從限購令到限賣令 全靠政府「營銷」有術(圖)

從限購令到限賣令，全靠政府「營銷」有術（網路圖片）

【看中國2017年3月30日訊】最近中國各地政府相繼推出房市限賣令，國內哀聲一片，其中既有胡馬《絕望信》中所述「手握500萬，在北京卻面臨無房可買」的悲嘆，又有廈門、北京等地炒房客被套的痛苦呻吟。國人沉浸在恐慌之中時，卻忽視了一點，在一輪又一輪人為製造的房市供給短缺中，政府終於成功地中將一、二線城市嚴重過剩的大部分樓盤，成功地賣給了甘做「接盤俠」的老百姓。

從限購到限賣：製造短缺的心理戰

限購與限賣，是針對市場上兩大不同商業行為群體輪流採取的措施。限購是針對房市買方的心理戰，樓盤雖多，但需要限定資格以製造短缺，於是從貸款額度、首付比例等各方面硬給做出一道道資格門檻，這就加劇了買方的恐慌心理：房價節節竄升，再不趕快擠上車，如何得了？為了保證客戶不斷湧入，政府將「風箏原理」引入房市營銷。放過風箏的人都知道，風箏線不能拽得太緊，太緊了就飛不起來；線也不能離手，一旦離手，風箏就飛走了。所以得收收放放，放放收收，最後，風箏（房價）越飛越高，但不至於離線飛走（泡沫穿破）。

近四年以來，中國房市就是這樣，一會兒實行「貨幣量化寬鬆」，給市場加槓桿，讓個人能極為方便的獲得銀行貸款，再讓客戶用低比例首付購房。這時候，房子是用來炒的。不少人從北京、上海、深圳等一線城市的房地產市場發現賺錢機會，紛紛湧入。一會兒要調控，這時候「房子不是用來炒的」，各種花樣翻新的限購政策出臺，營造出房產供應稀缺假象，加劇人們的恐慌心理，然後為了達到買房條件，北京、上海等地不少人不惜假離婚，下定決心、排除萬難，為買一套房而奮鬥。

不是中國人傻，主要緣於財富縮水的恐慌

從市場角度分析，中國的房地產已經沒有投資價值。因為房產作為投資品的三個指標，即房地產投資佔GDP比重、房價收入比、租售比，中國都已遠高於世界平均水準，非常離譜。中國房市不缺「接盤俠」，原因只有一個：財富縮水的恐慌。

中國這些年的通脹，主要集中於房地產領域，其次才是基本生活物質，如食品類。房產價格上漲之快讓人深陷財富縮水的恐慌。自90年代開始，城市人口的貧富差距拉開，其中最主要的原因竟然是買房與不買房的區別，其中何時買房是關鍵因素。買得早，家庭財富升值；買得晚，負擔沈重；不買，十年前能買一套房的錢，如今連半套都構不著。一些心思靈活、不怕冒險的人，用房抵貸方式借款買房，下手早，脫手早，早就賺了。買了兩套房的人，只要用一套房變現，就能用套現的「帝國紅利」辦理投資移民、支付孩子留學費用。這些確實存在的財富故事，刺激了人們在一線城市買房的慾望。

富人及富裕中產將帝國紅利套現，到他國購房，刺激了美國、加拿大、英國、澳大利亞、紐西蘭等國的房價上漲，減輕了中國通脹壓力，但卻將自身濫發鈔票引起的通脹壓力釋放到他國，引起各國警惕。這種情況直到中國因需要對付外匯儲備大量流失而採取措施，限制資金外流，才算是暫時休止。

而投資缺乏門路的國內資金無處可去，最後當然都匯流到房市上來。

支撐接盤俠的幾大心理因素

除了對財富縮水的恐慌感之外，支撐接盤俠湧入房市的還有兩大心理因素：

一、民間對政府維持房市的能力具有超級信心。民眾多年來看到一點：房地產是中國的經濟支柱，處於大而不能倒的程度，政府會想方設法維持房地產市場，也有這樣做的能力。既然有政府這尊「托塔天王」全力托舉房地產市場，大家就放心跟進吧。

