房地產庫存有多高：要賣6年5個月！

【看中國2016年02月21日訊】國務院發展研究中心副主任王一鳴近日在「中國經濟50人論壇2016年年會」中指出，按照大口徑來計算，中國商品房去庫存需要6年零5個月，而商業用房去庫存更是需要10年零10個月。同時，他還提出了限制供應量、保障性安置、批量化租賃、資產證券化等八條解決辦法。以下是他發言的部分摘要：

根據會議安排，讓我就房地產去庫存發言，房地產的銷售額既定9萬億，稅收佔的比重很高，房產稅、營業稅、附加稅、企業所得稅佔到30%。房地產庫存 到底是什麼概念？我覺得有大中小三個口徑，最小的口徑是已建成的商品房待售面積有7億多平米，中口徑再加上在建的未售面積，最大的口徑是已經購了土地，還 沒有開發的，可以形成多大的供應量呢？

到去年12月底待售面積大約是7.18億平米。按這個口徑，去庫存，按去年全年銷售面積12.81億平米，加上在建面積是73.5億平米，加上中口徑，5年9個月，如果再加上待開發土地面積，按平均容積率2.37計算，大口徑要6年5個月，這是庫存的概念。

現在最突出的矛盾，一個就是三四線城市化解庫存難度大，現在一二線總體有所緩解，但是三四線城市是矛盾的焦點，而且下一步怎麼化解？還找不到特別有效的辦法，這是一個難點。

第二個難點，商業用房、辦公樓、寫字樓，這塊由於現在網際網路，網購迅速發展，商業地產受到直接的衝擊，特別是實體業。所以商業用房和辦公用房去庫存壓力更大。如果最快的口徑需要10年10個月去庫存。也有相當一部分後期也沒有辦法消化，庫存有的是受政策因素約束，還有產品本身不適應市場的需求， 這個也要有清醒認識。

化解的辦法：

第一，在人口淨流出的地區控制房地產用地供給量，而且已經賣出去的土地要改變用途，如果再建房子的話會困難，而這些地方對土地財政有依賴，不控制會有更大的問題。

第二，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例。去年安置比例是28%，如果能提高到50%就能消化掉一塊。

第三，發展批量化租賃的市場，我跟萬科聊過，他們也意識到他們有的房是賣不出去的，他們也做盈利模式，批量化租賃一定要有盈利模式。現在的障礙是什麼？外來人口租賃，價格不能太高，如果按商業融資的話，利率太高。政府能不能給一些利率補貼，盈利模式是可以做出來的。

第四，公積金能不能拿出一塊做試點，探索建立城市住宅政策性銀行，主要面向農業轉移人口，因為他沒有資產做抵押，又沒有什麼信用，按揭的模式很難做，能不能做一些探索。

第五，在試點的基礎上，能不能推進住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅。最簡單的操作，上個月交的利息，拿著利息充當下個月的所得稅，上海已經做了，成效還是很明顯的。

第六，進一步鼓勵農業轉移人口，裡面有很少一部分具備購房的能力，2014年統計，佔外地務工的1%，如果提高到2%，這也是相當一塊。能不能 對這些人購房有一些特殊的激勵政策。現在有的地方已經做了，比如說安徽，農民工買房給你補貼，契稅能不能降低，貸款能不能給點貼息。

第七，商業用房、辦公樓能不能資產證券化。

第八，房地產政策怎麼樣給地方更大的自主權。以前的一些限制性政策盡量取消，因為房地產在人口淨流出和淨流入的地區是完全不一樣的，一定要給地方更多的自主權，包括稅收的優惠。這樣能夠讓淨流入的地區住房的銷售能夠進一步活躍。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)