土地拍賣盛宴之後 房地產的蛋糕已經不多了(圖)
堪稱「世紀土拍盛宴」的大劇在深圳上演。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年6月29日訊】6月24日，堪稱「世紀土拍盛宴」的大劇在深圳上演，土地拍賣會場裡人頭湧動，參與者和看戲者都惟恐錯過這場精彩大戲。這是近二十年來，深圳土地招拍挂市場最大數量的一次宅地供應。更被房地產業戲稱為「史詩級土拍」。
5號43億，6號47億，2號54億……25號57億，5號59億。5分鐘時間，第一塊被拍賣地塊寶安尖崗山A122-0360達到最高報價。
最終經過3個多小時的角逐，廣州越秀、龍光、中海、電建以及平安成了最大贏家。其中，龍華區刷出了深圳新的區域地王，樓面價格高達6.31萬元/平方米。
龍華區域地王的樓面價已於周邊二手房價格持平，未來該地塊建成住宅後，勢必給周邊房價帶來一波上漲。
01、此次深圳土地總出讓面積約為17萬平方米，總規劃建築面積約為69萬平方米。5塊地塊起始總價154.35億元，最高限制地價合計223.84億元。
這是什麼概念？
根據中原地產發布的數據，深圳整個2018年共出讓61塊土地，佔地面積145.5萬平方米成交金額為449.2億元。而這一次土拍最高限制地價已相當於深圳去年全年土地總成交額的一半了。
61塊土地中，僅有10塊是宅地，這次5塊全是住宅用地。
一組數據刷下來，看客就應該能理解為何這次土拍一登臺，就受到萬眾矚目。
房企能否在極度稀缺住宅土地的深圳攢下未來存糧就看此役了。
深圳「土拍盛宴」最早於5月24日在深圳市土地房產交易中心放出預告，出讓宗地方式採用「單限雙競」的辦法以掛牌方式出讓。即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。出讓宗地建設普通商品住房，競配建只租不售的人才住房，商品住宅限售3年。
深圳2017年僅掛牌2宗宅地，2018年全年掛牌13宗地塊，此次放出條件限制相對寬鬆的5宗地供應，對於土地資源稀缺的深圳而言，恰如久旱逢甘露。
根據《每日經濟新聞》，深圳此次土拍吸引了超過80加房企參與，其中不乏萬科、中海、保利、新城、華潤等排名前十的房企。其中，深業與萬科、佳兆業與力高組成聯合體，甚至參與了全部地塊的競拍。
而根據深圳樂居收到的最新消息，截至6月21日，參與競拍房企的保證金加起來超過1000億元！
02、房企著急競拍深圳土地的焦慮早有跡象。近幾年，深圳緊縮調控政策基調不變。2017年一季度成交量大幅度走低，3月新房成交量處於歷史低位，僅為803套，下半年市場有所回暖，12月達全年成交最高，共計3248套，但依舊處於低位。
2017年，深圳共推出商品住宅面積27324套/278.57萬平方米，供應面積同比下跌36.25%。而到了2018年，深圳市全年出讓商品住宅用地8.6公頃，較上年增加16.2%。
2018年深圳常住人口比上年淨增49.83萬人，增幅佔同期全省以及珠三角核心區常住人口增量的60.11%。
兩者一對比，深圳去年全年增加的商業住宅用地顯然是杯水車薪。
2018年8月份，深圳出臺《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》，意見提出至2035年，深圳將新增住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房佔總量60%左右，總量不少於100萬套。
在整體供地數量有限的情況下，意味著普通商品住宅的數量空間未來會進一步被擠壓。
過去的5個月，深圳住宅成交套數創下近三年來的新高。根據深圳中原地產統計數據顯示，今年5月份，深圳新房住宅網簽4605套，環比上升70.3%，網簽面積44.2萬平方米，環比上升71.6%。
在成交量上升的同時，深圳樓市的庫存在快速減少。5月新房住宅預售3768套，38.5萬平；推售住宅3244套，34.8萬平，環比下跌29%。
深圳留給房地產的蛋糕已經不多了。
03、按照深圳以往幾年的經驗，平均每年出讓一到兩塊住宅用地，已是常態。但像這次在年中集中、大量出讓宅地，實屬罕見。
那深圳這幾年的經濟如何呢？
根據深圳市統計局公布的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，深圳全年實現地區生產總值24221.98億元，比上年增加7.6%，然而這個數據相較2017年卻是大幅下滑。
深圳生產總值增長速度從2016年開始就出現疲態，而這幾年恰恰也是深圳房地產調控最嚴的幾年。
當前正處於國家嚴控房住不炒的時期，同時還疊加了債務高企、房企現金流緊張的風險，放鬆限購政策是不可能的，通過拍賣限制最高地價的土地來稍稍提振一下市場也是當前較理想的招數。
深圳的房地產相較其他城市還多了一項任務，就是完成人才住房建設目標。
政府不想市場過熱，但又要過日子，因此通過賣地捆綁人才住房來完成目標是最合適的做法。
有專家在接受媒體採訪時表示，現拍賣的五宗地都在傳統的關外地區，不僅對供應起到穩定作用，也對人才房的供應緊缺有所緩解，這樣可以穩定後續供應，給市場提供一個穩定信號，剛需買家也不會因為未來供應緊張而恐慌。
該專家的說法也與政府的聲音一致。深圳市規劃和自然資源局曾回應稱，下半年將繼續按照市政府部署，分批供應住宅用地，穩定市場預期。
近一年來，深圳的新房房價猶如坐過山車般跌宕起伏。作為對經濟市場動向反應最敏感的深圳，其任何舉措都會給市場帶來異動，穩定房價自然成為政府的一個重要考量。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)