多國樓市加碼限制外國買家
【看中國2018年3月4日訊】對於有意投資境外房產的人們來說,今年可能不太好過。
加拿大的不列顛哥倫比亞省宣布,從2月21日起上調外國人購房附加稅至20%,稅率之高超越新加坡(18%),僅次於排名第一的香港(30%),同時將從今年秋季開始徵收投機稅,2018年的稅率為0.5%,2019年為2%。
此外,近期通過限制外國人買房來給房地產市場降溫的國家還有澳大利亞、紐西蘭和新加坡。其中,紐西蘭的舉措尤為強硬,該國新政府在去年10月上臺後,宣布將禁止外國投機者購買當地現房,以此提高當地房價的可負擔性,目前相關法案仍處於立法程序當中。
「BC省近期推出的新政料將對外國購房者造成一些負面影響,尤其是對於那些資金比較緊張的買房者,可以預見的是,隨著附加稅的上調,外來中產購房的均價將隨之出現下降。對於那些高收入的家庭,增稅不增稅對他們影響不大。另外,對於那些能夠獲得加拿大永久居住權的家庭來說,附加稅並不適用。」居外網CEO羅雪欣表示。
最近兩年以來,全球多地政府頻頻出手試圖給過熱的樓市降溫,而他們的調控目標則齊刷刷地集中到了外國購房者身上。最新出手的是加拿大的不列顛哥倫比亞省(簡稱BC省),該省財政部近日宣布,從2月21日起上調外國人購房附加稅。
早在2016年8月,為了給漲幅跑贏全球的房價降溫,BC省對大溫哥華地區的外國購房者開徵15%附加稅。一年半後,該省政府再次將矛頭指向了外國購房者,從今年2月21日起上調附加稅至20%,並擴大了徵收範圍至五大區域。
加稅、推投機稅雙管齊下
海外房產中文平臺居外網指出,此舉使得加拿大BC省超越新加坡,成為對海外房產投資者征額外稅第二高的國家或地區。排名第三的新加坡對外國買家徵收總共18%的印花稅;最高為香港,香港針對購買非首套房的非當地居民徵收最高30%的附加稅。
「針對外國購房者的附加稅由15%上調至20%,這意味著稅負更重了,或將影響他們在加拿大的買房決策過程,可能是下調他們的買房期望值來支付這額外的5%稅收。」溫哥華的房產經紀人Faith Wilson通過郵件表示。
除了上調附加稅外,該省政府還計畫針對那些非該省本地收入,包括房屋長期空置的投資客(不分國籍身份),還包括衛星家庭(即家庭的主要收入者仍居於海外,另一半與孩子居於加拿大)徵收全新的投機稅,投機稅為年度徵收制,預計將在今年秋季開始施行,2018年的稅率為0.5%,2019年為2%,細則還有待後期出臺。
「‘衛星家庭’是個新詞,一般是一個家庭的母親帶著孩子生活在溫哥華,他們通常不工作也不納稅,而孩子的父親仍在原本的國家賺錢、生活。據我個人觀察,‘衛星家庭’在溫哥華的中國移民中很常見,我的孩子入托了一個溫哥華郊區的中產社區的公共托兒所,我發現其中有30%-40%的孩子是中國裔小孩,我還用中文和孩子的母親們交流,得知幾乎100%都是父親還留在中國。這個投機稅的目標之一就是這個人群,他們移民到了溫哥華,卻不在當地納稅。Colin Bogar是在上海及溫哥華兩地居住與工作的加拿大人,目前是住宅新房交易平臺金房本(property passbook)的CEO。
上述新政出自BC省財政部2月20日公布的2018年度預算案,調控樓市成為了該預算案的第一大主題,該省財政部長Carole James當日在該省議會的發言中稱,「對那些扭曲樓市的投機者們,我們將重拳出擊。」
過去幾年來,隨著加拿大當地多個城市房價飆升,開始出現將該現象歸因於以華人為代表的外國購房者的說法。加拿大官方公布的報告中，非常住居民(即個人的主要居住地在加拿大之外)整體的住宅擁有率佔比並不高,另外他們更為青睞公寓住宅,且大量集中於大溫哥華這樣的鬧市地段。
據加拿大統計局2017年12月公布的報告顯示,在溫哥華,非常住居民住宅擁有率佔比為4.8%,對公寓住宅的擁有率則為7.9%。在多倫多,非常住居民住宅擁有率佔比為3.4%,對公寓住宅的擁有率則為7.2%。
在大溫哥華地區開徵外國人購房稅前,該地區所屬的BC省政府做了一項調查,該調查顯示在2016年6月10日和7月14日的五週內,在大溫哥華地區共發生了超9600起住宅房產交易(約佔同期整個省總交易量的一半),其中外國買家佔比高達73.3%(同期全省交易中外國買家僅佔6.6%)。
而加拿大政府下屬機構加拿大按揭及房屋公司(CMHC)此前發布的一份報告則呈現了一個更為有趣的現象。該機構去年12月發布的報告顯示,去年溫哥華和多倫多的非常住居民公寓住宅擁有率佔比幾乎停滯。與此同時,在另一個城市蒙特利爾的佔比卻出現了增長,且主要由中國買家驅動,CMHC報告稱在2016年,在蒙特利爾購買公寓住宅的非常住居民買家10%為來自中國,到2017年,這一數字增長到了21%。報告分析稱,上述變化可能是源於多倫多、溫哥華兩地開徵外國人購房稅,進而促使部分外來購房需求轉移到了蒙特利爾。
