中。這兩天石頭終於落地,包叔問了好幾個朋友,他們都不太關心這件事了。

像99%的民營房企一樣,銷售受阻,資金被監管的融創正在全力自救。

3

上個月,萬達集團在北京總部召開了年會。

2021年萬達收入1300多億,歷史上第三次沒有完成年度目標。前兩次,分別是2008年和2020年。

老王一邊表揚商管、體育等板塊出色完成任務,沒有完成任務的利潤也不低,一邊給地產板塊所在的投資集團高管上眼藥,去年他們只完成了年度銷售目標的大約七成,排集團倒數第一:如果不想完成總能找到藉口。

從在萬達干了18年的地產集團總裁呂正韜離職後,老王對地產的苛刻溢於言表。或者說,2017年以後,老王就極度厭惡風險。他還讚揚了萬科的風險意識。

2020年的年會上,老王不惜自稱教父,也要給大家鼓勁做輕資產,要清退海外資產,還要萬達商管上市。今年年會老王同樣放下了狠話,誰連續兩年完不成任務,自己主動辭職走人。

他說為確保萬達不出風險,還要繼續降規模。現在地產規模已經沒什麼價值了,幾千億的公司市值就一兩百億:地產已經不是一門好生意。

萬達投資集團的銷售目標今年要砍掉一半,老老實實保持一個中型房企的規模,可以在一、二線城市做文旅,也可以做代建。負債規模要降到巔峰期的10%到15%,要靠商管的分紅就能付息。

今年年會,老王又提到了當年世紀大甩賣的事。他說那不是斷腕,是壯士斷臂、壯士斷腿。

世紀大甩賣過後的第三年,老孫提過自己收購萬達文旅城的故事。他有些調侃說,老王辛苦了十幾年,我成了那個摘桃的人。現在,行業恍如隔世。其實距離老孫摘桃,也就五年。

前些年揮斥方遒的老孫,被迷弟迷妹們稱作「孫大聖」。現在,網友們把「孫大聖」的稱呼,改成了「孫配股」。

吳承恩的《西遊記》共有100章,但孫大聖真正逍遙的日子,只有前面五章。

到了第六章、第七章,畫風突轉。摘桃游天府的孫大聖,要面對的是:《五行山下定心猿》……

 

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