按揭貸款利率上調將對樓市產生巨大衝擊
【看中國2017年6月9日訊】對房地產來說，決定它榮枯的最為重要的兩大經濟槓桿。一就是住房稅收政策，二是住房按揭貸款利率政策。
因為房地產市場的稅收政策不同，不僅決定能否把房地產市場的投機炒作者與住房消費者區分，決定這個房地產市場是一個什麼樣的市場，也決定了房地產市場利益分配關係，決定了住房投資者進入樓市之後獲利大小。
可以說，人類歷史上最偉大發明就是金融市場的出現，而金融市場的出現的空前繁榮又在於住房按揭貸款的出現。歐美國家是這樣，中國也是如此。不過，中國更是把住房按揭貸款這個工具更是發揮得淋漓盡致，從而打造了中國經濟十幾年的繁榮。但是，應該是成也蕭何，敗也蕭何。住房按揭貸款一旦過度使用，它也是世界上一次又一次金融危機的根源。
利用住房按揭貸款，中國造就了十幾年房地產市場繁榮及經濟繁榮，同時，中國也利用住房按揭貸款吹大了一個巨大的房地產市場泡沫。而這個房地產市場泡沫同樣是在人類歷史上創記錄及破記錄的。對於這個巨大的房地產泡沫，從2016年開始，中國政府已經意識到中國房地產市場泡沫的危險性，特別是一線城市的房地產市場泡沫的危險性，並開始調控治理，及出臺各種行政的措施希望以此來遏制這個房地產市場。但是其效果肯定會不理想。因為人類歷史上最大房地產泡沫並非是這些行政工具催生的。
不過，最近政府的房地產市場調控政策已經開始在慢慢地轉向，由所謂的五限，即限購、限貸、限售、限價、限商等方式開始轉向樓市槓桿的核心，住房按揭貸款利率。對於這一政策的變化，對未來中國房地產市場的影響肯定是巨大的。
因為，在房地產市場的稅收政策還沒有進行更多的調整時，住房按揭貸款利率是最為重要的工具。住房按揭貸款利率上升，不僅會增加要進入者的貸款成本，降低投資者購買收益預期，也為增加已經購買住房者的貸款成本。因為，除非有特別條款，以前的住房按揭貸款利率基本上都是採取的浮動利率。如果按揭貸款利率全面上升，那麼已經購買住房者的貸款利率下一年度也會上升。如果這種情況發生，這對房地產市場將造成巨大影響。
據報導，近期北京等一線城市房地產市場的住房按揭貸款利率正在上升。北京這個星期一（6月5日）率先傳出首套住房按揭貸款利率上調至基準利率（4.9厘）的1.1倍，即5.39厘，北京的民生銀行當天已經做出調整，其他銀行據報也會跟進，第二套住房按揭貸款利率更是已經已全面執行不低於基準利率的1.2倍。這也是北京今年以來第5次調高首套住房的按揭貸款利率，由年初基準利率的85折，一路升至這次基準利率的1.1倍。
除了北京之後，上海的民生銀行也執行首套住房按揭貸款利率不低於基準利率1.1倍，中信銀行更將首套住房按揭貸款利率上調到基準利率的1.2倍。還有，根據《南方都市報》報導，廣州的民生銀行首套住房按揭貸款利率也已經上調到基準利率的1.1倍，當地的中信銀行、浦發銀行也跟進。有國有銀行的網點負責人也表示，目前的住房按揭貸款額度有限，會優先考慮高利率的客戶。
有媒體計算出，如果按揭貸款利率全面上調，將全面增加購買住房者的成本。比如，按貸款800萬元，還款期限30年計算，首套按揭貸款執行基準利率月貸款為42,458元；如果執行基準利率的1.1倍，月供增加2,415元，至44,873元，升幅達5.7%；還款總管則由由1,528萬元升至1,615萬元。也就是說，按揭貸款利率全面上升，肯定會加重購買住房者還款負擔。
但是，這僅是靜態的計算，即假定住房按揭貸款利率這次上調到基準利率的一點一倍後，以後不會調整，但實際上，目前國內的住房按揭貸款合同都是浮動利率，很少是固定利率。由於住房按揭貸款是長期貸款，30年間其利率變化是相當不確定的。特別是當住房按揭貸款利率進入升通道時，其利率水平軌跡將逐漸地上移。在這種情況下，當住房按揭貸款利率全面上升，購買住房者的貸款負擔全面上升也是必然。
對當前的購買住房者來說，由於從來沒有經歷過利率上升讓還款負擔全面加重的情況，現在多數人對此是沒有感覺的。所以現有多數購買住房者還不會感覺到有多少風險。但是，如果像美國2004-2005年利率持續上升17次一樣，如果經歷了中國上個世紀90年代一年期存款利率基本上處於10%以上時期，那麼高融資、高槓桿的購買住房者所面臨的風險就立即顯現出來，甚至於恐慌情緒隨之爆發。因為，這時，不僅在於住房按揭貸款利率全面上升，還款負擔嚴重增加，更在於中國的住房按揭貸款合同是無限責任，更在於這時的住房價格下跌比想像得更快。如果這種情況出現，那麼嚴重高槓桿的購買住房者想逃也會沒門。因為，一方面房價可能下跌比想像得快，另一方面住房沒有交易，無人再來接手。
也就是說，如果住房按揭貸款利率成為房地產市場重要調控工具，它不僅對一線城市起作用，對二線、三線、四線城市所起的作用也是一樣的，因為金融市場的價格不會出現城市之間的嚴重差異性，而且這種金融市場的價格是不容易被地方政府所左右的。所以，最近，萬科集團董事會秘書朱旭日前表示，由於客戶目前認購資格受到很多限制，以及銀行對住房按揭貸款額度發放的限制，下半年的房地產市場是非常謹慎。國內房地產市場的調整或許由此開始。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)