二、賭徒心理的驅動。對中國人的人生，大家喜歡用一個「混」字來形容，與「混日子」相伴生的便是賭徒心理。打麻將是「小賭怡情」，投資股市是中賭，炒房則是大賭，投資大宗商品則是豪賭。最近山東聊城那起著名的「辱母殺人案」，起因就是蘇銀霞借月息10%的高利貸參與賭鋼，「豪賭夏儲預期鋼價上漲」，結果最後賭成了一場大悲劇。

這種借賭本參賭之風，導致中國地下金融氾濫，成了一個警黑勾結的重災區，導致了不少家破人亡的人間悲劇。2017年03月28日，財新網發表《民間借貸糾紛案江浙粵魯四個省佔了40%》一文，指出東部沿海包括江蘇、浙江、廣東、山東一帶為高利貸案多發區，在全部近4萬件牽扯到高利貸的案件中，有將近1.6萬件發生在這四個省。冰冷的數字後面是無數個不幸的故事，只是血腥味輕重有區別罷了。

為什麼總是政府贏？

從官方宣布全國滯銷樓盤超過100億平方米之後，到現在已經過去了三年。這幾年全國各地情況不一樣，一二線城市經歷了少則二、三輪、多則四、五輪限購令，如今終於可以發布限賣令了。從限購到限賣這一巨大轉變，只因政府通過千方百計做市場營銷，不少樓盤已經轉到老百姓手中。今年1月21日，在清華五道口財富50人論壇內部會議上，天風證券首席經濟學家劉煜輝在發言中，已經預見到政府將改變調控方向：2013-2014年，房子庫存都積壓在房地產部門手中，風險對接的是地方政府的「財政懸崖」。經過近幾年這一輪家庭加槓桿接盤，「房子實際上已經進入了‘悶騷’狀態，就是流動性耗散，這一把房子都到了老百姓手裡」。

中國政府之所能夠成功地讓老百姓自願做「接盤俠」，還得歸功於政府具備調配經濟資源方面的壟斷性權力。其中因由，我在《中國房地產市場：政府身兼莊家、裁判及大玩家》（VOA，2016年9月30日）一文裡，已經談得非常清楚：在美國，龐氏騙局破產，次貸危機發生，那是因為玩家、銀行與政府（裁判）是利益不同的三家人。而中國不一樣，裁判是中央政府，莊家是央行，大玩家是地方政府。地方政府要賣地，就得有小玩家願意借貸買房，源源不斷入局。中國近20多年的經濟發展主要依靠超發貨幣支撐，股市與房地產則成為中國央行的兩大貨幣儲水池。發放信貸支撐房地產市場，已成為中國政府的經濟維穩之道。中國政府早就發明瞭一整套控制市場的方法，比如限購、限售、限價，限賣，想用哪種就用哪種。一個政府兼做莊家、裁判及賣地大玩家的市場，泡沫可以吹得比當年的日本與美國大，其迴旋餘地也比他們大。

為本文主題作個小結，中國政府之所以能成為房地產市場「營銷高手」，也是憑藉壟斷資源而做到的：

一、政策層面，不時用形式各異的限購、限價令製造短缺，維持市場有價無市的狀態；再利用媒體造勢，比如市場普遍預期房價還會繼續上漲、誇大有房者惜售狀態，加強民眾的恐慌心理，亟欲搭車；

二、待民眾亟欲入市的心理髮酵到一定程度，再適時鬆動銀根，發放房貸，讓等待已久的人趕緊入市。因為大家都知道政府政策多變，房價節節上漲，再不買就更貴了。一些推友就給我發推說，上一趟沒趕上，又虧了，這一輪雖然房價上漲了百分之十以上，但為了財富不縮水，必須搶搭這一班車。

要言之，中國政府能讓中國人成為過剩房產的接盤俠，不是中國人太傻，而是買賣雙方在資訊、參賽條件處於極其不對稱狀態下的必然結局：政府、地方政府、銀行與房地產公司是行動一致的利益共同體，集政策制定、房地產資訊提供者於一身，而千百萬買家都是受限於政策的資訊接收者與分散行動者。市場博弈中，分散行動者必然會敗給行動一致者，西方社會的經濟競爭中之所以要反壟斷，原因就在於中小生產者在遊說政府、價格制定方面只有劣勢而無優勢。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)