如何解讀最近驚人的房價表現及趨勢(圖)
最近驚人的房價表現及趨勢（網路圖片）
【看中國2017年3月17日訊】熱點城市的房價到了今天這個瘋狂程度，再奮不顧身殺入，除非你是真正需要住房的人，除非你買的是必須買的學區房，除非你買的是北上廣深的核心地段的房子，除非我們用一次通脹把泡沫做實，否則，在這個時候，殺入市場，追高，都很危險。
2017年開年前兩個月的經濟數據超乎預期的強勁。無論是進出口，投資，還是房地產，數據大多高於預期。
前2個月進出口總值3.89萬億元人民幣，比去年同期增長20.6%。其中2月份進出口總值增長21.9%。出口增長4.2%；進口增速高達44.7%；前兩個月固定資產投資同比增速為8.9%，高於去年平均增速8.1%；房地產開發投資前兩個月同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。
具體來看房地產的表現，自去年「9.30」調控以來，熱點城市的銷量迅速降溫，但今年年後，本屬淡季和已經基本冷靜的房地產市場再燃戰火，房地產的各項數據好於預期。除了開發投資反彈至8.9%的近兩年高位。房地產銷售數據並沒有出現斷崖式的下滑。前兩個月，商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年提高2.6個百分點。商品房銷售額10806億元，增長26.0%。
其他房地產的數據也不錯，房屋新開工面積17238萬平方米，增長10.4%，增速提高2.3個百分點。其中，住宅新開工面積12410萬平方米，增長14.8%。房屋竣工面積16141萬平方米，增長15.8%，前兩個月房地產開發企業土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，而去年全年為下降3.4%。
相對於這些統計數據，更驚人的是一些去年本來趨穩的熱點城市再次瘋漲，同時，一些和熱點核心城市有緊密關係的三線城市，啟動漲價熱銷模式：
其一，一線城市仍然瘋狂。
比如，北京，統計數據顯示，前兩個月，四個一線城市中，除了廣州仍然上漲之外，北京、上海、深圳的新房環比都停漲。
但事實的情況是，北京以及環北京地帶二手房漲幅非常嚇人，幾乎是一天一個價。
網上流傳的一個段子是：北京一個房子賣家報價728萬，買家砍價到夜裡11點745萬成交。恐慌和搶房的狂熱讓我想起了2010年在四萬億的刺激下北京樓市的盛況。
事實上，北京和環北京地帶去年11月以來一直沒有降溫，仍然在漲。
統計數據統計的新房「不漲」了，原因在於有關部門不給價格高的樓盤發預售許可了而已。而環北京地帶，不管有沒有緊密聯繫及實質性的利好，可謂雞犬升天，加之兩會前領導重視，導致京津冀概念再次升溫，武清、固安、香河、涿州等樓市一片火爆，到處都是投資客。
一線城市裡，去年漲幅一般的廣州開始補漲，深圳在經歷短期的調整之後，大家又開始高度關注樓市，市場的情緒明顯升溫。
其二，多年沒漲的海南樓市，自去年年底以來終於揚眉吐氣，漲勢如潮。
三亞多年來沒有出現的搶房局面再現江湖。春節過後，筆者受朋友之邀去海口、三亞考察樓市，近距離感受到海南樓市實質性的反彈，很多售樓處擠滿了看房的，好的樓盤稍微猶豫可能房子就沒了。
海南省公布的數據顯示，2016年全年，海口市房屋累計銷售面積432.65萬平方米，同比增長15.9%；三亞市房屋累計銷售面積151.53萬平方米，同比增長35.7%。2017年前兩個月，三亞樓市延續了去年年底火爆的行情，其中1月份網簽備案4298套，同比上漲24.29%；2份網簽備案6865套，同比上漲173.17%，三亞的成交均價超過了2萬元的大關。國家統計局發布的1月70城市數據顯示，1月份漲幅最高的城市為三亞，環比漲幅1.7%。
第三，一些熱點城市周圍的三線城市。
這些三線城市的特點一是在熱點城市的周邊，受熱點城市限購和去年暴漲的影響，使得資金向他們流動，二是去年漲幅不明顯，價值窪地凸顯，導致資金流入，三是一些諸如京津冀都市圈概念的衛星城。
對於最近驚人的房地產市場，究竟怎麼看，根據筆者最近一段時間的觀察，「兩會」前後，房地產市場在調控的大背景下逆勢再漲，原因和邏輯都很複雜。大致有這麼幾條：
第一，房地產政策的「塔西陀陷阱」，經過多年的調控之後，民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望，市場一旦有風吹草動，立即就會奮不顧身的殺入；
第二，房地產市場的很多玩法，大家已經比較熟悉。比如，北京今年的供地計畫比去年砍掉了一半，直接導致未來供給短缺的預期，這是最近北京房價上漲的重要原因，而統計數據所謂的「停漲」連普通老百姓都知道是不讓賣高價盤的結果，而不是真的不漲了；
第三，政策前後表述不同導致市場預期的逆轉。從去年「9.30」到年底的中央經濟工作會議，對房地產的調控調子極為嚴厲，但「兩會」發布的政府工作報告，調子突然極為溫和，既沒有提「房子是用來住的，不是用來炒的」，更沒有提遏制熱點城市房價過快上漲，給外界的解讀是，為了穩增長，政策會對房地產展示跟溫柔的一面；
第四，在很多資金沒有其它投資渠道，去海外投資被嚴格限制的情況下，重回中國內地房地產，大家在限購以及去年暴漲之後的城市裡繼續尋找投資機會；
第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如環北京地帶，「京津冀」這三個字基本被炒糊了，在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房價已經提前暴漲到位，滿眼都是投資客。如果一體化一旦不能兌現，可以想像，這些地方的樓市將面臨一場如何嚇人的慘劇。
但是，從市場的基本面看，無論是一線的再次升溫，還是三線的熱炒，都不可能持久。熱點城市的房價到了今天這個瘋狂程度，再奮不顧身殺入，除非你是真正需要住房的人，除非你買的是必須買的學區房，除非你買的是北上廣深的核心地段的房子，除非我們用一次通脹把泡沫做實，否則，在這個時候，殺入市場，追高，都很危險。儘管房價一再嘲笑經濟學的基本原理，但原理最終一定會起作用。就目前全國的房價而言，除了少數城市，除了海南還能炒一陣子，除了10個左右的核心城市，能夠投資的地方越來越少。
在政策上，就目前的房地產焦慮的表現提幾點建議：
第一，一定要盡快放棄錯誤的「去庫存」政策，「庫存」不是中國房地產的真問題，中國房地產的真問題是資源錯配，是熱點城市的上漲預期難以逆轉，而不是三四線的庫存，在政策層面必須改弦更張；
第二，政策一定要統一，中央經濟工作會議的調子，一定要在政府工作報告中同樣體現；
第三，一定要認真對待目前的非理性的看漲預期，一定不能被統計局不靠譜的數據迷惑，在政策上動搖；
第四，對於熱點城市，一定要督促土地供應計畫，增加住房用地，計畫要有約束力，不能搞飢餓營銷；
第五，一定要抓緊搞一次中國住房狀況普查，搞清楚中國，每個城市究竟有多少房子，避免恐慌性的搶購。
最後，說個最近在朋友圈熱轉的段子：一對北大清華畢業的年輕父母問孔子，買不起學區房，怎麼辦？孔子曰：如果北大清華畢業都買不起房，還買學區房做啥……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)