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在日本買房和在中國有什麼不同?(組圖)

 2018-07-24 11:12 桌面版 简体 打賞 5
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日本房子
日本房子(圖片來源:Pixabay)

【看中國2018年7月24日訊】中國人不只在自己國內買房,好多人也都跑到日本來置產,那麼到底在日本買房和在中國有什麼不同?《日本租房》對此議題報導報導了相關的內容,提供給大家參考:

一、在日本買房子沒公攤還送陽臺

竟然有這麼好的事情!那這是為什麼呢?日本的土地是私有制的,房子都是由個人自由支配的,這樣自然不會牽涉陽台面積和公攤面積這一演算法的。即使買的是樓房,也是所有的住戶一起平攤土地價格,共同擁有土地的使用權和所有權。

但中國的土地是公有制的,土地不歸個人所有,所以開發商會把公共面積分攤到每一位住戶的房產面積中去。即使有些地方可能都用不到,但是買房時,仍然要繳交公攤面積的費用,這在日本恐怕是要被起訴的。

儘管日本幾乎每家都有陽臺,但是陽台上並不是想要幹什麼都可以。日本有明文規定了一些陽台上的禁止條例,跟公共面積沒太大的區別,那些在自家陽臺燒烤的是會被舉報的!而在中國,陽臺屬於私人領域,想要怎麼佈置都可以。

而且日本的房屋還幾乎都是精裝修好了的,拎個包就可以入住了。不像中國購買的是毛坯房,還要自己花錢去裝修。這樣對比來看,在日本買房子確實方便多了。

二、日本建築物的維修保養之道

當房子建造完成後,經過長期的風吹雨打跟紫外線的照射,房子的外牆一定是會出現劣化。下水管道在經過幾年的使用後,一定會出現堵塞。不管是中國的房子,還是日本的房子都是如此。

可是為什麼中國在90年代建造的房子,不少已經變成了危房,並成了舊城改造的對象?而日本房子的外牆卻不會過多地出現劣化?怎樣保證整棟大樓所有的管道暢通無阻?秘密只有一個,就是日本恪守建築物的維修保養之道。

1.維修基金必須繳納

日本有一項法定的制度,買了公寓樓的房子就要繳納維修基金。基金的繳納是每一位擁有房產權的人必須要承擔的義務,這是依據「平等均分」的原則實施的。

首先,購買新房時就必須繳納第一次的維修基金,一般3室1廳的房子需要繳納大約150萬日元(約9萬元人民幣)。然後,每月再繳納1,000~2,000元人民幣不等的物業修繕管理費。若是租房客,那不需要繳納這麼多錢,只需要交約100多元人民幣的日元管理費就行。

另外要說明的是,開發商在賣樓時,也必須要繳納一筆維修基金,而且必須超過所有業主繳納的維修基金的總和。

2.一樓要承擔電梯費和屋頂工程費

在中國,住在一樓的業主,是不願承擔電梯的修理費用,同樣也不願意承擔屋頂的防漏工程的修理費用。一樓的業主理由是:我住在一樓,又不用電梯,而且屋頂漏水跟我也沒有關係,為什麼我要承擔這些不搭界的費用呢?

但在日本,這種中國式的思維是行不通的。日本住在樓裡的所有業主,繳納的維修費是完全均攤的,因為日本人認為,所有業主就是一個大家庭。整棟樓是大家共有的,大樓的生命是每一戶住家的生命,因此,維修費用大家必須平均分攤,不能你多我少。這也日本樓盤管理過程中,很少會產生矛盾。

日本大樓
日本大樓(圖片來源:Pxhere)

3.維修基金由誰管理

不是由政府(房管所)管理維修基金,政府無權,也不能介入此類民間事務。所以是由業主委員會和物業管理公司一起管理。那錢放在哪裡呢?放在銀行裡。需要使用時,由物業管理公司負責提出預算,業主委員會審核批准支付。

東京雖然是擁有2,000多萬人口的國際大都市,但主要的物業管理公司卻只有4、5家,都是有著半個世紀以上的物業管理業績與信譽的大企業。

4.維修基金會不會被挪用或亂用

在設備沒有壞的情況下,把自己的一筆錢交給業主委員會和物業公司管理使用,會不會被挪用或亂用?這是許多人可能會擔心,並且不願意交錢的原因。但日本是一個信用社會,業主們根本不會擔心。正因為如此,業主與物業管理公司建立起深厚的信賴關係,很少會埋怨或者更換物業管理公司。

同時日本的法律絕對保證業主委員會的自治權利,在這一法律的保證下,業主委員會若盡職盡責,就會形成絕對的監督作用,讓物業管理公司不敢肆意而為,損害業主利益。如果物業管理公司的服務出現問題,業主委員會敦促其改善,如果不見效果,可以將其解雇,另請其它的公司。

5.定期的、預防性的維修

從公寓樓建成後,物業管理委員會就會和業主委員會共同商議出一個長達50年的公寓樓維修計畫表:修理屋頂防漏系統、修理外牆、疏通下水道、檢查供水系統、檢修電梯和更換電梯等,都清楚地寫明具體的施工年份跟施工時間,並印成冊子給業主們。到維修節點時,由物業管理公司提前通知。

日本物業管理有一條不成文的規矩,無論下水道有沒有堵,一年必須使用高壓清洗裝置疏通一次。屋頂的防漏系統,通常是5年補修一次,10年大修一次。而外牆一般是10年全部翻新一次。至於電梯是3個月檢查一次,15年更換一次。另外房間裡面的消防探測系統是一年檢修一次,

由此可見,日本的物業管理不是等到管道堵了、設備壞了,才去修理,而是按照預先制定的修理計畫,進行預防性的修理,以保證大樓和住戶不會遭遇到生活上的麻煩。

在此強調一點,日本的物業管理公司的主要工作,並非負責大樓的安保或小區安全管理,而是著重於大樓自身的質量和品質的管理。原因在日本的社會治安普遍較好,很少發生入室盜竊,且日本的小區本來就沒有圍牆,是開放式的,只有大樓的大門有管理員或有門鎖安保系統,因此幾乎不需要保安人員。

中國人來日本買房要注意的2件事

首先,在看房子時,一定要觀察公寓樓四周的花叢修建的是否整齊,打掃的是否乾淨,這些能夠衡量公寓樓的管理水平。

第二,要查看大樓的維修基金還剩多少?如果多,那是好事。如果少,以後再平攤的話,會是一筆很大的負擔。

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