房地產：以交易為中心的思維要徹底變了(圖)
【看中國2021年10月13日訊】2005年12月，南京市民辛先生找到順馳地產經紀常府街店，委託賣掉自己位於良友裡的房子。
順馳的小夥來到辛先生的房子做評估，開口就說這房子只值30萬，並提出他們公司可以現金收購這套房子。辛先生等著換房，就答應了。
小夥給了5000塊錢後，然後就走了。兩天後，小夥就把房子以34.2萬元的價格，賣給了另外一位南京市民薛先生。但薛先生付了錢之後也沒拿到房，他晚上散步時來到房子前，敲開門後，看到了辛先生夫妻正在吃晚飯。
雙方一聊才知道，只有中間商賺差價，這是什麼滋味？
順馳的員工說，2%的中介費根本不是順馳的利潤來源。他們想要的，是倒賣房子的差價。這才是順馳的第一桶金。
順馳會將手裡的房源排序：收購的房子、簽約限時銷售的房子、有鑰匙的房子、一般代理的房子。在電腦上，這些房子會分別被編號：A、B、C、D。
他們優先推薦的，是右上角標著「A」的房子。
那是順馳的風光年代，從1994年到2006年，順馳在土地市場大殺四方，包括在2003年以9.05億元的「天價」拿下了北京地王。另一方面，他們也不放過二手房市場的一筆筆差價。
如果不是2006年的調控，順馳倒下，他們或許可以做成一個「完美」的生意閉環。
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2007年，馮侖的《野蠻生長》出版，這位地產商中的「思想家」試圖探討企業家們的原罪。他本人就是很好的例子，拿過回扣，給官員塞過錢，幫跑路的朋友籌過資，還跟黑社會坐在一起觥籌交錯過。
大家都以為《野蠻生長》是一個年代的總結陳詞，但沒想到，一個更荒蠻的年代才剛剛開始。
2008年11月5日，「4萬億計畫」出臺 ，十項措施中，影響最大的一條是：取消對商業銀行的信貸規模限制。
從那時開始，房地產再也不只是鋼筋水泥的遊戲，而是錢的遊戲。不適應新遊戲的潘石屹、王石，很快將被淘汰出局。2009年11月，被分析師們稱為「貨如輪轉、速度致勝」的恆大在香港上市，許家印寂寞如雪，問出了那個問題：如何能留芳百世？
2010年，搜房網在美國上市。沒過幾年，市值直逼百億美元。不僅超過了搜狐，超過了新浪，也超過了恆大。為開發商打工的公司，在身價上反超了東家。
當時有人在社交媒體上提問，搜房市值超過恆大意味著什麼？下面的回答是：投資網際網路的人們該清倉了。
如今看起來非常魔幻的很多事情，當時沒有人覺得不對勁。再後來，比恆大更能「貨如輪轉、速度致勝」的碧桂園成了行業領袖。房地產徹底進入流水線模式：拿地第二天就開工、拿地三個月就開盤，賣地心切的地方政府接受了開發商們的一切要求，不缺地的郊區和縣城，建起了大量33層的高層住宅。
賣地成了地方政府的主業，借錢成了開發商的主業，接受一次次洗禮之後，普通人也終於形成共識，房地產是家庭財富之錨。後來，郁亮把這十年稱作：黃金年代。
前幾天看了一個報告，是貝殼研究院聯合空白研究院出的。報告中說，中國的房價上漲不是線性的，而是「爬樓梯式」上漲。他們沒說出來的話是，這是人為操縱的。
每一輪調控之後都比上一輪提高到一個新的台階，這進一步強化了未進入者的焦慮情緒和房價上漲預期。這份報告顯示，中國的居民槓桿率，從2015年40%，提升到2020年60%：幾乎達到了不可持續的臨界點。
前幾天，連美國國務卿布林肯都要站出來關心恆大。是不是布林肯先生也買了海花島的房子？
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貝殼研究院的那份報告說，從1998年房改以來的20餘年間，中國一共銷售了1.7億套住房。其中有超過40%的新房：是在過去五年完成的。
過去五年，每1000個城鎮人口中，就用16人買過新房。橫向對比一下，就知道這個數字多麼恐怖：德國歷史上最高峰時期，千人購房量也只有5個。中國人幾乎是用五年時間，徹底解決了房子的短缺問題。但遺留下的隱患，可能五年也消化不完。
全國最大的五家開發商中，有一家已經爆雷，還有一家的風險也很高；最大的五十家開發商中，至少有十家已經明確發出了預警信息。
每一家開發商背後，都是大批瑟瑟發抖的購房者，買房儼然成了輪盤賭遊戲。一個不小心，不僅失去了房子，也失去了畢生積蓄。
房子本來是提供安全感的，沒想到卻成了恐懼的源頭。有人提了一個問題：地方政府一堆負債，開發商也一屁股債。我也一屁股債，錢到哪裡去了？
在房價迅速攀升的十幾年時間裏，很多人被時代的列車拋下了。有房與沒房，不是說有沒有一個紅本本的差距。
C端的槓桿率，領導已經警覺，並提醒大家不要押注房價不會下跌。B端的槓桿率，更是過去一兩年裡這個行業的最大故事背景。開發商的朋友說：我們每個月需要報備的報表，已經從3張表，變成了6張表。過去的資產負債表、融資表、表外相關負債表，已經不足以讓領導放心了，他們還需要知道，房企的主要經營財務指標、流行性監測表、土地監測表。
