美國樓市銷售創20年新高 投資者主力有變化(組圖)
【看中國2019年6月24日訊】美國房地產數據公司CoreLogic的最新研究表明，美國投資者對於房地產的購買熱度居高不下。2018年，投資者花在購買房屋上的資金創20年以來的新高。
不過值得注意的是，統計數據顯示，這種增長的動力並非來自大型機構買家入場，而是受到大量中小型房產投資者的推動，其中不少投資者都是首次購房的買家，尤其在租金回報率相對較高的城市、地區，這類情況特別明顯。
小型投資者湧入樓市
CoreLogic的研究顯示，2018年美國投資者將11.3%的資金投入了房地產市場，這是該公司自1999年進行這項統計以來的最高記錄，不但高於2017年的11%，也高於上一個高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，當時的美聯儲還堅守零利率，並在施行量化寬鬆（QE）的貨幣政策。
CoreLogic在報告中提到，持有100套以上房產的大型投資者對美國樓市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰（投資佔比約24%），但之後便一路下滑，截至去年底已不足17%；與之剛好相反的是，持有房產不超過10套的小型投資者自2013年起開始逐年加大了對房地產的投入，到2018年末時的投資佔比已從2013年的48%上升到近62%。
美國投資者房屋購買比例（1999~2018年）（CoreLogic報告）
而持有10~100套房產的中型投資者，其情況與大型投資者類似，當前在房地產上的投資佔比為22.7%，較2009~2011年期間的近30%大幅下降。
此外，2018年投資者在剛需房上的投入比例高達20.3%，遠高於對中、高端房產的投資（分別為7.8%、6.3%）。
如果結合去年全球金融投資環境來看，小型投資者在房地產上加碼的做法可謂是「歪打正著」。據德意志銀行統計，若以美元計價，包括股票、債券、信貸、商品在內的70多個資產類別，其中九成在2018年的回報率為負，是自1901年有統計以來最糟表現。
但房地產市場卻是個例外，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在2019全球房地產展望報告中指出，去年的發達國家市場，除了澳大利亞、加拿大、瑞典等國之外，其他國家的房產價格均呈上漲趨勢，2018年加息4次的美國均價也上漲了5%。
投資者更傾向在東部買房
CoreLogic的研究還發現，投資者更傾向於在美國東部買房，其中購房率最高的10座城市有8個位於東部（底特律、費城等），而只有兩個在西部，分別是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷馬城。
相反，美國房產投資活動最不活躍的五個城市全部位於落基山脈以西，其中四個城市都在位於加利福尼亞州——美國房價最貴的地區之一。
至於為何不同地區的投資熱度差異如此之大，CoreLogic在報告中稱，投資者買房最優先考慮的通常都是投資（租金）回報率，而房價較高的地區，由於市場溢價過多，租金回報率往往不會太高，市場也會比較平淡。
與之相反，人口較多，同時均價較低的城市的房產交易量則往往要高很多，比如購房率排在第一的底特律，據美國住房聯合投資公司Unison近日發布的一份報告顯示，底特律房價中位數僅51233美元，而當地人均月收入的中位數28617美元，買房並不用承擔太多經濟壓力。
當然，除了租金回報率之外，投資者還會考慮未來房屋增長潛力、當地空置率、房產稅等因素。報告還稱，通常一個供不應求的房地產市場尤其能吸引資金流入，因為投資者普遍認為，投資一個供應不斷減少的市場，遠比一個供應持續增加的市場更安全。
降息預期將為樓市推波助瀾？
儘管美聯儲在6月的議息會議上並未宣布降息，但美聯儲主席鮑威爾極為鴿派的表態，已讓市場對於美聯儲年內降息的預期空前放大。
這一點從美國最大的房地產抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房貸利率上就可見一斑。當前30年期的固定房貸利率為3.84%，低於一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前為4.04%；5年期的平均浮動利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。
Zillow經濟學家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本週抵押貸款利率基本持平，但在大西洋兩岸兩大央行相繼唱「鴿」之後，抵押貸款利率料將繼續下滑。
美國抵押貸款銀行家協會（MBA）總裁兼首席執政官布魯克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由於降息預期大增，不少人選擇暫時撤回了房貸申請，希望之後會有更低的貸款利率。他稱：「儘管上週的貸款申請量下降了4%，但再融資率比一年前增加了79.5%，購買活動也增加了4%」。
對於樓市而言，降息可以直接降低投資者的投資成本，這無疑是一個不容忽視的利好因素。
全球海外中文房產平臺居外網董事兼CEO羅雪欣女士表示，美國房價近年來一直穩定上漲，但去年以來，由於按揭利率上升而遇冷。今年上半年美聯儲關於年內利率不變的信號，已經讓樓市有回暖跡象，如果年底前降息，則將導致更多投資人和資本進入樓市，樓價上漲速度將加快。
她還稱：「以前，在美國買房，一處房源會有好幾個潛在買家競爭，買方經紀人要使出渾身解數才能幫客戶拿下看中的房子。隨降息而來的樓市升溫，這種現象料會重現。我們預料到202年上半年，美國樓價上漲速度會高於2018年的增幅（4%），但還不至於超過2017年（增幅7%）。」
(文章僅代表作者個人立場和觀點)