【中國內幕】深圳一個試點意味房企生存將更難(視頻)

首個現房銷售的試點地塊在深圳龍華新區亮相（圖片來源：Getty Images）

【看中國2018年10月17日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）日前，中國官媒報導稱，首個現房銷售的試點地塊在深圳龍華新區亮相，土地面積3.57萬平方米。官方公告顯示：本宗地被確認為深圳商品房現售試點項目，本宗地上建築物、附著物不得預售，只能以現售形式對外銷售。這意味著將終結房地產業實施了24年的商品房預售制度，引發人們的熱議。

10月16日，中國官媒《環球時報》報導稱，「金九銀十」不再，中國房地產商「涼涼」。中國的房地產開發商通常對每年被稱為「金九銀十」的9月和10月新房銷售旺季寄予厚望。但現實表明，今年不同往昔。相反，開發商們五花八門的促銷活動和大打折扣也難以保持銷售勢頭，他們正感受到一種寒意。

另外最新數據顯示，中國9月土地市場供需同比下降35%及31%，雙雙走弱，成交溢價率10%亦處歷史低位，在嚴調控背景下房企利潤預期較為悲觀，購地意願走弱。

事實上，中國樓市在五限調控（限購、限貸、限價、限售、限商）

的作用下，正在逐漸降溫。現在，影響房地產開發商現金流的商品房預售制度或將轉為現售制度。

中國的房地產開發商經常打出「現房出售」的廣告語，那麼和現房銷售有什麼區別？其實這個不是一回事，樓盤在前期會有相當大的一部分是預售的，銷售進行到尾聲時，部分的產品就已經進入到現房的狀態了。但是像深圳這個試點項目的話，它應該是所有的產品、所有的樓棟都應該是以現房交付使用之後才能銷售的。

在9月下旬，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，廣東省住建廳已配合住建部要求，對商品房預售制度進行了調研並擬訂了相關材料，擬「逐步取消商品房預售制度，全面實施現售」。該材料擬於9月25日上報中國住建部。

9月25日，廣東省住建廳工作人員對媒體表示，「總體而言，現售是趨勢。」

中國的商品房預售制度起始於1994年通過的《城市房地產管理法》，並在隨後的相關法律文件中進一步明確。它的好處是房地產開發商能提前回籠資金。在一般情況下，房地產開發商從拿地到建築完工大致要兩年的時間。而在賣樓花的模式下，在中國內地則要求建設到三分之一時即可對外預售，而這個時間週期一般都是半年左右。所以，預售制說白了就是玩「空手套白狼」的遊戲，房地產的高週轉模式由此而來，風險卻要轉嫁給購房者和銀行。

於是弊端就很明顯，房屋預售制度是房價居高不下的重要原因之一，因為開發商不需承擔房屋的存貨成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之後，就有條件囤積居奇、推高房價。更大的風險在於，一旦房企資金鏈斷裂，那不但樓盤爛尾，買房人可能也會血本無歸。

房地產開發商可以以很少的自有資金，撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發項目，源源不斷從購房者和銀行手中套取資金，所以近年來商品房預售制飽受詬病。

取消商品房預售制，首先會對房地產開發企業產生衝擊，有研究表明：1.可能導致萬科、保利等房企利潤約下降4%；2.過度依賴房地產開發貸和高週轉企業受傷更大。3.房地產行業淘汰會加速，建房成本會增加。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)