巨變來臨：上海樓市一聲炸雷……(圖)
【看中國2017年7月8日訊】此前剛剛分析過上海首創「租賃住房」性質用地的新聞報導，北京時間7月7日下午四點多，上海市公布了一個令人耳目一新的《上海市住房發展「十三五」規劃》。
根據上海住建委官網提供的通稿，可以得知這份「十三五規劃」有以下重要的信息：
1、「十三五」時期新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，預計新增供應各類住房12,750萬平方米、約170萬套。
2、「十三五」期間，上海住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5,500公頃，其中：商品住房用地穩中有升，大約2,000公頃；租賃住房用地大幅增加，大約1,700公頃；保障性住房用地確保供應，大約1,800公頃。
3、170萬套住房裡：商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。
4、按照「留、改、拆並舉，以保留保護為主」的原則，用城市更新理念推進舊區改造，中心城區完成二級舊裡為主的房屋改造240萬平方米，實施約5,000萬平方米的各類舊住房修繕改造。積極推進「城中村」改造和農村低收入戶危舊房改造。
5、積極促進租賃企業發展，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用於社會租賃，進一步完善和落實對企業長期持有的租賃住房的支持政策……鼓勵個人依法出租自有住房，規範個人出租行為，推進「群租」治理。同時以區為主，發揮區屬國有企業公益性功能優勢，作為租賃市場發展中的一支重要力量，代表政府持有一定比例的租賃住房，在租賃市場中起到「壓艙石」、「穩定器」的作用。
通過上述5大亮點，我們可以看出上海市調控房價的決心以及發力點：
第一，上海的確在增加住宅供應量上，準備出重手！
上海2000年以來主要年份各類房屋構成情況一覽表（網路圖片）
上圖來自上海統計局2016年統計年鑑。可以看出，2010年的時候上海各類住宅面積是5.26億平方米，到了2015年為6.3億平方米，5年增長了1.04億。這個5年的前三四年，上海人口仍然在快速增長，到了最近兩年才開始放緩。
在上海人口增長顯著放緩之後，上海提出「十三五」（2016年到2020年）累計增加住宅面積1.275億平方米，的確比十二五期間有了顯著增長。更重要的是，在套型面積上大量增加了中小戶型。因此，從套數上看，將增長60%的供應量。這對於滿足實際需求，平抑上海房價，增強城市競爭力，都將有重要意義！
第二，在新增的170萬套住房裡，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。由此可見，商品房供應量（套數）下降到了第三位，第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。
從新增土地供應上看，商品房也只佔了用地的36%。而未來類似此前分析過的「租賃住宅」用地，將大大增加，佔到土地出讓量的46%左右。
第三，國家鼓勵改變住房觀念，發展租賃市場，而上海作為經濟中心和一線城市，此次在「十三五規劃」充分落實了中央的意圖。新增住房套數里，租賃住房佔了6成以上，這力度可謂非常強，意味著樓市的方向發生了巨變。
此外，上海還明確鼓勵三股力量在租賃市場上提供房源，一是民間企業，二是個人，三是通過區屬國有企業「代表政府持有一定比例的租賃住房，在租賃市場中起到「壓艙石」、「穩定器」的作用。」
可見，在未來上海土地拍賣市場上，將有相當比例的土地會定性為「租賃住房」，而且極有可能定向轉讓給上海區屬國有企業，普通開發商將無法染指。
第四，由於「十三五」期間上海可供出售的純商品住房供應量事實上將減少（5年只有45萬套，而2016年上海銷售的新建商品住宅是10.84萬套），所以，上海商品房價將會對貨幣政策、限購政策等非常敏感。如果國家不能控制住貨幣增速，則商品房價則可能出現大幅上漲。但從制度設計看，主要的房子已經不是商品房，而是租賃房和政策性住房。未來商品房也許只會成為少數有錢人的遊戲。
對於樓市的看法，筆者仍然維持此前的基本觀點：繼續長期看好有顯著人口增量的、高級別城市（及其衛星城）的優質住宅。未來房價的上漲速度，主要看「M2增速÷GDP增速」，這個數值越大，房價越穩定。
事實上，能否真正控制住中國的房價，尤其是中心城市的房價，關鍵不在樓市本身，而在於能否真正深化改革，改變經濟增長方式，做到了這一點，才能真正控制住貨幣增長速度，也才能控制住房價。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)