讓領導不放心的，是擔心會不斷出現下一個恆大。
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前幾個月，長春的兩個項目交房吸引了我的注意。他們是偉峰東域和一湖國際，開發商是同一個：偉峰實業。
這個開發商我此前從沒聽過，兩個項目也不是豪宅。讓我印象深刻的是，交房時，毛坯房的客廳會整齊地擺一噸沙子，以供業主日後裝修方便。如果不夠，沙子還是不限量提供的。
衛生間裡，防水線、積水點、洗衣機下水點都標得清清楚楚，還送了一個簡易馬桶。所有人能接觸到的牆角，都裝了護角；所有的窗戶都是鋁包木，擔心窗戶開啟後會磕到牆，牆上貼了一塊泡沫膠做緩衝。
這些都是很小的細節，每戶的成本最多不超過500塊，但很容易讓人感動。
我特地去搜了一下，這兩個項目的合作方，是日本的丸紅和三菱地所。世界500強的丸紅在中國的項目屈指可數，只進入了上海和長春。
這些年我也看過很多豪宅，但都不如這兩個項目給我的震撼大。這些簡單的事情，開發商不是做不來，而是沒有心思去做。在一個生產驅動型的市場裡，最先被拋棄的，就是顧客的體面。雖然不確定這些小細節是不是日本合作方帶來的，但看看日本房子的營造和交付標準就知道，我們還有很長的路要走。
買房都戰戰兢兢，更不用說租房的人了。貝殼找房的報告說，中國的租賃關係極不穩定，他們的監測數據發現，租戶的租住週期：平均不足一年。
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數天前，貝殼「悄悄」更換了slogan，從用了四年的「找房大平臺」換成了：讓居住更美好。
貝殼近期更換了slogan，從「找房大平臺」換成了「讓居住更美好」（網路圖片）
這意味著 ，以交易為中心的思維，要被徹底改變了。
這些年，貝殼和鏈家做了很多事情，比如建立樓盤字典、經紀人的職業化、建立規範的流程，他們用技術把房產買賣的流程改造了一遍。房產交易的大部分流程，已經可以在線完成了。
去年，貝殼把ACM傑出科學家、人工智慧大牛葉傑平從滴滴挖了過來，來重建自己的AI體系。貝殼在為未來做準備。
過去五年中國房地產發生的事情，美國、日本和德國都發生過；但他們的教訓我們並沒有學到，他們的彎路中國還要再走一遍。
貝殼的樓盤字典幾乎是最詳細的房產數據，他們統計發現，北京樓齡20年以上的小區中，超過六成無電梯，16%沒有集中供暖，26%無門禁系統。
在前方，還有一波換房潮。美國和德國的已經告訴我們，不缺房子、人口逐步老齡化的國家，房價也不會停止上漲。
前段時間，杭州、深圳的官方二手房平臺引起了很多人在討論：是不是真的需要房產中介。
這個問題，筆者已經寫過了。2018年，河南永城讓全城的經紀人變成了黑中介，但房價仍然在漲，買房也沒有變得容易。大家拍手稱快之後，還是要到包裝後的茶館、裝修公司、家政公司門店，去找那些能幫他們買賣房子的人……有些自然規律，是沒法違背的。
報告算了算，未來五年，新房交易量仍會保持在1300萬套左右；未來會有200萬房產經紀人，會有800萬物業服務人員，他們不會被機器人所取代。
買房是家庭最大的一筆消費，科技再發達，也替代不了人和人之間建立的安全感。
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我問貝殼的朋友，「讓居住更美好」是什麼意思？他給我看了一個案例。
2019年，甘肅小夥卯應軍從山東回甘肅，他本想考個公務員，但在一個高中同學的鼓勵下，成了一個賣房子的經紀人。
入職沒多久，疫情來襲。很多事情變得不一樣了，包括賣房子。卯應軍感覺，放棄考公務員做中介的決定，大概相當於在1949年加入國軍。
2020年7月，卯應軍接到一個賣房委託，9層的老房子，沒有電梯，165萬的價格挂了兩個月，沒人買。降價23萬，還是沒人買。被逼急的卯應軍有了一個大膽的想法：能不能裝一部電梯。
裝電梯需要全體業主同意，但十幾年過去，原來的業主早已散落各地。小卯就對著業主名單，找熟悉的人一個個問，最終聯繫上了所有業主。
他說服了一樓的業主，又幫忙送了一個月桶裝水，感動了七樓的老太太，最終成功取得全部業主同意。就在這個節骨眼上，業主沒跟卯應軍打招呼，就把房子賣掉了……
被翹單這種事，法國總統馬克龍也沒招。
幾個月忙活裝電梯這事，小卯的業績就墊底了。卯應軍開始懷疑人生，忍不住問同事：咱們做的這個事，是不是對的？
想了幾天，他還是決定幫大家安電梯。2020年11月，電梯立了起來。
沒多久，有兩家業主直接把鑰匙交給了卯應軍，一下就成交了兩單。業主們也開始主動幫小卯介紹朋友，有位業主已經給他介紹成了5單生意。
卯應軍所在的枔家房產西站店，位於蘭州市七里河區，在貝殼找房的平台上，是不起眼的一個小品牌。
有智慧，有人情，有想法，這是我今年聽到的最好的一個故事了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)