Quantcast

【何清漣】中國房地產之愁:千萬買家無處覓(圖)

2015-12-13 12:00 作者:何清漣 桌面版 简体 0
    小字

2015/12/12/20151212180527394.jpg
陝西省西安市一處新建居民區附近的農民工中午休息吃午餐(圖片來源:美國之音)

【看中國2015年12月13日訊】中共總書記習近平11月10日發話「要化解房地產庫存,促進房市健康發展」,各地政府紛紛響應,媒體上各路專家出動,都在預測房地產的「繁榮」將再度降臨。可惜的是,房市並未隨著權力的指揮棒進入繁榮。本文將分析幾個問題:一是中國政府為何一定要救房地產;二是誰能成為中國房地產的買家。

中央政府為何要救房地產

中央政府要救房地產,是為了救地方政府的錢袋。綜合國土資源部、國家統計局、財政部數據,自2004年至2013年10年間,中國土地出讓金收入佔地方財政收入的比重普遍超過40%,最高的一年是2010年,比重達69.4%,以後各年依次為:2011年59.3%,2012年43.6%、2013年59.8%。2014年房地產業即便形勢嚴峻,全國賣地收入仍然高達4.29萬億元。

如果說其他國家比如美國的房地產市場,房地產的供給往往由需求決定,一旦供給過大,房屋滯銷,房地產商就會停止建房。原因很簡單:無人買房將導致房地產開發商無力償還銀行貸款,最終導致公司破產。但中國不同,地方政府的財政需求決定土地供應量,國有商業銀行的貸款方向要為地方政府的政策服務,為房地產開發商提供資金。這就導致新的供給不斷產生,最後大量房屋滯銷,「鬼城」遍佈全國。

關於房地產庫存有多少,在中國也是眾說紛紜。國家統計局的數據顯示,目前全國城鎮尚有待售住宅4.3億平米、在建住宅44.4億平米,合計48.7億平米。但就在12月3日,《21世紀經濟報導》發表《房地產真實庫存98億平完全消化需10年》。該文指出,從官方數據來看,國家統計局每月公布的「商品房待售面積」是近似庫存的概念,但離真實庫存還有很大差距。原因有二:一是部分企業購買的土地雖然還未開工,但最終要建成房屋,因此應該計入供給;二是在建項目並未計入庫存。將上述兩項遺漏加總,就得到了相對接近真實的行業庫存,即總庫存約98.3億平方米,其中待售面積6.86億平方米,尚未開工的企業拿地42.3億平方米,在建商品房庫存約49.1億平方米。

值得關注的是,這些滯銷房產主要形成於2009至2013年這5年間。2009年正好是外資開始陸續撤出中國之時,中國經濟已經基本依賴房地產這匹馬駕轅。這五年間,國有土地出讓金支出總額達13.49萬億元。中國政府為挽救經濟投入的4萬億加上地方融資平臺投入的幾十萬億,基本進入房地產業。行內人士估計說,中國這些年建完了今後20年需要建設的住房。

以上說明,中國房地產形成這種超量供給,是出於政治需要而非市場需要。這個巨大的房地產泡沫之所以沒有破裂,完全是出於政治需要而非市場需要。其中首要因素是地方政府的錢袋;次要因素則是中國人的財富當中,房地產權重過高,如果泡沫破裂,將影響政治穩定。

中國還有誰需要房屋?

消化房地產庫存,首要的任務就是尋覓足夠的需求方,即購房者。

中國現在的無房戶不多了。據清華大學中國金融研究中心發布的《2015中國家庭金融調查報告》,目前農村戶籍家庭93%都擁有住房;在城鎮有戶籍的居民家庭戶均人口3人,戶均1.2套住房,其中69%的家庭擁有1套住房,15%的家庭擁有2套,3.6%的家庭擁有3套以上。

