中國房地產是實體經濟嗎？三個緯度來說透(圖)
中國房地產是實體經濟嗎？（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年11月11日訊】近年來，關於房地產算不算是實體經濟，各界爭論不休。覺得房地產是實體經濟者指出，房屋是看得見，摸得著的東西，而且還有居住的屬性。除此之外，房地產是一個涉及鏈條非常廣泛的產業，上游是鋼鐵、水泥、玻璃等行業，中游是裝修、搬家、家電、家紡、傢俱等，下游則是物業管理，這些行業都要靠房地產業才能得到發展。更何況，中國經濟快速增長也離不開房地產業，房地產無論怎麼講都算是實體經濟。
但是，也有專家認為，房地產已經不能算是實體經濟了，95%的人買房都要向銀行貸款，現在的房地產都已經披上了金融的外衣，被投機者和開發商肆意炒作，本來只有幾千元/平米的中小城市房價都要被炒到二、三萬元/平米，遠遠脫離了當地民眾的收入。更可怕的是，大量炒房資金全都流向了房地產業，真正實體經濟卻得不到資金的流入，現在做實體的風險越來越大。試問，前些年的房價一年能漲50%至100%，這樣的房地產業還能算是實體經濟嗎?
一邊有人認為房地產是實體經濟，另一邊也有專家認為，現在房地產投機炒作氛圍太濃，擁有泡沫的房地產業，並不能算是實體經濟的範疇之內。那麼，房地產究竟算不算實體經濟呢？對此，我們認為要從三個緯度來看這個問題：
第一，如果房地產類貸款僅佔整個貸款總額的20%不到，那房地產應該算是實體經濟，但如果房地產類貸款超過整個貸款總額的四成以上，那麼，大量涉房類貸款都流向房地產業，房價被投機炒作，中國實體經濟發展就會受到影響。
第二，現在中國房地產都經過了全民炒作，房產佔居民家庭總資產達到77%，只有23%才是其它金融產品。這說明中國居民把錢都壓在了房地產上面，而一旦房價出現大跌，國內居民收入就會大幅縮水。而西方發達國家房產佔居民家庭總資產的40%，另外60%才是金融資產。這意味著，西方國家的家庭房產佔總資產比例並不高，即使遇到房價大跌，西方國家家庭的財富損失是有限的。但中國家庭除了一套房後，已經沒有其它太多的積蓄。
第三，由於高房價的因素，中國家庭要買一套房，除了要付首付外，基本房貸就要20-30年，每月賺來一多半的收入都要償還房貸。而等購房家庭還清所有房貸時，這套房子就馬上成為危房被拆遷了，因為中國房屋的壽命只有30年左右時間。而在西方國家，房貸通常只有七至八年就可以還清，最長也不會超過15年。中國房貸能有30年之長的時間，說明人生最好賺錢時段，都要為銀行和開發商的打工，這已經把房貸槓桿用到了極致。如果把目前的房地產業說成是實體經濟是有些欠妥的，應該把高房價歸納於虛擬經濟之下。
實際上，區分房地產是否屬於實體經濟，只要看購房者加槓桿的程度，如果涉房類貸款超過了房貸總額的四成，部分地區房價被炒上了天，此時房地產肯定是屬於虛擬經濟，是有泡沫的。如果房產佔家庭總資產比重較低，那麼房地產業屬於實體經濟，而如果是全民加槓桿買房，那必是虛擬經濟無疑。如果房貸只需要10年左右還清，那這個房地產業還屬於實體經濟範疇，如果房貸需要20-30年才能還清的，此時的房地產業肯定算是虛擬經濟。事實上，無論從哪個緯度來看，房地產目前都不能算是實體經濟，而是一個披著金融外衣的投資工具。