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中國房地產市場又一扇門被關閉(圖)

2021-04-21 09:25 桌面版 简体 0
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房地產 中國證監會 科創板
中國證監會禁止房地產和主要從事金融、投資類業務的企業在科創板上市。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2021年4月21日訊】中國證監會日前宣布修訂《科創屬性評價指引(試行)》,明確提出:限制金融科技、模式創新企業在科創板上市。禁止房地產和主要從事金融、投資類業務的企業在科創板上市。

這意味著房企進入股市的又一扇門被關閉。房企表面上看體量龐大,但實際上如果借不到錢,或借錢能力太弱,只有走向死亡。2020年TOP 500房企資產負債率均值是78.77%,即便是頭部房企資金也不充裕。去年恆大等房企就因為資金問題上了熱點新聞。而中小房企那更不用說了,2020年有超470家房企破產。

所以不誇張地說,一家開發商的競爭力,很大程度上取決於融資能力。

房企資金來源主要是幾個方面:

1、購房款:賣新房時從購房者中拿到的錢。

2、銀行貸款:不能用來參與土地招標。

3、發債:一般是較大房企才能發。

4、非標融資:比較常見的是信託融資。

5、海外融資:在國外發債。

6、股權融資:在A股融資或在港股IPO

目前來看幾種融資方式均在不約而同地收緊。在「三道紅線」之下,據貝殼研究院統計,境外發債規模大幅下降43.5%。另外用益信託網也給出了最新數據,一季度房地產信託發行量銳減26%。

這是借的方面,當然還有圈錢的。房企還可以上市,讓投資人做股東,這樣融來的錢就不需要還,也不構成債務,所以開發商最喜歡這樣的融資方式。

但是房企上市早就被收緊了,特別是A股。

早在2010年,樓市調控趨緊,中國證監會要求房企IPO和定增時,需要出具國土資源部的意見。相當於把房企IPO暫停了。2016年以來,只有南都物業一家房企在A股上市。也就是說,按照之前的規定,房企在A股上市基本無望。

科創板開通後,房企們曾寄希望於能通過科創板上市,但是現在中國證監會明確表態禁止,徹底讓開發商們死了心。

當然內地房企也可以另闢蹊徑來到港股上市。不過目前港股上市的房企(內房股)並不是很吃香。有兩點:一是港股溢價空間沒有A股大,說白了股票在A股賣得更貴,而港股更便宜,房企可圈的錢不多。二是港股對房企IPO也在收緊,比如2020年拿到港股入場券的內地房企就少於往年,審核條件變得嚴苛。

可見,房企融資正在變得嚴峻。

除了融資難,對於開發商來說最大的緊箍咒則是「三道紅線」的出臺。

三道紅線是:
1、剔除預收款後的資產負債率大於70%;2、淨負債率大於100%;3、現金短債比小於1。

說白了就是開發商要控制負債、降低負債。

這樣一來,原來依靠借新還舊的開發商則是雪上加霜,目前已經有大型房企出現債務逾期。

一方面房企需要資金,另一方面又需要控負債、降負債,那怎麼辦?

只能是多賣點房子,提高週轉率。你看到某房企時不時出現搞促銷,所謂的「打7折」就是為了回籠資金,緩解流動性緊張。不過,新房一般都有限價,這個限價不僅是最高價,也有最低價,利潤空間有限。

房企融資不斷收緊,甚至一扇扇大門被關閉,影響是什麼?

1、長遠說可以避免房企負債率過高,避免無序發展、盲目發展,降低房地產領域的風險。但購房者需要留意房企短期因為資金緊張而可能出現的爛尾風險,買房時選擇證件齊全、信譽度高、負債率低、流動資金較充裕的開發商。

總之,做企業是要有本錢的,借錢是要還的,如果要做大,就是增加本錢,而不是通過借別人的來擴大規模,把風險轉嫁給購房者或金融系統。

2、對於開發商來說可以降低盲目拿地、盲目開發的情況,減少地王的出現,對於穩地價有一定的作用。

3、對於中小型房企來說影響可能更大一些,因為龍頭房企在融資上相對有一些優勢,而中小房企則不然,這會加大房企間的「馬太效應」,一輪廝殺過後,會有更多中小房企被兼併、重組,甚至破產。
 

責任編輯: 辛荷 来源:小白讀財經 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
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