可以想像,城市裡那12.4%的無房戶,應該是無購買能力的城市貧民。北京大學中國社會科學調查中心曾發布《中國民生發展報告2014》。中國頂端1%的家庭佔有全國三分之一以上的財產。該報告指出,中國家庭消費模式呈兩極化,共分為五種類型:貧病型、螞蟻型、蝸牛型、穩妥型和享樂型。從全國情況來看,一方面是不消費、抑制消費的家庭(螞蟻型)或者醫療、教育、住房負擔沈重的家庭(蝸牛型、貧病型)佔大多數。另一方面,有少部分家庭物質生活豐裕(享樂型)。

將兩組數據對比,無房戶應該多是貧病型家庭,螞蟻型中的絕大多數與蝸牛型家庭應該屬於那69%擁有一套房產這一類別。按照目前中國房產價格,這兩種家庭恐怕很難有餘力多購房產。穩妥型家庭當中的絕大多數應該是擁有兩套房或者更多,享樂型的家庭不少歸屬於那1%財富頂端的人,基本上在國內都擁有多套房產。

這些在國內擁有多套房的富翁們還需要購置更多的房產嗎?前幾年媒體揭露的房氏一族,即那些擁有十幾、幾十甚至逾百套住房的房爺、房叔、房嬸、房姐們,也許不能作為中國富豪擁有房產的普遍狀態。但投資者的資產配置比例足以說明普遍狀況。

發達國家的投資者資產配置當中,房地產配置比例一般都低於10%,近三年下降至5-8%之間。與之相比,中國投資者的資產配置中,房地產佔比非常高,超過60%。這一數據說明,讓擁有多套房產的中國富人們繼續買房,餘地實在不大。寄望外來資金購買中國房產,也同樣比較渺茫,因為人民幣持續下跌,此情此狀,不太可能指望外來資金投資中國的房地產。

中國富人的全球資產配置方興未艾

房地產商也知道,消化嚴重過剩的房產只能指望中國的富人。《麵粉普遍貴過麵包看看北京各區未來房價》對北京的房價作了預測,認為六環外房價要突破6萬,四環內的正常房價應是15萬/1平方米左右。

2014年北京人均收入位列全國第二,為43910元人民幣。房地產業指望的消化庫存的主力軍,只能是那些高淨值人士與中產階層的頂端。

可惜的是,今年中國富人的投資由美元配置、國外房產投資、移民出國三個關鍵詞構成。由於對中國政治環境不穩定的擔憂,不少中國富人選擇了投資移民。因此將手中房產變現、人民幣兌換成美元資產成了他們的首選。富人資產到底流出去多少?從外匯儲備的變化可以管窺蠡測:自2014年6月底至2015年11月,中國外匯儲備從3.99萬億降至3.44萬億美元,一共減少5500億美元。

福布斯中文發布的《2015中國高淨值人群壽險市場白皮書》報告顯示,中國高淨值人群正以每年超過10萬人的數量遞增,預計至2015年底將達到112萬人。

其中有47%的高淨值個人已安排30%以上的資產投資海外;美國是42%受訪者的首選目的地,其次是香港、澳大利亞、加拿大和英國。

這些流向全世界的資金,不少化成了他國的房產。據媒體資料,過去三年中,獲得葡萄牙「黃金居留許可」的投資人共2502位,其中房地產投資者2368人。在2502位投資人中,中國有1996人。一項廣為徵引的統計表明,2014年中國人在美國購置房地產的金額近300億美元,緊逼加拿大成為美國房地產第二大外國客戶。

連本土出產的富豪們都在忙於將房產等資產變現,又怎能大量吸引他國的高淨值士來購買被霧霾與污染包圍的房產?

展望2016年,人民幣貶值已成定勢,富豪們正在忙於全球資產配置,房地產泡沫隨時可能破裂,98億多平米的房產過量供給所需要的數千萬買家不會從天而降。不論從什麼角度看,中國政府此刻正在進行的拯救房市行動,都是逆勢而行,難有勝算,最終只會將中國的銀行系統拖入更大更深的爛帳泥潭。


【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用($68美元/年),成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。

分享到:

看完那這篇文章覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。

留言分頁:
分頁:


Top