中國買家多為自住剛需投資客料退場
過去幾年來,加拿大一直是中國人海外置業的熱門目的地之一。據居外網數據顯示,最受中國購房者歡迎的加拿大城市為多倫多、溫哥華、蒙特利爾和卡爾加里。
「我們在國內只做加拿大房源,最受客戶青睞的是多倫多和溫哥華。就平時的業務而言,我們大部分的客戶是剛需類的,即移民自住或子女留學自住的購房需求,還有就是純投資的客戶,2016年8月開徵的15%附加稅對後者有直接的影響,因為這直接使其投資回報縮水,很多人便選擇觀望。附加稅的出臺對市場還是有影響的,但對剛需類客戶的影響有限,要買的還是會買。最近的新政是針對投機、炒房的人去的,並非有意要打擊剛需人群。加拿大房地產投資中心銷售總監丁盛中表示,該公司由BC省最大的房產經紀公司麥當勞地產集團於2014年在上海設立。
在推出外國人購房稅後,溫哥華房價立即下跌,但一段時間之後出現了反彈。據加拿大房地產協會(CREA)公布的數據顯示,大溫哥華地區在2016年8月開徵15%的外國買家附加稅後,房價在2017年年初開始反彈,到2017年年中左右開始,該地區的整體房價又回到上升軌道並再創新高。有分析指出,相關降溫新政似乎只對獨棟住宅市場起效了,但並沒有打擊到公寓買家的熱情。
「2016年新政後,主要是三四百萬加元以上的別墅房價立即下滑,150萬加元以內的公寓房價格反而增長了,我們的客戶的購房價格在70萬-150萬加元(約合人民幣350萬-750萬)區間內。很多客戶是中國到加拿大的新移民,我們服務他們在未登陸前購買期房,對於純投資需求的客戶,我們會和他們說清楚政策情況,然後由客戶自己做決策。」加拿大房地產投資中心副總經理文藝表示。
據CREA,2018年1月,溫哥華房市的獨棟住宅市場繼續萎縮,公寓住宅市場銷量繼續上漲。不過,相關分析稱,BC省近期推出的新政,短期內料將一定程度上影響噹地房價。「新政的實施,歷來會帶來不確定性,這次預計房價或出現短期的小幅下跌。不過話雖如此,鑒於2017年出現的反彈,目前可能是個買入的好時機。」Faith Wilson說。
「BC省近期推出的新政料將對外國購房者造成一些負面影響,尤其是對於那些資金比較緊張的買房者,可以預見的是,隨著附加稅的上調,外來中產購房的均價將隨之出現下降。對於那些高收入的家庭,增稅不增稅對他們影響不大。另外,對於那些能夠獲得加拿大永久居住權的家庭來說,附加稅並不適用。」居外網CEO羅雪欣表示。
另據居外網,中國買家對溫哥華的興趣在2015年達到高峰。從那以後,價格虛高、供應不足一定程度上限制了中國買家的步伐。目前想在溫哥華置業的中國買家,基本是處於自住需求,包括移民、留學和工作自住等。居外數據顯示幾乎四分之三的中國買家說買房是為了自用,出於教育需求的購房者佔了17.5%。
有關BC省將於今年秋季開徵的投機稅,「毫無疑問的是,很多中國家庭,他們的主要收入不是來自加拿大本地,所以這個新稅法對他們影響較大。我相信這可能是這個舉措的真正目的。這些家庭的收入一般都高於平均水平,很難說他們是否會消化掉新增稅收,或改變其移居溫哥華的計畫。」羅雪欣說。
升級版壓力測試收緊房貸
加拿大的樓市降溫政策不止於BC省,多倫多市所屬的安大略省於2017年4月開始在包括多倫多市等區域開徵15%的外國買家附加稅。據CREA數據,新政之後,大多倫多地區房價開始持續下滑,獨棟住宅下滑明顯,公寓房則在2017年年底開始小幅反彈。不過總體來看,住宅銷量和售價仍處於下降中,據大多倫多房地產局數據顯示,2018年1月,該地區房屋銷量同比下降22%,平均售價同比下降4.1%。
對於全球多地政府頻頻通過限制外國人購房來給樓市降溫的行為,有觀點指出,主要推手並非外國買家,而是長期的低利率環境。
值得注意的是,加拿大的貨幣環境正在發生改變。從2018年1月1日開始,加拿大聯邦政府針對房屋貸款的升級版壓力測試正式生效,這項新政旨在測試在未來市場利率上行時,房屋貸款申請人是否仍具承受能力,在擴大測試面的同時,還進一步提高了測試標準。據相關分析指出,新政料將收緊當地人的房產購買力,預計影響比以往的相關政策更大。
據加拿大按揭專業人員協會(MPC)去年底發布報告稱,該國年均房屋交易為70萬套左右,其中大部分都有一定程度的抵押貸款,該協會測算稱,2018年將有10萬人無法通過壓力測試,其中有四五萬人將因無法找到替代方案(比如購入較低價的房產)而被擠出市場。另外,該協會還指出,加拿大處於上行中的利率也將對購房者帶來壓力。
不過也有分析指出,上述新政可能利好當地公寓市場,因眾多無法通過測試的購房者可能會在獨棟和公寓之間,退而求其次選擇後者。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)